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1、 . . . 星城国际大酒店扩建项目商 业 计 划 书. . . . 目 录1. 摘要11.1 项目单位11.2 法人代表21.3 市场营销21.4 营运与管理31.5 投资与财务32. 项目规划42.1 酒店位置及现状42.2 项目总体规划52.2.1 酒店大堂52.2.2 娱乐中心52.2.3 餐厅52.2.4 客房53. 某县环境评估63.1 自然条件63.1.1 地理位置及人力资源63.1.2 水力资源63.1.3 矿藏资源73.1.4 交通情况73.1.5 独特区位优势83.2 区域经济93.3 旅游资源104. 酒店行业概况124.1 酒店业概况124.1.1 我国星级酒店数量、结
2、构及分布124.1.2 我国星级酒店行业景气情况134.1.3 我国星级酒店经营情况144.2 酒店业经济特点154.2.1 属于资本密集型和劳动密集型行业154.2.2 对经营管理的要求高154.3 酒店业发展趋势164.3.1 旅游行业整体发展趋势预测164.3.2 酒店业发展趋势预测195. 市场、竞争和项目定位215.1 某国际酒店市场分析预测215.1.1 某县旅游业基本情况215.1.2 某酒店基本情况215.1.3 某国际酒店住宿人员状况215.1.4 某酒店价格和出租率225.1.5 某酒店市场预测235.2 竞争分析235.2.1 竞争对手基本情况235.2.2 SWOT分析
3、245.2.3 竞争分析结论285.3 项目目标定位286. 发展规划306.1 总体设想306.2 公司发展战略步骤设想306.2.1 完成酒店试营业306.2.2 通过某级认定、成为某县知名酒店之一317. 市场营销327.1 目标市场327.2 产品与服务327.3 定价327.4 销售渠道337.4.1 直接渠道337.4.2 间接渠道337.5 公关宣传策略337.6 初步销售策略347.6.1 客房业务347.6.2 餐饮业务357.6.3 提高回头率的措施367.7 销售激励制度368. 营运和管理378.1 基本业务流程378.2 营运管理初步计划378.2.1 服务项目和基本
4、设施安排378.2.2 建立并实施完善的质量标准398.2.3 建立并实施完善的财务控制度398.3 机构设置418.4 人员配备418.5 管理团队428.6 遵循的标准429. 投资与财务评价439.1 项目实施计划进度439.2 投资估算439.3 收入预测439.3.1 住宿收入预测439.4 成本费用预测449.5 利润预测4510. 风险与对策分析4610.1 风险4610.1.1 客源影响带来的风险4610.1.2 人力资源风险4610.1.3 市场竞争风险4610.1.4 行业特点决定的风险4610.2 对策4710.2.1 客源影响对策4710.2.2 人力资源风险对策471
5、0.2.3 市场竞争风险对策4710.2.4 行业特点风险对策4711. 融资计划4811.1 融资资金金额、方式与用途4811.1.1 融资金额4811.1.2 融资方式4811.1.3 融资资金用途4811.2 公司治理与投资者保护4812. 结论491. 摘要1.1 项目单位星城国际大酒店管理（本商业计划书建议设立的公司）将取得对某矿业（法人代表xx）新建酒店正面大楼、侧面原政府招待所和后楼的租赁权20年，并按照某级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮、娱乐等取得收入并实现利润。酒店建筑总面积7782.7平方米，其中一楼大堂203.78平方米，二楼娱乐中心706.47平方
6、米，三楼餐厅643.4平方米，客房112间。酒店将按照某级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为某县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的某级酒店。2009年温家宝总理在政府工作报告中指出，“坚持把扭转经济增速下滑趋势作为宏观调控最重要的目标，把扩大国需求作为促进经济增长的长期战略方针和根本着力点，增加有效需求，加强薄弱环节，充分发挥需特别是消费需求拉动经济增长的主导作用。” 近十年，中国旅游市场也将保持年均10以上的增长，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目星城国际大酒店地
7、理位置优越、配套设施健全、经营成本低廉，酒店周围同档次星级酒店只有一家，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使星城国际大酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮、娱乐服务能力，成为某县酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2 法人代表xx，男，1974年出生，某镇人，酒店管理专业，在xx从事酒店管理12年，拥有xx宏都宾馆, xx宾馆贵宾楼二家酒店的股份，现任xx宾馆贵宾楼董事长兼总经理，兼任xx宏都宾馆董事。在多年的酒店管理经营中，法人代表xx先生始终坚持“诚信为本、服务至上、质量第一”的作风，具备企业家独有的胆略，丰富的企业管理、市场营销、项目策划、资本运
8、营等经验，在xx酒店行业享有较高的美誉，深受广大客户和投资者的厚爱。1.3 市场营销星城国际大酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来某旅游、中途休息的人员。该酒店将在不同时期采用不同价格，满足不同消费群体的需求。计划客房价格如下表1-1所示： 表1-1 客房价格一览表项目正面楼（新建）侧面楼（改扩建）备注标准间（42间）套间（28间）标准间（42间）旺季18024018012来年4月平季1602001607、8、9、10月淡季1201601205、6、11年均价格1451901451.4 营运与管理酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308
9、-2002）及饭店星级的划分与评定的标准，采用不低于某级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备；建立不低于某级酒店要求的管理体系，制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行，提供不低于某级标准的服务。1.5 投资与财务本项目总投资为600万元。酒店营业后预计年实现总收入1314.54万元，年缴纳销售税金及附加78.88万元，取得税前利润519.33万元，税后利润389.5万元，投资利润率27.33%。2. 项目规划2.1 酒店位置及现状某县位于省东南部，地处湘、粤、赣三省交界处。贯穿全县南北的岳汝（
10、至某）高速某段前期工作进展顺利，2009年7月份正式动工建设，2012年竣工后将与东西走向厦蓉高速纵横交错，形成“十字”交通高速架，至此某将成为湘粤赣省际交通枢纽。星城国际大酒店地处某县县城最繁华的中心地段，位于文化路与新建东路、新建西路的十字路口，距某县政府500米，某县委600米，附近还有某教育局、林业局等政府机关。星城国际大酒店前身为某县政府招待所，专门接待来县城参加各类会议、进行公务、商务活动的政府招待所。2004年实行改制，由某矿业招标竞得。竞得后，某矿业着手进行改扩建，在政府招待所的右边新建了一幢酒店正面大楼，共八层，总建筑面积4834.2平方米。另外，还在侧面原政府招待所的后面新
11、建了一幢与原政府招待所并行的后楼，使整个酒店由新建酒店正面大楼、侧面原政府招待所和侧面后楼三幢建筑构成，整体建筑面积达到7782.7平方米。2009年某矿业因市场波动、政策调控等因素，收入大幅下降，不得不放弃原计划经营的酒店业务。而星城国际大酒店有限责任公司法人代表xx先生看准机遇，迅速出手购置酒店物业，准备经营该酒店，从事住宿、餐饮、KTV娱乐等业务。2.2 项目总体规划2.2.1 酒店大堂新建酒店正面大楼的一楼左边店面已出卖，酒店大堂设在新建酒店正面大楼的右边，面积203.78平方米。2.2.2 娱乐中心新建酒店正面大楼的二楼作为KTV娱乐中心，设20间KTV包箱，面积706.47平方米。
12、2.2.3 餐厅新建酒店正面大楼的三楼作为餐厅大厅，面积643.4平方米，摆放30套桌椅，承接各类大型酒宴；侧面原有招待所和侧面后楼的三楼设21间包房。菜肴以湘菜为主，以粤菜为辅，满足来自各地消费者的需求。2.2.4 客房新建酒店正面大楼四至八层均设客房，总面积3280.5平方米，每层有客房14间，床位28个，合计客房70间，床位140个。四至六层全设标准客房，共42间；七至八至设豪华套房，共28间。侧面原政府招待所和侧面后楼的四层和五层都设标准客房，每层标准客房21间，床位42个，合计客房42间，床位84个。整个酒店共设客房112间，床位224个，其中标准客房84间，豪华套房28间。客房具有
13、面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。3. 某县环境评估3.1 自然条件3.1.1 地理位置及人力资源某县位于东经1131611359，北纬25192552之间。东邻省崇义县，南界省仁化县、乐昌市，西接宜章县 ，北连资兴市、桂东县。东西长72公里，南北宽63公里，总面积为2400.85平方公里。县境多丘陵和山地，概称“八山半水一分田，半分道路通庄园”。全县辖15个乡（其中民族乡3个），8个镇（其中少数民族聚居镇2个），309个村，共有104413户，36.1万人。某县历史悠久，早在东晋穆帝升平二年（358），就析
14、晋宁县地始置某县。南朝称卢阳县，唐改称义昌县，五代后唐改称郴义县，宋改称桂阳县，民国2年（1913年）复称某县。1959年3月，某、桂东两县合并为汝桂县。1961年5月，汝桂分县，仍称某县。某是一个多民族的县份，境居住有汉、瑶、畲、侗、壮、苗、土家、傈傈、彝、回、布依、黎、白、京、维吾尔、青族等27个民族。少数民族中最多人口的为瑶族，占总人口的15.27%，其次为畲族，占总人口的0.24%。全县共有282种姓氏，其中以何氏人口最多，其次为朱、三姓。3.1.2 水力资源某地处湘南边陲，山高坡陡，水力资源非常丰富，全县水能可开发量达到19.8万千瓦。在奔腾于某县东北部的沤江和淇江上，如珍珠般散落着宝沙、扶竹洲、九节带、万年桥、两江口等一批装机8000千瓦以上的水电站，这些电站所生产的强大电力不仅照亮了整个某，而且外输到了电网。山区的许多人们因此告别了燃薪的传统，用上了两毛八的廉价电力新能源。2007年某县被确定为全国小水电代燃料试点县。3.1.3 矿藏资源某县位于南岭北麓多金属成矿带，矿藏资源分布
