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1、北京市房地产业发展“十五”规划 作者： 日期：北京市房地产业发展“十五”规划一、“九五”期间北京市房地产业发展情况“九五”期间，随着城市建设的快速发展，国有土地使用制度改革的逐步推进，房地产市场体系的不断完善，北京市房地产业成为国民经济一个重要的新兴产业和基础行业。它在改善居民居住条件、加快城市建设等方面取得了令人瞩目的成绩，为推动国民经济的快速发展发挥了重要作用。（一）房地产开发呈现良好的发展态势, 行业规模迅速扩大,市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。房地产开发呈现良好的发展态势。“九五”期间北京市房地产开发累计完成投资1979.7亿元，比“八五”期间的568.4亿元增长2.48倍，累
2、计竣工各类商品房屋4762万平方米。在政府宏观经济调控政策的引导下，房地产开发行为也逐步趋于规范，以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐步建立，房地产开发投资向商品住宅倾斜的特征比较明显。2000年商品房屋竣工面积1365.6万平方米,其中住宅1013.7万平方米，占74.2%。行业规模迅速扩大，企业呈多元化发展。截止2000年底，全市各类房地产开发企业已发展到844家，其中非国有房地产企业达630家，占全市房地产企业个数的75%，比1995年上升了21.1%。全市专门从事和兼营房地产行销代理业务的机构超过100家，取得房地产评估资格的机构已有100多家，各类房地产信息咨询公司、机构300多家，
3、从业人员3000余人。自1995年诞生第一家物业管理公司以来，目前已有960家物业管理企业遍布全市，10万从业人员服务在850多片、1.3亿平方米的各类小区中。房地产市场日趋成熟，逐步从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。一方面表现在商品房空置率保持在合理范畴。截止到2000年底北京市空置商品住宅299万平方米，商品住宅空置率为9%，属于合理空置范畴。另一方面价格开始理性回落。北京市商品住宅价格已由1997年的5478元/平方米的高位，回落至1998年的4769元/平方米，1999年的4786元/平方米，2000年的4557元/平方米，并趋于平稳。与此同时，个人购房比例不断提高，个人购买商
4、品住宅面积比例达到86%，比上年增长25个百分点。产业发展政策逐步完善，法制建设不断加强。“九五”期间，相应出台和调整了土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列法规政策，基本建立了适应北京市房地产业发展的较为完善的政策法规体系。（二）北京市房地产业的快速发展，促进了城市建设，带动了经济发展，直接提高了城镇居民的居住水平房地产业横跨生产、流通和消费三大领域，“前瞻后顾、旁敲侧击”的关联效应相当明显。房地产业的发展，有力的推动了建筑业、建材、冶金、机械、森工等50多个行业部门的发展。按住宅消费的带动系数为1.34计算，2000年北京市商品住房销售额为409.3亿元，带动的社会商品整体销售额为548.5
5、亿元。2000年房地产业实现增加值80.4亿元，比全市国内生产总值增速高3.6个百分点。北京市以住宅为主的房地产业作为经济增长点的作用开始显现。房地产业的快速发展大大促进了城市建设。一方面，房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源。征收的综合地价款已成为北京市城市基础设施建设的主要资金来源。初步估算，北京市每年政府投资于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。另一方面，结合房地产开发带动了城市基础设施建设。通过房地产综合开发，直接带动了城市基础设施建设，建设的成果也是令人可喜的。如投资总额近10亿元的崇文大街道路改扩建工程、王府井和西城金融街地区市政设施改造等等，对于改善这
6、些地区的市政基础设施条件发挥了重要作用。房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。“九五”期间，随着房地产业的逐步发展，北京市危改、新区等建设取得了令人瞩目的成绩，居民居住条件不断改善。至今本市交付使用的2万平方米以上综合开发小区已达850个，100多万户市民告别大杂院，搬进了功能先进、服务完善的现代化小区。“九五”计划制定的本市城镇居民人均居住使用面积目标，已于1999年提前实现。（三）北京市房地产业发展中存在的主要问题第一，土地市场的发展滞后。主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租
7、的运作方式，以“毛（生）地”、协议出让为主,不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租的政策，政出多门，极不规范，土地调整难以按规划进行。第二，房地产市场不够完善。主要表现在：商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低商品住宅结构需要进一步研究协调，住宅的存量调整和新增用量的关系尚需进一步解决；住宅二、三级市场还需进一步放开、搞活；中介市场不规范，缺乏强有力的管理；商品住宅价格有待进一步理顺；房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显，房地产金融体系发育迟缓。第三，房地产开发的粗放型特征仍很明显。我市房地产开发企业生产规模普遍偏小，负债率偏高，住宅生产集约化程度低，产品科技含量有待提高
8、。第四，住宅建设的高投入低产出的矛盾突出。“九五”期间，北京市住宅建设投资占GDP的比例为13%左右，远高于国际上的通行比例。北京市住房消费占居民家庭消费的比重仅有4%左右，国外基本上在2030%；房地产业增加值占GDP的比重仅为3%左右，国外在经济高速发展阶段为8%以上，萧条期也在4%以上。住宅建设的高投入低产出的矛盾，说明北京市的住宅产业在国民经济发展中的作用尚待进一步加强。二、“十五”北京房地产业发展环境分析近几年来的高速发展，使北京市房地产市场已经成为面向全国的市场、面向国际开放的大市场。未来的北京市房地产业，给国内外投资者留下广阔的投资空间。（一）国民经济持续稳定增长，客观上要求房地
9、产业发展与之相适应北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要要求加快产业结构优化升级，实现三次产业全面升级。以普通住宅为主的房地产业是第三产业的重点，不仅本身属于第三产业，而且还会带动第三产业中的金融业、信息咨询业等发展。同时，以住宅为主的房地产业是一个技术容量很大、附加值高、成长能力强的产业，可以通过对其关键技术的研究开发和住宅部件品的开发生产，产生一批新兴的生产部门。所以，大力发展以普通住宅为主的房地产业有利于提高三产在全市经济总量中的比重，完成产业结构的调整，建立以高新技术为先导、第三产业发达、产业结构合理、高效益、高效质的适合首都经济特点的经济。（二）中国加入WTO，住宅投资需求进一步
10、膨胀，房地产开发投资迎来新的发展契机日用品关税的降低，居民可支配收入相应增多，导致居民的住宅购买力增加，投资购房意识增强；“消费的示范效应”，居民拥有汽车数量将增加，改变了居民的出行方式，住房的郊区化、大型化、舒适化需求提高；外资企业的大量增加，必然增加了写字楼、公寓、住宅、饭店、厂房等房地产开发产品的市场需求；加入WTO，三年后允许外资饭店进驻，进一步刺激酒店类房地产开发产品的市场需求；商业零售业的开发，国外大型零售商业企业的进入，进一步刺激商场类房地产开发产品的市场需求。（三）城市规划调整和城市建设步伐的加快，将继续推动着房地产业的新发展一是“十五”期间，企业整体搬迁的速度将明显加快，初步
11、预测今后五年时间内，启动扰民搬迁项目的企业134家，转让占地面积将达到600多万平方米；二是“十五”期间将在城近郊区建成125平方公里的城市绿化隔离带；三是“十五”期间力争基本完成城区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务，涉及动迁居民约34.7万户，住房934万平方米。这些有力地支撑着房地产开发的继续发展。（四）随着房改及配套政策的出台和住房商品化进程的加快，住宅建设仍将保持较高的增长速度，带动房地产业继续平稳发展深化住房制度改革，结合当前实际情况，积极慎重的制定好房改的相关配套政策。房改促进居民拿出储蓄，加大住房消费，刺激住宅的市场需求和住房建设投资，有力地促进了新的经济增长点的培
12、育。随着房改配套政策的陆续出台，房地产需求亦将逐渐从无序和隐性化向有序和现实化转变，带动房地产市场平稳发展。（五）随着东南亚地区、韩国、日本等经济的回温，境外投资者，尤其是港、澳投资者的投资预期也将增加在北京外商投资的房地产开发项目中，亚洲投资所占比重极大，如港商投资额和投资项目分别都占70%以上，亚洲金融危机直接影响到投资者的经济实力和融资能力。但随着东南亚地区、韩国、日本等经济的稳定回升，境外投资者，尤其是港、澳投资者的投资预期也将增加，近年来写字楼价格的回升也证明了这一预期。（六）住房金融体系将逐步建立，房地产金融进一步发展，保证了房地产开发的资金需求住房金融体系逐步建立主要表现在：住房
13、金融由过去主要面对开发企业转入既面向开发企业又面向消费，“一条扁担挑起两头”；住房货币化分配将全面推行；住房金融的二级市场得到培育和发展；以公积金制度为主的政策性住房金融走向良性循环。如此，将进一步保证房地产开发的资金需求。（七）中关村科技园区的建设给北京市房地产业注入了新的活力1999年国务院对中关村地区的科技园区建设正式做出了批复，要加快建设中关村，用10年的时间使之成为世界一流的科技园区。北京市政府也将继续加大财政对科技的投入，科技经费年增长率不低于20%。在基础设施建设方面，北京市做了统一的规划，“一路、一城、一园、一网”也开始重点规划建设，中关村科技园区的建设将为北京市房地产开发业的
14、发展带来新的机遇。此外，建立健全房地产市场体系和土地市场体系的速度加快，将带动房地产业质和量上的发展。三、“十五”北京房地产业发展目标和工作重点（一）“十五”北京房地产业发展目标1、“十五”期末，房地产业年度实现增加值达到125亿元，以2000年为基数，平均每年增长9%；2、十五”期末，房地产开发年度完成投资达到840亿元，以2000年为基数，平均每年增长10%；3、“十五”期间，房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米，竣工1500万平方米；4、“十五”期间，商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米，期末城镇居民人均住房使用面积达到18平方米；5、十五”期
15、末，独立核算的房地产企业职工人数达到200万，全行业从业人数达到450万。（二）“十五”北京房地产业指导思想和工作重点“十五”期间，北京市房地产业发展的指导思想是：培育、建立、发展和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产行业中优化配置资源、促进企业提高经营管理水平等方面的基础作用。同时，加大市政府宏观调控和宏观管理的力度，坚持长期培育和近期治理相结合，以启动住宅消费市场为切入点，存量调整为主，配以增量推动，着重于市民生活的提高和城市的可持续发展，全面培育以住宅为主的房地产业成为新的经济增长点。工作重点主要有：1、实现经济增长方式的转变，坚持可持续发展的观念，推进以普通住宅为主的房地产业规模化和集约化经营；2、加强和改善房地产业的经济调控，强化政府对房地产市场尤其是商品住宅市场的宏观调控力度，制定和实施以普通住宅开发和经营为主的产业倾斜政策，实现房地产市场需求和市场供给的长期平衡；3、加快城镇住宅建设，花大力气稳步推进城镇住房制度改革，逐步建立以商品化为
