防城港宏观市场分析课件

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1、第一篇：整体市场分析,城市概况,宏观环境分析,广西省,广西壮族自治区：地处中国华南，南邻北部湾，西向东南亚，与越南比邻，东临粤、港、澳，是中国与东盟之间唯一有陆地接壤又有海上通道的省区，是全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。 首府南宁：是东盟十国和中国团结合作的汇聚地，素有绿城之美称。,防城港：是中国的深水良港 是全国25个沿海主要港口之一 中国西部地区第一大港 是东进西出的桥头堡，西南地区走向世界的海上主门户；是链接中国东盟、服务西部的物流大平台。 防城港市：地处我国大陆海岸线的最西南端，背靠大西南，面向东南亚区位优势十分突出。沿海，为西南诸省市走向东南亚和世界各地提供了最便

2、捷的出海通道。沿边，既可与越南进行边贸和经济技术合作，又为我国商品进入东南亚市场提供了便捷的陆路门户。这种独特的区位优势，决定了防城港市在大西南对外开放和经济发展格局中居于十分重要的战略地位。,宏观环境分析,我国海岸带及邻近海域划分为11个综合经济区，形成各具特色的海洋经济区域。,其中： 北部湾海洋经济区：本区东起湛江市滘尾角，西到防城港市北仑河口，海岸类型多样，海岸线长1547公里。 优势海洋资源是港口资源、渔业资源、油气资源。海洋经济处于发展阶段。 主要发展方向为：优化港口布局，搞好防城港、北海港、钦州港资源配置； 发展珍珠等特色海产品养殖； 大力开发北部湾口的渔业资源； 大力开发海洋生态

3、旅游和跨境旅游， 重点发展北海滨海度假旅游。,国家海岸线布局,北部湾海洋经济区,宏观环境分析,人口：90多万 面积：6222平方千米 人均GDP：2012年52778元，连续多年广西第一 民族：汉、壮、瑶、京等21个民族 方言：钦防片粤语、客家话 气候：热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，气候宜人，依山临海。是中国南方沿海金三角上的一块宝地 著名景点:古迹众多，文化灿烂，自古以来就成为桂南地区著名旅游胜地 高校：广西财院分院 行政区类别：地级市 下辖地区：港口区，防城区，东兴市，上思县,城市介绍,防城港始建于1968年，1984年由国家批准把防城港与北海市作为一个整体，列为中国14个对外开放的沿海城

4、市之一。 1985年设立地级防城港区，1993年5月国务院批准设立地级防城港市。 总理温家宝在视察防城港市的时候，曾对防城港寄与深切的厚望，并题词“防城港是个好地方，防城港前景更美好”。温家宝总理还要求防城港等市按照国务院批准的广西北部湾经济区规划，把北部湾地区建设得更好。,新行政区全景图,是国家重点支持 的发展之城,国家在这里开工建设西部第一个核电站红沙核电站,布局建设沿海钢铁精品基地以及有色金属加工基地，总投资超过2000亿元。 防城港市有5个国家级口岸，与147个国家和地区实现贸易往来，广西70%的关税在防城港实现，每年进出境人数超过350万人次，居我国陆路边境口岸前列。我们正在按照“西

5、部深圳、边境特区”的定位加快推进东兴重点开发开放试验区建设。 2011年港口货物吞吐量9023万吨，占广西沿海港口总吞吐量近七成，2012年将跨入亿吨大港行列。防城港依托大港口布局钢铁、能源化工、粮油及物流等大产业，成为全国最大的磷酸加工出口基地和重要的粮油加工基地。 “海在城中，城在海中”，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，随处可建海景房。全市生态好，气候好，环境好，人长寿，被国家权威机构授予中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡。,是全面开放合作 的特区之城,是布局大产业 的港口之城,是生态宜居 的海湾之城,宏观环境分析,宏观环境分析,城市概况整体规划(2008-2025)

6、,城市性质：我国沿海主要港口城市；环北部湾地区重要临海工业基地和门户城市；区域性国际滨海旅游胜地 人口规模：至2025年，全市总人口220万 中心城：包括港口区以及防城区的防城镇，2015年中心城人口规模45万，城市建设用地80平方公里,规划市域城镇等级： 1、中心城市：中心城，人口100万 2、副中心城：东兴市区和上思县城，人口20-50万 3、重点镇：企沙、江平、那良、在妙，人口5-20万 产业发展定位：依托深水港和企沙重工业基地，重点发展以钢铁、能源、石化、修造船、重型机械、食品为主的临海大工业。以企沙半岛、渔万半岛、江山半岛为核心，统筹规划，优化布局。 港口发展定位：按照大型化、深水化

7、、专业化和现代化综合组合港来建设，努力建成大中小泊位相匹配，设计能力达10亿吨的全国枢纽大港、大西南货物集散与疏运大港、环北部湾工业大港、国际性商贸大港,城市概况高铁,宏观环境分析,南宁至钦州、钦州至北海、钦州至防城港3条高铁将于2012年底建成，现试运行，广西北部湾经济区4市将形成一个更紧密的“同城化”经济区。 由铁道部和广西壮族自治区合资建设的三条高铁分别于2009年和2010年正式开始施工建设，共投资约208亿元，设计时速250公里。 预计，可实现从南宁至北海约50分钟，至钦州约25分钟，钦州至北海约30分钟，钦州至防城港约20分钟，南宁、钦州、北海、防城港之间的行驶时间均不会超过1小时

8、。,经济环境,宏观环境分析,近7年，防城港市综合GDP一直以20%以上的速度增长。 城市综合增长竞争力排名全省第一。 据中国社科院评估，防城港市城市竞争力提升速度在全国294个地级以上城市中排名第一 东兴国家重点开放开发试验区正式开始建设，加上核电站、金川、钢铁基地的建设和一大批项目的投产，将会出现GDP井喷式增长,宏观环境分析,经济环境,统计局数据，2012年城乡居民可支配收入，防城港最高荣登广西首富，钦州同增长率最高,经济环境,宏观环境分析,2012年，全市房地产开发项目169个，减少5个，累计投资129.77亿元，下降3.5%，年度投资增速首现负值，上半年房地产投资增速稳步上升，基本保持

9、在50%以上，从下半年开始，增速日趋呈放缓趋势，投资增速逐步下滑，1-12月投资增速分别比1-7月、1-8月、1-9月、1-10月、1-11月投资增速慢48.0个百分点、43.3个百分点、46.6个百分点、25.5个百分点、4.9个百分点。,在固定资产投资中，一、二、三产业分别完成投资13.02亿元、204.24亿元和300.57亿元，分别增长30.1%、31.1%和1.4%。产业投资比例由去年同期的2.2：33.7：64.1调整为2.5:39.4:58.1，第二产业投资比重上升，第三产业投资比重下降,2012年防城港市商品房总体销售面积同比有所下降，不过销售均价同比小幅增长，总体呈“量跌价涨

10、”局面。 2012年1-12月防城港市商品房累计销售面积约为1513441平方米，同比下降25.8%，合计12171套，同比下降27.6%。总体成交均价约为3457元/平方米（排除别墅、商铺、港口区公务员小区成交价格算），同比上涨约163元/平方米. 从表一纵观2012防城港商品房的总体成交趋势，我们可看出2012年下半年防城港市商品房的成交量要比上半年要高出不少，成交量翻了一倍，特别是在第四季度，达到了全年季度最高峰,宏观环境分析,房地产市场整体情况商品房销售情况,成交均价方面，纵观表一也可看出2012全年商品房成交均价和成交量一样，在年末的11、12月成交均价达到全年最高峰，即3500-3

11、650元/平方米。1至10月几乎均约为3400元/平方米左右，较2011年全年来看，总体还算较为稳定；成交均价则有所增长，上涨了163元/平方米。 在需求上，港口区大部分的销售需求还是以外地购房者为主，尽管同比成交量减少不少，不过在武钢进驻、南北钦防高铁即将正式开通、东兴市正式获批国家重点开发开放实验区等众多利好因素下，众多的购房者还是对防城港未来的楼市充满信心。,宏观环境分析,房地产市场整体情况各区销售情况防城区,2012年1至12月防城区商品房总计2059套，同比增加5套。防城区是防城港市三个主要区域中唯一销量同比增长的区域， 而成交均价基本与2011年成交均价持平，为2971元/平方米，

12、同比下降7元/平方米（排除别墅、单位集资房、商铺等成交价格算）， 单套户型平均面积为116平方米。从2012年防城区商品房销售情况表中，可看出防城区月均销量都在100至300多套，而销售均价则在2800-3100元/平方米左右。 2012年防城区商品房主要还是以本地刚需客为主，促销策略则以然销售或是一口价促销等方式为主，其中一口价促销的楼盘项目要比2011年的多。,宏观环境分析,房地产市场整体情况各区销售情况港口区,2012年1至12月港口区商品房总成交7304套，同比减少34.31%，即减少3827套，总成交均价为3653元/平方米，同比上涨114元/平方米。 港口区是防城港市三个主要区域中

13、，外来购房需求量最多的一个区域，同时也是主要靠外来购房者消化来跑量的区域， 相对于东兴市、防城区的江景房优势，港口区的海景房优势更能很大程度上吸引了众多的外地客户的购房需求，所以无论是成交量还是成交均价上都独占鳌头，领跑全市，成交套数约占全市成交套数的60%，与其它区域的差距十分明显。 对比去年看，今年港口区的成交量同比下降幅度不小，因为随着房地产调控政策的持续深入调控，购房者们变得更为理性的去购房，一定的投资客退出了市场，故在成交量上，总体成交量同比下降幅度明显。,宏观环境分析,房地产市场整体情况各区销售情况东兴市,2012年1至12月东兴市商品房总成交2808套，同比减少14.15%，即减

14、少463套。总成交均价与去年基本持平，为3350元/平方米，同比上涨2元/平方米。 东兴市不像防城区主要靠刚性需求为主，也不像港口区主要以投资客为主，刚需客和投资客兼有，除了本地需求外，因2012年东兴市正式获批国家重点开发开放试验区并正式实施，故迎来了新一轮的开发建设，良好的区域优势被更多外地人看好，所以2012年东兴市的楼市本地需求与外地投资置业并存。,2012年防城港市存在的问题 （一）钢铁项目投资额缺口大，严重影响固定资产投资进度。作为防城港三大天字号工程之一的防城港钢铁基地项目今年实际完成投资9.30亿元，仅完成计划投资的14.0%，占固定资产投资1.8%，对全市固定资产投资增长仅拉

15、动0.1个百分点，拉动乏力。 （二）一批重大项目未能按计划年内开工，新增重大项目储备不足。如广西科元新材料产业项目一期、北部湾（防城港）现代物流中心、西湾新城长榄岛企业总部休闲基地等21个十亿元以上重大项目（计划总投资460.43亿元，2012年计划投资25.17亿元），由于前期征地拆迁、环评报告未通过、方案修改等原因，未能按计划年内开工。 （三）部分亿元重大项目接近尾声，难以形成大的投资量。全市累计完成投资占计划总投资大于90%的亿元项目（不含房地产项目）有39个，占全部亿元项目个数的34.5%。钦州崇左高速公路（上思段）、中心区三横二纵路网工程、东湾大道、市兴港大道玉罗岭至倒水坳段道路改造

16、工程、市职教中心等重大项目，2012年均为项目收尾阶段，投资量相对往年较少。 （四）房地产市场调整加快，建设步伐有所放缓。在经历2008年2011年四年高速增长后，在国家多项房控政策和市场的双重影响下，2012年防城港市房地产市场进入调整期，投资放缓、销售回落明显，尤其是下半年以来，随着房地产市场调整程度进一步加深，房地产开发投资、商品房销售面积双双出现近年来的首次年度负增长房地产企业开发投资129.77亿元，同比下降3.5%，商品房销售面积145.26万平方米，下降38.9%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由上年同期的27.4%下降至23.6%，下降3.8个百分点；对全社会固定资产投资的增长拉动率为-0.9%，拉动力同比下降12.7个百分点，建设步伐有所放慢。,宏观环境分析,大南宁生活圈的建设，使得高铁贯穿防城港，30分钟即可享受“海在城中，城在海中”，的全海景生态海湾城市，吸引整个广西省客群。,防城港的地理位置优越，是中国主要港口之一，既可与越南进行边贸和经济技术合作，又为我国商品进入东南亚市场提