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1、项目六 房地产估价程序及估价 报告撰写 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解,知识目标 1. 了解获取估价业务的途径 2. 了解搜集估价所需的资料 3. 掌握估价报告的写作规范,能力目标 1. 能拟定估价作业方案 2. 能实地查勘估价对象 3. 能撰写一份完整、规范的房地产估价报告,素质目标 1. 具有一定的估价业务接洽能力 2. 具有一定的现场查勘能力 3. 具有一定的文字写作能力 4. 具有一定的资料整理和归档能力,任务分解 任务一：房地产估价程序 任务二：房地产估价报告撰写,任务一 房地产估价程序 1. 获取估价业务 2. 受理估价委托 3. 拟定估价作业方案 4. 搜集估价所需资料
2、5. 实地查勘估价对象 6. 选定估价方法测算 7. 确定估价结果,案例导入 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。 讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？,1. 获取估价业务 在接受估价委托时，应注意： 1、若估价人员受自己专业能力或相关经验所限难以评估出价值，则不应当承接该估价业务 2、若估价人员与委托人或相关当事人 有利害关系，则应当回避该项估价业务,2. 受理估价委托 （一）明确估价基本事项 1、明确估价目的 估价目的一般由委托人提
3、出，但委托人往往表达并不准确，因为根据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容,2、明确估价时点 估价时点既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，而是由估价目的决定的。 3、明确估价对象 （1）明确估价对象的实物状况：面积、用途等 （2）明确估价对象的权益状况 是否带租约、已查封、已抵押等 （3）明确估价对象的区位状况 （二）签订书面估价委托合同,3. 拟定估价作业方案 （一）确定拟采用的估价技术路线和估价方法 （二）拟调查搜集的资料及其来源渠道 （三）预计所需的时间、人力、经费 （四）估价作业步骤和时间进度安排,4. 搜集估价所需
4、资料 （一）所需资料的内容 搜集哪些资料，由估价方法确定 （二）搜集渠道 1、委托人提供； 2、实地查勘获得； 3、询问有关知情人士； 4、查阅估价机构自己的资料库； 5、到政府有关部门查阅； 6、查阅有关报刊或登陆有关网站,5. 实地查勘估价对象 实地查勘应注意： 1、完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。 2、若因特殊原因，被查勘房地产的业主不同意在“实地查勘记录”上签字，或者估价人员不能对估价对象进行实地查勘、拍摄影象资料，则应请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中
5、作出相应说明。,3、若估价对象为已经消失的房地产，应去估价对象原址进行必要的调查了解。,6. 选定估价方法测算 依据： 估价对象的房地产类型 所搜集资料的数量和质量,7. 确定估价结果 （一）当采用不同估价方法测算出的结果差异较大时，应从以下方面展开检查： 测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则 （二）估价中的每一个数字都应有来源依据。 （三）当对多种估价方法的结果加权平均求取最终结果时，权重取值范围规定如下：,1、当采用两种估价方法时， 0.3权重0.7 2、当采用三种估价方法时， 0.2权重0.6
6、 3、当采用四种及以上估价方法时， 0.15权重0.5,作业与思考 1、什么是房地产估价程序？ 2、明确估价的注意事项包括哪些内容？ 3、如何制定估价作业方案？ 4、如何进行实地查勘？,任务二 房地产估价报告撰写 1.估价报告的形式 2.估价报告的要求 3.估价报告的基本内容,案例导入 某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为
7、每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。 估价计算如下： 1、有效毛收入 =20001001280%+20020036580% =13600000（元） 2、总费用=20020036540% =5840000（元）,3、酒店总净收益=有效毛收入-总费用 =13600000-5840000 =7760000（元） 4、酒店土地净收益=1000030008% =2400000
8、（元） 5、酒店建筑物净收益=7760000-2400000 =5360000（元） 6、酒店建筑物价值= =63114957（元） 该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。 讨论：上述估价报告中内容表述是否正确？,1. 估价报告的形式 1、叙述式报告 2、表格式报告,1、叙述式报告 能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。,2、表格式报告 成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用表格的形式，如旧城区居民房屋拆迁估
9、价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告，也可以采用表格的形式。,2.估价报告的要求 1、影响估价报告质量的因素 （1）估价结果的准确性 （2）估价方法选用的正确性 （3）参数选取的合理性 （4）文字表述水平、文本格式 （5）印刷质量 估价报告文本的外形尺寸应当统一，如统一采用国际标准A4型(长宽为297mm210mm),2、估价报告的要求 （1）全面性 1）报告内容构成完全符合房地产估价规范的规定，无缺漏 2）正文内容和附件资料应齐全、配套 （2）客观性 （3）概括性：文字简洁 （4）准确性 1）用词准确，避免使用“大约”、“可能”模棱两可或易生误解的文字；用词避免带有强烈的感
10、情色彩； 2）对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。,3.估价报告的基本内容 1、封面 2、目录 3、致委托人函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件,1、封面 (1)标题：这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 (2)估价项目名称：说明该估价项目的全称 (3)委托人：说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称；委托人为个人的，为其姓名。 (4)估价方：说明受理该估价项目的估价机构的全称。,（5）估价师：说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名 (6)
11、估价作业日期：说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。 (7)估价报告编号：说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。,2、目录 3、致委托人函 (1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。 (2)致函正文。说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期 （3）致函落款：为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的专职注册估价师签名、盖章。 (4)致函日期：即正式出具估价报告的日期,4、估价师声明 必须是参加该估价项目的注册估价师签字、盖章的声明 声明内容如下： 我（们）保证，
12、在我（们）的职业道德、 专业知识和经验的最佳范围内： (1)本估价报告中对事实的陈述，是真实、完整和准确的。 (2)本估价报告中的分析、意见和结论，是我（们）公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。,(3)我（们）与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。 (4)我（们）是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 (5)我（们）已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署
13、该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。,(6)我（们）在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。 (7)其他需要声明的事项。 附上参加本次估价的注册房地产估价师的签名、盖章（至少有一名）,5、估价的假设和限制条件 用以说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。 作用： （1）规避风险、保护估价机构和估价人员 （2）是告知、保护委托人和估价报告使
14、用者,6、估价结果报告 (1)委托人：名称或者姓名、地址、电话等 (2)估价机构：名称或者姓名、地址、电话等 (3)估价对象：实物、区位、权益状 况 （4）估价目的 (5)估价时点 (6)价值定义：说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值,（7）估价依据：说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料 (8)估价原则 (9)估价方法：说明采用何种方法的理 由 (10)估价结果：分别以总价和单价表示，并附大写金额 (11)估价人员：列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中
15、的角色，并由本人签名、盖章,（12）估价作业日期 (13)估价报告的有效期：一般为1年，如市场行情变化大，则不超过半年 (14)其他说明,7、估价技术报告 （1）个别因素分析 （2）区位因素分析 （1）+（2）=估价对象分析 （3）市场背景分析 分析市场过去、现在、未来的状况 （4）最高最佳使用分析 （5）估价方法选用：方法选用理由 （6）估价测算过程： 详细说明估价的测算过程、参数选取等,（7）估价结果确定 说明估价结果确定的理由 8、附件 估价对象的位置图，四至和周围环境、景观的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的权属证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。,作业与思考 1、房地产估价报告应记载哪些内容？ 2、为什么要对估价报告进行审核？如何审核？ 3、估价资料为何要归档？ 4、估价资料的饿保管期限应为多长时间？,
