《所有权问题之四课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《所有权问题之四课件（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、所有权问题之四不动产相邻关系,一、相邻关系的含义与特征 二、处理相邻关系的原则 三、常见相邻关系,主要内容,Case：晒太阳是福利还是权利?,2002年3月王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住，后来甲公司在排风管道外加盖房屋超出了王某的窗高，两个散热窗户正对着王的窗户使其无法开窗通风采光，王起诉要求甲公司拆除加盖的建筑物，如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失30万元。,明确保护 阳光权,物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开
2、发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。,A 与B 系前后邻居，两家房距58 米。A 翻盖房屋，准备在原来的宅基地上建两层922米高的楼房，便找到B 协商。B 表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是48米，B 不能超建。A 认为，在自己的宅基上建房，想盖多高盖多高，谁都无权干涉。故趁B 外出做生意之机，强行超建将房建成。经科学测算，因A 的超建，B 的房屋整个窗户在冬季近二个月不能受阳光照射。下列说法正确的有：AA 建房属于合法行使自己宅基地使用权，B 无权干涉 BA 和B
3、之间形成地役权法律关系CB 有权要求A停止侵害，排除妨碍 DA 的行为违反乡规民俗属于无效,04年司法考试（四）卷第七题,甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集朋友在家打麻将，通宵达旦严重影响乙家正常休息。乙多次到甲家说明自己神经衰弱，孩子要学习，希望甲夜晚不要扰民。一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方由此发生争吵，引来邻里劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说：“我是赌徒，你就是妓女。”乙羞愤不已，转身欲走，但被甲拉住。挣扯间致乙衬衣被撕破，上身部分裸露。 乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰
4、弱加重，不能正常生活工作，所在外企将其辞退。治病、休养、生活无来源，使乙身心、财产俱遭伤损。后有朋友告诉乙，一定要讨个说法。 作为一名法律职业者，你认为根据我国法律的规定，有哪几种法律途径或方式可供乙选择，以维护其权益。针对本案的实际情况，你认为选择其中哪一种方式处理此事社会效果更好、更具优越性，并请阐明理由。 要求：运用掌握的法学和社会知识阐释你的观点和理由；说理充分，逻辑严谨，语言流畅，表达准确；字数不少于500字。,一、不动产相邻关系的特征,1、主体的多数性两个以上所有人或使用人 2、标的物的相邻性不动产相互毗邻 3、内容的复杂性给予便利或受到限制 4、产生的法定性 权利义务法定产生 5
5、、客体的特殊性相邻各方在行使不动产权利时互相给予方便所追求的利益（经济或非经济）,相互毗邻的不动产所有人（使用人）之间在行使不动产物权时，因相互间给予便利或受到限制所发生的权利义务关系,二、处理相邻关系的原则,（1）有利生产和方便生活 （2）团结互助和公平合理 （3）尊重历史和习惯 民法通则83条,民法通则83条,不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。,三、常见相邻关系（示意图）,常 见 相 邻 关 系,相邻土地 使用关系,相邻的损害 防免关系,
6、相邻的 越界关系,相邻的用水 和排水关系,相邻土地管线安设关系,相邻土地建筑物营缮关系,相邻土地通行关系,建筑物倒塌的防免关系,地基动摇的防免关系,业务活动的防免关系,日照妨害的防免关系,相邻环保关系,建筑越界的相邻关系,竹木越界的相邻关系,果实越界的相邻关系,1、相邻土地使用关系,指土地所有或使用人为行使权利之便，在法定范围内，有权使用邻人土地而发生的相邻关系。 主要包括： 第一，相邻土地的管线安设关系 第二，相邻土地的建筑物营缮关系 第三，相邻土地的通行关系,相邻土地的管线安设关系,土地所有或使用人非经他人土地不能安设管线或虽能安设而费用过大时，有权经他人土地安设，邻地所有或使用人应当允许
7、。 要求： （1）应选择对他人土地损害最少的场所和方法 （2）应支付补偿金,相邻土地的建筑物营缮关系,土地所有或使用人在其疆界或近旁营造或修缮建筑物时，若有使用邻地之必要，则邻地所有或使用人应准其使用。 最高院贯彻民通意见97条规定要求： （1）相邻一方应按约定范围、用途和期限使用他方土地 （2）如未按约定使用，应及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失,相邻土地的通行关系,相邻土地间，相邻一方有于他方土地通行之必要，他方应予准许;造成相邻人损失的，通行方应予适当补偿 相关法规：民法通则83条原则规定；民通意见 100条、 101条 类型： A.一般的相邻土地通行关系 B.特别的相邻土地通行
8、关系,最高院贯彻民通意见 100条,一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许。因此造成损失的，应当给予适当补偿。,最高院贯彻民通意见 101条,对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。,一般相邻土地通行关系,成立要件： （1）土地属于“袋地”或“准袋地”（四周不通公路或虽可通但费用过大、具有危险等不便） （2）须为使用土地所必要 （3）须非土地使用权人的任意行为所致 通行权人有通行相邻一方土地的权利，必要时可开设道路 通行权人应选择
9、对邻地损害最小的地方通行并适当补偿因通行或开设道路给他人带来的损害,特别的相邻土地通行关系,成立要件： （1）土地属于“袋地”或者“准袋地” （2）须为使用土地所必要 （3）须因土地使用权一部让与或分割而产生 通行权人可通行相邻一方的土地且不必补偿由此给土地使用权受让方或分割土地使用权方带来的损害 但通行权人应选择对周围地损害最小的地方通行,相邻土地通行关系纠纷案,1994年镇中心学校新盖校舍，准备出卖旧校舍。乐洋与毛修共同出资购买了镇中心学校出卖的房屋，共计8间。乐洋欲开商店住临街4间；毛修欲开修理厂住靠里面4间。为免争议，双方分割了房屋，并办理了房屋产权登记。 1994年8月，毛修病故，其
10、子毛青继承房屋，因不会修理，无法再开修理店。因种种原因，乐洋亦未开成商店，而至城里打工，并将其房卖与周洋。乐洋与毛修原打算一个开商店，一个开修理厂，去修理厂的人从商店经过，正好拉客源。 现毛青与周洋的房屋仅用于居住，毛若不从周之院子通过，再无他路可走。周不同意毛通行其院，若一定通行，须每年给付500元补偿费。毛不同意给付，双方发生争议。 【问题】 毛青是否有权通行周洋的院子，是否应当支付补偿费？,2、相邻的损害防免关系,不动产所有或使用人在行使不动产权利时，应注意防止、避免给相邻人造成损害 主要类型 （1）建筑物倒塌的防免关系 （2）地基动摇的防免关系 （3）业务活动危险的防免关系 （4）日照
11、妨害的防免关系 （5）相邻环保关系,（1）建筑物倒塌的防免关系,当建筑物或其他工作物有发生倒塌、致相邻人损害的危险时，其所有人或使用人应当采取措施，防止损害的发生 相关立法 国内立法对此未做直接规定 德国民法典第908条 我国台湾地区“民法”第795条,德国民法典第908条,因与邻地相关的建筑物或其他工作物有倒塌的危险，或因建筑物或工作物的一部分有崩离的危险，致土地有受损害的危险时，土地所有人得要求相邻人采取措施预防损害的发生。,我国台湾地区“民法”第795条,建筑物或其他工作物的全部或一部有倾倒危险，致邻地有受损害之虞者，邻地所有人得请求为必要的预防。,（2）地基动摇的防免关系,土地所有人或
12、使用人在其土地上挖掘或修缮建筑物时，不得动摇邻人地基或损害邻人建筑物。邻人有权请求采取措施防止损害造成 相关法律民通意见103条 相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失,（3）业务活动危险的防免关系,因从事对相邻人不动产有损害危险的业务而产生的相邻关系 相关立法 德国民法典907条土地所有人对于确实可以预见邻地上的设备因其存在或其利用，对于自己的土地会造成不能允许的干涉时，得请求邻地上不制造或保存该项设备。 台湾地区“民法” 774条土地所有人经营工业及行使其他权利，应注意防免邻
13、地之损害。,（4）日照妨害的防免关系,相邻各方修建建筑物应与相邻他方建筑物保持适当距离，不得妨碍邻人采光和通风。若相邻一方修建之建筑物影响他方之采光和通风，即构成妨害。 日本法称此妨害为“日照妨害”，英美法称为“安居妨害”。 解决措施 采光与通风受妨害的相邻方有权提出异议，要求妨害方采取必要措施。,（5）相邻环保关系,不动产所有或使用人在行使不动产权利时，应遵守环保规定，不得污染环境，损害邻人利益；应采取措施，防止废气、废水、废渣、恶臭、震动、噪音等侵入邻人不动产 相关立法例 德国民法典第906条 意大利民法典第844条 我国台湾地区“民法”第793条,德国民法典第906条,德国民法中的不可量
14、物侵害 因煤气、蒸气、臭气、烟气、煤烟、噪音、震动、粉尘等不可称量物的侵入。 德国民法典第906条 对于不可测量的、损害极为轻微的、在当前通过技术措施无法防止的不可量物的侵入，相邻人有容忍义务。但超过法定范围的不可量物的侵入，相邻人有权要求予以排除，并得要求损害赔偿。,意大利民法典第844条,在正常忍受限度内，同时考虑到当地的环境条件，土地所有人不得妨碍自邻地自然排出或者传出的烟雾、热气、气味、嗓音、振动以及其他类似的排放。,我国台湾地区“民法”第793条,土地所有人于他人的土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、尘屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。但其侵入轻微或按形状、地方习惯，认
15、为相当者，不在此限。,相邻环保关系纠纷案,星河房地产公司在临近火车道的地方修建了幸福小区，并在售楼时说明该楼临近铁路，因而与其他楼群相比，卖价偏低，张某等20余户购买了该楼。 楼买下以后，装修完毕，大部分业主进入居住。住进楼里之后，张某等业主发现了问题，每天凌晨4点左右的时候，都有若干辆火车从该处经过，且每次经过还都要鸣笛，吵得20余户人家凌晨都无法睡觉，张某等人多次找铁路局进行交涉，要求火车经过不要鸣笛。 铁路局的答复是，该地段为特殊地段，火车经过必须鸣笛，没其他的办法。张某找到有关部门进行测量，发现居民楼的噪音高达100多分贝，大大超过了居民楼的噪音标准。 张某等人起诉，要求铁路局减少噪音
16、。 【问题】 张某等人的要求是否应得到支持？,3、相邻的越界关系,（1）建筑越界的相邻关系 （2）竹木越界的相邻关系 （3）果实越界的相邻关系,（1）建筑越界的相邻关系,相邻一方在其地界一侧修建建筑物时，应与地界线保持一定距离，不得越界侵占相邻他人土地。否则，受侵占方有权请求排除，或将越界部分土地出卖于侵占方，并得请求赔偿损失。要件： A.越界建筑人应是土地使用权人 B.越界建筑物须是房屋 C.邻地使用权人知道越界而不提出异议,建筑越界相邻关系纠纷案,1990年张乙结婚，其父张甲遂在自家旁边为其申请宅基地，并盖3间砖瓦房，为使张乙院子宽敞，张甲让张乙之房占据其近1米的宅基地。 两年后张乙夫妻外出打工，家中田地、房屋交张甲耕种和照管。 1993年张甲将其房屋出租给村里刚结婚的杨某。 8年后，张甲年迈，张乙做生意小有所成，将张甲接到城里养老，并将村中自己的房子卖给李某，父亲的卖给杨某。 卖房时，张乙向双方说明了占用1米宅基地的情况，杨某与李某关系很好，并未太在意。 2000
