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1、房地产法务、财务尽调清单 作者： 日期：【 】项目尽职调查文件清单说明：以下是我们拟审阅的与【】项目有关的文件及资料的清单。清单中的有些文件若贵司此前已经提供，则不用重复提供。随着调查深入展开，我们有可能需要贵司进一步提供文件。请按清单内容提供完整书面文件及说明。如在该项下没有可以提供的资料，请书面说明不存在该项要求的资料。如无特殊说明，贵司提供之书面文件之内容均应包括与文件有关的框架或意向性质的文件、该文件正文、附件/附图/附录/附表/附注性质的文件、补充性质的文件、变更/修改性质的文件、终止/解除性质的文件、替代性质的文件、各期间各阶段（如涉及）性质的文件、各组成部分性质的文件。如无特殊说
2、明，贵司提供的书面文件，为加盖贵司公章的文件正本复印件；如该文件超过一页，以骑缝形式加盖贵司公章即可。另外，在调查过程中，我们可能需要核验相应文件原件，请贵司届时积极配合。一、 关于项目公司房地产项目的相关文件1 主管部门对项目立项的批复（核准）文件（含变更的申请和批复）2 有权规划主管部门颁发的规划意见书3 钉桩坐标成果通知书4 有权规划主管部门颁发的审定设计方案5 有权规划主管部门颁发的建设用地规划许可证及其附图、附件6 有权规划主管部门颁发的建设工程规划许可证及其附图、附件7 集体土地征用之批准文件8 国有土地使用权协议出让批准文件，或招标、拍卖、挂牌文件及中标通知书、成交确认书9 国有
3、土地使用权出让合同及相关文件10 土地出让金缴纳情况及缴付凭证11 国有土地使用证及其附图、附件12 征地、拆迁安置方案13 征地补偿协议14 拆迁补偿协议15 拆迁许可证16 市政配套审批文件17 水利、绿化、人防、消防、交通、环境保护、涉外安全、文物、防震等主管部门对于项目的有关批准文件18 施工/开工许可证19 竣工验收报告、备案等文件20 销售许可文件21 房屋所有权证22 物业管理协议等文件23 抵押登记等文件24 项目目前应向当地政府交纳的相关费用清单25 已取得的其他政府审批、许可、备案文件26 股东之间关于合作开发项目、土地的协议和文件27 项目公司或股东与原建设单位关于合作开
4、发、项目、土地的协议和文件28 关于该项目开发进度的其他文件和说明二、 关于项目公司设立及存续之合法性及有效性的相关文件1. 主管部门关于项目公司立项的批复（核准）2. 外经贸主管部门关于项目公司合同、章程及董事会组成的批复3. 外商投资企业批准证书，如有（含历次换发）4. 股东出资协议书5. 项目公司最新章程6. 工商行政管理局的名称预核准文件7. 以非货币出资的股东办理财产权转移手续的证明8. 验资报告（项目公司开业及历次注册资本变更的验资报告）9. 工商行政管理局颁发的企业法人最新营业执照副本（及历次换发）10. 股东出资证明书及历次变更详情11. 项目公司通过年检情况12. 项目公司历
5、次股权变更、注册资本变更、住所变更、经营范围变更等的情况及相关协议、决议文件等10.章程历次修改或补充协议11.历次变更事项之董事会决议及主管部门批复12.股东会、董事会、监事会所有会议记录和决议书12.房地产开发企业资质证书及其他专项资质等级证书13.组织机构代码证14.与项目公司设立及存续相关的其他文件、证件三、 关于项目公司资产的法律状况1. 项目公司名下的土地使用权证及附图2. 项目公司名下的房屋所有权证及附图3. 项目公司名下之固定资产清单及其法律状况说明4. 项目公司名下无形资产之证明文件和说明（包括商标、商号、专利、专有技术、域名等）5. 项目公司名下所有车辆之购买发票、牌照、行
6、驶证、交强险保单及相关情况之说明6. 项目公司名下其他重大资产现状及其说明四、 主体资格及股权结构1. 项目公司股权结构图和项目公司实际控制人直接和间接控制的全部公司2. 项目公司法人股东（1） 批准成立的文件（2） 企业法人营业执照，应有通过年检的标识（3） 法定代表人证明（4） 公司章程（5） 验资报告（6） 股东和主管部门详细资料2项目公司自然人股东（如有）身份证明复印件3各股东的股权质押状况及其说明4项目公司股东名册、出资证明书、股权比例结构及注册资本缴付情况五、 关于项目公司的经营状况以及重大合同等债权、债务情况1. 项目公司和股东/合作开发方之间的合同或其他文件2. 项目公司与土地
7、方就取得该项目开发权的相关文件（如涉及）（1）从原土地方取得项目开发权的协议（2）相关部门的批准文件3. 委托监理合同4. 勘察设计合同5. 土方/护坡/地基/降水等施工合同6. 施工总承包合同7. 分包合同8. 市政配套设施相关合同（包括但不限于上水、下水、雨水、煤气/天然气、热力、电力、通信、道路等合同）9. 重要设备、材料采购/安装/加工/订货合同10. 房屋租赁合同11. 贷款/借款协议12. 固定资产抵押协议13. 其他资产、权利抵押、质押协议及文件14. 保险合同15. 物业管理合同16. 法律、财务、管理等顾问合同17. 已经签订的其他项目开发建设类、咨询服务类、融资借款类等合同
8、18. 股东或项目公司与其他方就项目公司/项目/股权转让等事宜所签订过的协议、合同或相关文件19. 其他与项目公司经营管理、债权债务相关的金额在500万元以上的合同、协议或相关文件，或者虽然金额不足500万但对项目公司的经营情况和/或财务状况有重大影响的合同、协议或相关文件六、 关于项目公司的财务情况(一) 会计报表及经营性财务资料1. 公司所有项目的工程概算，工程完工进度表，工程款支付计划，工程合同台账及主要工程合同2. 已付土地款和大额工程款的银行水单和发票3. 公司所有项目的土地招投标保证金的银行付款水单，出让金付款的银行付款水单4. 公司所有项目的销售台账5. 截至目前已确认为收入的交
9、易的所有已签订销售合同清单及销售合同样本；6. 截止到2013年5月31日的最明细科目余额表7. 过去三年及最近一期项目公司和融资企业主体的经审计的财务报表（包括: 资产负债表、损益表和现金流量表）8. 银行资信情况证明（信用报告）9. 适用的各项税率及预缴税率表10. 银行账户明细，基本帐户及结算帐户开户通知书，开户许可证11. 有关银行贷款相关之还款通知、罚息通知、催款通知等12. 所有交易已完税凭证（营业税、契税、印花税发票等）13. 税务登记证（国税和地税）(二) 或有事项1. 目前公司对外（包括关联公司和第三方公司）提供的担保情况；2. 拟为公司融资项目提供担保的公司过去三年及最近一
10、期的经审计的财务报表；（如果适用）；3. 目前公司的未决诉讼事项说明（同第九部分）；4. 目前公司其他或有事项说明。(三) 其他财务资料1. 该项融资计划涉及的抵押物评估报告和产权证书及其变现能力说明；2. 目前公司已承诺的租赁契约或资本构建契约合同；3. 目前公司打算在融资期内构建或租赁的固定资产或物业的计划。七、 关于项目公司劳动人事情况（债权投资性质的项目不适用）1. 项目公司各项规章、管理制度2. 公司组织结构图3. 社会保险登记证4. 与项目公司存在劳动关系/劳务关系的人员清单，包括姓名、职位、职称、入职时间、是否订立劳动合同/劳务合同、劳动合同/劳务合同期限等情况介绍，未订立劳动合
11、同的需说明原因5. 员工福利、退休金、养老、医疗、失业、工伤、生育及其他国家规定的社会保险统筹等社会保险、住房公积金缴纳详情之说明，包括缴纳情况、缴纳标准，是否存在欠缴、是否受过政府部门处罚等情况，未缴纳社会保险的需说明原因6. 高级管理人员、员工的劳动合同、劳务合同文本复印件7. 与管理人员或员工之间协议支付的补偿费、违约金、赔偿金之相关协议、合同或者相关文件及详情8. 工会组织情况八、 关于项目公司对外投资情况1项目公司对外投资情况说明2如果项目公司对外投资设立子公司、分公司，则请按照本清单内容准备子公司、分公司之全部文件九、 关于项目公司涉及争议情况1. 项目公司及股东过去和现在被涉及或已知道可能被涉及的诉讼、仲裁、调停或调解的法律文书及情况说明2. 任何影响项目公司及其股东的正在进行的诉讼、仲裁、调解或尚未完全执行的生效法律文书3. 与任何政府部门在税务、罚款、行政行为或其他方面产生的争议的详情
