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1、 . . . 地产集团云岭西路项目物业配套建议书一. 前言2二. 的高端物业项目分析21.高端公寓的保障因素22部分高端公寓板块分析3三高端公寓室精装修51. 精装修公寓楼盘分布52.高端公寓精装修标准分析73.案例12四公建配套17案例1. 世茂滨江花园17案例2. 中海瀛台19五小区景观绿化231. 东南亚景观风格的特点242. 东南亚景观应用263 案例景观分析32六. 物业建议341室装修配置设备设施注意事项342. 基本公建配套建议363. 小区景观配套建议37景观社区374. 其它配套建议37生态环保375. 物业管理费建议39七结语40 首先非常感地产集团-地产馨越置业的厚爱，使
2、我们有幸参与“云岭西路347号项目”物业配套建议的调研工作。古北物业将依托自身的管理实力，结合项目的现状，围绕项目的物业服务方式、容、措施等方面，从物业管理的角度出发提供物业相关配套做出初步建议。一. 前言在高端公寓市场发展到一定阶段，高端公寓消费的个性化时代就会到来。千人一面的标准已不再适应高端消费者求新求特、惟我独有的心态。但能位列“高端”之尊的，却仍然有些基本准则必须遵循。我们凭借多年高档社区管理服务经验，抽丝剥茧、去粗存精，展示出高端公寓消费的普通道理。二. 的高端物业项目分析完整的高端公寓是一个由不同关键点产生共同力的多维系统。1.高端公寓的保障因素（1）城市的黄金区高端公寓一般是位
3、于城市的最佳地段，其他住宅按照级别的高低以高端公寓为中心依次由向外推展开来。当然，随着现代城市的发展，城市黄金地段的价值也在不断发生着变化。地段的唯一性，决定了一座建筑现在的身价与未来的价值。 （2）人文历史沉淀高端公寓所处的黄金地段最好具备丰富的人文历史沉淀。高端公寓的珍贵也可体现在不可复制的历史人文价值上，如同一件古董艺术品，赝品仿制的无论多么巧妙精细，其价值都无法代替真品。历史人文的沉淀，使得区域增加了不可复制的价值。（3）体量小、户型大高端公寓，一般追求难以再得的稀缺性，体量越小越好；另外高端公寓，也是对空间的奢侈使用，则超大的户型空间。高端公寓的功能上更要注重舒适性和享受性，需要有足
4、够的空间。（4）完整社区服务体系对高端公寓而言，一个完整社区服务系统保障居住者的安全性和私密感，满足居住者高品味生活需求。社区景观环境优美，园林设计别致，配套设施完善，高水准的物业管理这都是高端公寓的必备条件。（5）纯粹性高端公寓强调同质性。这种高品质一定是和周边环境相适应，不可能是鹤立鸡群的“高高在上”。一个高端公寓的产品，应具备土地的特性、社会配套服务、产品的特性、户型的合理性、空间的舒适度、功能的完善性、物业管理的服务以及客层的社会阶层，这是一个综合的评价体系，只有当各个方面指标都达到顶级，才能称之为高端公寓。 （6）顶级硬件舒适感是高端公寓的灵魂，高端公寓必定具备极致的建筑材料和装修标
5、准，或将某一个方向做到极致。高端公寓溢彩流金的外表可以向外界传递的是地位、荣耀、大气但就居住者而言，其在的舒适才是高端公寓的灵魂，所以装修和装饰是高端公寓的重要组成部分。（7）专属尊享服务高端公寓除了因为其本身的“先天”优势之外，更加强调“尊享”服务的专属性，以彰显出与众不同的成就和社会地位。2部分高端公寓板块分析高端公寓多数位于环，周边居住氛围浓厚，距离CBD不远拥有地段、交通优势。（1）例如古北板块古北板块位于长宁区与闵行交界区域，近天山、虹桥商圈，该板块为最早的人聚居区，也是最早开发的国际社区板块，板块高档公寓楼盘密集，社区氛围闹中取静，居住十分舒适。随着近年来全市多个国际社区的兴起，古
6、北国际社区覆盖区域也不断扩展，目前以古北路为界以东区域的古北二期社区，汇集了如古北瑞仕花园、华丽家族、古北国际花园、御翠豪庭等全新的高档公寓社区。（2）例如陆家嘴板块陆家嘴板块位于黄浦江市中心段大拐弯处，是金融贸易中心所在地，板块集中了一大批高档写字楼，包括全市顶级的金茂大厦、环球金融中心等。陆家嘴板块驻扎了众多世界500强企业，大量知名跨国公司也将区域总部设立于此，以银行及贸易机构为主，由此吸引了大量国外高端人群。陆家嘴板块高端公寓公寓大多集中于黄浦江滨江区域，在区位、景观方面均十分出众，包括汤臣一品、世茂滨江花园、仁恒滨江花园、财富海景、盛大金磐等。随着国际金融中心建设的日渐成熟，作为代表
7、板块的陆家嘴板块，其住宅市场潜力还将进一步得到激发。 三高端公寓室精装修1. 精装修公寓楼盘分布精装修4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD，3000-4000元/平方米的楼盘多数位于环，距离CBD不远，2000-3000元/平方米的楼盘主要位于环附近，紧贴城市主干道或轨道交通，2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区，全市精装修住宅楼盘基本集中在环区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。（1） 全市精装修楼盘分布图（2）全市部分精装修项目标准2.高端公寓精装修标准分析（1）公共部位装修标准共性特征：体现石材质感公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。
8、浦东星河湾 汤臣一品吊顶、灯饰的运用入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。星河湾电梯厅星河湾入户大堂信报间的设置高端公寓的信报间为半开放式的置信报间，易于管理及维护。星河湾入户大堂位于门廊的半开放式信报间，信箱使用传统的钥匙开锁。每个信箱上具有LOGO，便于维护及管理，但并不具备特别的私密性。电梯的品牌及饰高端公寓项目的电梯选用品牌围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端公寓项目多数采用中端的日立品牌电梯。电梯轿厢地面铺设石材，
9、轿厢壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。项目品牌配置速度（米/秒）汤臣一品日立地面为石材。智能化：电梯门禁进入系统靠掌纹识别。浦东星河湾日立地面为天然石材，墙面以进口绒布及镜面 装饰。6.5世茂滨江花园三菱地面为天然石材，墙面木质装饰，带扶手、多媒体电视，顶部悬挂水晶吊灯。王子晶品芬兰“KONE”观光电梯顶部有SWAROVSKI水晶坠饰，地面为天 然石材，墙面真皮装饰，边缘为意大利 B&B小羊皮轿厢扶手。3.5翠湖天地嘉苑0TIS地面石材、墙面不锈钢加木板装饰，带多媒体电视。3.2-3.3嘉利浦江公馆日立地面石材、墙面不锈钢，带扶手、多媒体 电视。滩花园日立不锈钢及木饰面
10、，带扶手。1.5仁恒河滨城日立地面天然石，墙面以镜面装饰。（2） 室空间装修标准共性特征装修标准突出表现在厨卫的用材及品牌上，厨卫洁具大多选用欧洲（德国）品牌。装修标准25003000-40004000-50008000-1200017000厨房装饰材料及设备全配，重电器轻橱柜。电器多选用美国品牌或者合资产品，如：GE全配。选用国产欧洲电器品牌如：SIEMENS、SMEG，橱柜品牌如：Leicht、Nobilia配臵欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器运用较多欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器全套欧洲奢侈品牌，如：Poggenp
11、ohl橱柜、GAGGENAU厨房电器卫浴洁具全配，德国品牌国产化，如：国产科勒等全配，配国产欧洲品牌，如：科勒、高仪全配，配德国主流品牌，如：科勒、高仪精装配饰，欧洲奢侈品牌，如Villeroy& Boch、Hansgrohe精装配饰，国际一线品牌，如：DORN BRACHT、DURAVIT家配实木复合地面，运用少量石材，配大金分体式空调实木复合地面或玻化石，配大金中央空调、地暖实木复合地板，运用少量石材，配大金中央空调、地暖大量石材，配大金中央空调、地暖、壁炉等大量石材，软装全配，选用国际一级装修品牌智能化与高科技系统常规安保配置常规安保配置常规安保配置运用较多的高科技系统及产品，如：新风除
12、尘系统及LOW-E玻璃幕墙。增加智能化系统，如：保安系统。运用较多的高科技系统及产品，如：全套的RFID应用系统3. 案例王子晶品王子晶品公寓位于市长宁区镇宁路111号, 地处环线，路高架和镇宁路交接处，毗邻轨道交通2号线。王子晶品所属的万宝国际广场规划总建筑面积约10.5万平方米，包括王子晶品公寓、五星级晶品酒店、甲级写字楼、时尚晶品商业中心及28000平方米的地下空间，形成综合体的典型风格。 公寓部分在分享万宝国际广场高端办公、商业、休闲等配置的同时，又由于靠近华山路，享受到闹中取静的居住环境及深厚的人文底蕴。公寓全部为精装修交付，装修标准高达每平米8000元，并为业主提供五星级酒店式物业
13、服务。王子晶品共有96套288平方米的顶级公寓和4套530平方米的顶层复式住宅。 房厅卫舒适配置户所有房间均为套房，设计来源于全球诸多五星级酒店总统套房的格局。 王子晶品纯大户型、大尺度的单一房型，配合小规模社区共同确保了业主身份的相似性，也使得整个物业具有更好的私密性和安全性 。（1）房型特点：a) 面积宽松，房型开间尺度较大；b) 房型设计结合外立面，观景效果好；c) 每个卧室均配置独立卫生间，功能设计齐全； d) 设置保姆房，工作流线合理，并有独立入户通道。四房二厅四卫 280290 （2）8000元/豪华装修标准设备系统 双独立大金中央空调（主人、管家区域分离）、中央软水及直饮水系统、
14、加拿大Lifebreath独立式新风、美国Beam中央吸尘系统、德国Tehau和Vaillan地暖、日本SEKISUI同层排水、芬兰进口通力观光电梯、LOWE幕墙玻璃 厨房系统 德国Hacker橱柜厨柜系统（抽屉、拉栏等简单配置），德国进口Siemens全套厨房电器配置（四件套）、德国Liebherr嵌入式冷酒柜 卫浴系统 德国Dornbracht配以限量版Swarovski水晶龙头、主卫Sfera双台盆、三件套，次卫三件套，当代龙头，配高档石材 智能系统 数控门锁，可视对讲系统，ToTo智能座便器 收纳系统 丰富收纳设置，高档细致的五金配件，柜门优质处理 厅房系统 天然石材或比利时QuickASteep地暖专用地板 王子晶品公寓主要产品配置表 王子晶品每平方米高达8000元的精装修参照了美国纽约曼哈顿的都会高端公寓，由著名设计师连自成设计，属欧洲简约设计风格，这在高端公寓中较为少见。 室装修墙面 墙面高级涂料或面砖相结合，部分采用混水护墙板，创新独特、设计感强 室装修地面 卧室地面使用比利时QuickA
