房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件

上传人:我*** 文档编号:141733635 上传时间:2020-08-11 格式:PPT 页数:62 大小:606KB
返回 下载 相关 举报
房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件_第1页
第1页 / 共62页
房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件_第2页
第2页 / 共62页
房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件_第3页
第3页 / 共62页
房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件_第4页
第4页 / 共62页
房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件_第5页
第5页 / 共62页
点击查看更多>>
资源描述

《房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产法PPT2第二章 房地产权属法律制度课件(62页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、1,房地产法,房地产法,第二章房地产权属法律制度,学习目的 了解房地产权利与权属框架,以及各国的土地权属形式 掌握我国房地产权利和权属制度 正确理解建筑物区分所有权、房地产共有权和房地产相邻关系,2,房地产法,主要内容,房地产权利与权属 土地所有权 房屋所有权 房地产共有权 房地产相邻关系,3,房地产法,房地产法,一、房地产权利概述 房地产权利,指以房地产为标的民事财产权利,是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权属,指房地产权利主体上的归属,是将房地产权利与一定的权利主体相联系 房地产权利是房地产权属的前提和基础。 房地产活动的开展涉及各方的权利义务关系,关

2、键要明晰房地产权利体系的设定及其归属。,第一节 房地产权利与权属,4,房地产法,由于世界各国历史传统、社会制度的不同,房地产权利的设置规定有很大不同。从法律体现上来看,主要有两大法系,即大陆法系和英美法系。 大陆法系又称罗马法系、民法法系、法典法系或罗马日尔曼法系,是承袭古罗马法的传统,仿照法国民法典和德国民法典的样式而建立起来的各国法律制度的总称。欧洲大陆上的法、德、意、荷兰、西班牙、葡萄牙等国和拉丁美洲、亚洲的许多国家的法律都属于大陆法系。 英美法系又称英国法系。普通法系或判例法系,是承袭英国中世纪的法律传统而发展起来的各国法律制度的总称,英、美、澳大利亚、新西兰、香港等国家和地区的法律制

3、度均属于英美法系。,5,房地产法,5,房地产法,大陆法系 认为物权是核心,其中又以不动产土地的权利制度为核心,强调“一物一权”。大陆法系设立了六种土地权利: 土地所有权、地上权、役权、永佃权、质权、抵押权 英美法系 认为房地产属于财产法范畴,强调“一物多权”,包括下列权利: 所有权、地产权、衡平法的地产权、地役权与用益权、抵押权、,6,房地产法,6,房地产法,土地权利与建筑物权利的关系 情形一:房屋等建筑物附属于土地,建筑物不是独立的不动产,建筑物权利与土地权利不可分离 情形二:房屋等建筑物与土地分别是独立的不动产,建筑物权利与土地权利分离,单独存在 目前,随着城市化进程的加快,房地产业的发展

4、,为了缓解住宅紧张以及维护住户的权利,房屋等建筑物脱离土地,独立存在,并享有单独权利正成为一种趋势,其中,建筑物区分所有权制度的确认就是有力表现。,7,房地产法,二、房地产权属概述 (一)概念 房地产权属,即房地产产权在主体上的归属状态。 房地产权属与房地产权利的区别: 房地产权利为各方主体利益而创设 土地资源有限,无法满足每个人的需求,为了定分止争,法律创设了土地所有权,作为一种本源之权。随着对土地的不断利用,逐渐产生了可分离的土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、房地产相邻关系利益等。,8,房地产法,房地产权属为确定各方主体关系而设置 权利的意义在于权利归属的主体,为了保障房地产各主体享有

5、各自的一定权利, 首先,需要确定各主体行使权利的范围途径等相互关系 其次,需要均衡分配个主体享有权利的多寡 再次,避免不同权利之间发生以强凌弱的压迫 因此,房地产权属规定了相关房地产权利归属主体应具备的特定资格,以及相关权利的取得途径、行使方法,并要求权属变动进行登记,以使法律上权利体系能彼此协调稳定运行,为房地产经济活动提供有效率的制度基础。,9,房地产法,(二)意义 房地产权属制度有利于明晰权利主体,是房地产经济活动开展的基本前提,否则主体缺位,产权不清,将使经济活动陷入混乱 房地产权属能够反映现实经济状况及政府结构 房地产是一国财富的基础,其权利归属反映了一国的财富分配占有情况,进而体现

6、一国的经济制度、政治结构 房地产权属制度对我国社会主义市场经济的建立和发展有关键作用 计划经济体制下,我国法律重土地所有权权属静态规定,轻动态规定;强调权利归属国家集体的单一性,忽视多元性、流动性;忽视权利主体地位的明确和保护。因此,土地资源未能有效流通利用实现优化配置,进而阻碍了房地产业乃至国民经济的发展。建立房地产权属制度是市场经济条件下发展房地产业的内在需求。,10,房地产法,三、我国的房地产权利与权属 (一)我国的房地产权利 房地产权利属于不动产物权,物权法第8条规定:“物权的种类和内容由法律规定”,于是物权法的出台整理了之前散见于各部门法中的权利内容,构建了我国不动产物权体系,包括:

7、 不动产所有权 不动产用益物权(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权) 不动产担保物权 不动产债权 不动产继承权,11,房地产法,(二)我国的房地产权属框架 房地产权属包含两个关键问题: 第一,权属多元化,即某一项权利能否归属不同主体所有 第二,权利分离化,即不同权利能否归属不同主体所有,以使资源有效利用 我国实行的土地公有制,归全民或集体所有,实现土地权利分离和多元主体是我国发展房地产业的前提。我国房地产权属框架如下:,12,房地产法,我国房地产权属体系,房地产所有权,房地产用益物权,房地产债权,土地所有权国家、集体 房屋所有权普通、建筑物区分所有权,房地产共有产权,土地承包

8、经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权,建设用地使用权抵押权 土地承包经营权抵押权 房屋抵押权,房地产租赁权 房地产借用权,房屋继承权 建设用地使用权继承权,房地产担保物权,房地产继承权,相邻关系,相邻关系,13,房地产法,房地产法,第一章 房地产法概述,第二节土地所有权,一、土地所有权与使用权的基本原理 (一)土地所有权基本原理 土地所有权是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利,在法律规定范围内进行占有、使用、收益、处分,并排除他人的干涉。 我国土地所有权的特征: (1)是基于我国现实经济状况而产生的法律制度 (2)反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系 (3)通过所

9、有权权能的分离,使非土地所有权人对土地享有他物权,14,房地产法,1、土地所有权的权能 占有实际支配与控制土地的权利,可与所有权重合也可分离 使用有效利用土地的权利,关注土地的使用价值;由于土地使用权直接于土地上行使,必须以占有土地为前提 收益在土地上获取经济利益的权利,是土地所有权的标志 处分处置土地的权利,表现为土地权利的转让,是土地所有权的核心。不过,由于土地权属的可分离,使得处分权可以由所有人行使,也可由其他权利人行使。 2、土地所有权的社会功能 维护社会安定 促进社会发展创造有效利用土地资源的刺激 促进财富积累 享有实现土地的价值和使用价值带来的利益,15,房地产法,(二)土地使用权

10、的基本原理 对土地合法使用包括使用自己土地和他人土地两种情况。 根据使用土地的使用价值或交换价值的不同,土地使用权分为用益型和担保型。 1、土地使用权的概念 我国土地使用权,指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益,并排斥他人干涉的权利。物权法根据土地用途,将土地使用权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。 2、土地使用权的性质 是一种物权 他物权 用益物权,16,房地产法,(三)土地所有权与使用权的相互关系 1、区别 自物权与他物权 完全物权与限制物权 可否交易 2、联系 土地所有权决定土地使用权 土地使用权由土地所有权人的意志决定,土地使用的

11、方式、用途、期限、处分等都得服从土地所有权。 土地使用权促进土地所有权 土地所有权社会功能的发挥离不开使用权,使用权推动排他的所有向有效利用转移。,17,房地产法,二、现代各国土地所有及使用形态 全民所有,无偿使用 土地上、下级所有权并存,土地使用受两个所有权制约 土地由私有与各级政府分别所有,各自使用 土地由国王名义所有,土地使用权类似于土地所有权 土地合作组织集体所以,集体使用 三、我国土地所有权 (一)国家土地所有权 国家土地所有权的概念、特点、客体范围 宪法土地管理法实施条例物权法对国家土地所有权作了明确的规定。,18,房地产法,宪法 第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等

12、自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。,19,房地产法,土地管理法实施条例 第二条下列土地属于全民所有即国家所有: (一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、

13、征购为国有的土地;(三)国家依法征用的土地;(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(推定制度,符合国家主权原则)(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;(六)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,20,房地产法,物权法第二编 所有权 第四章 一般规定 第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。 确立了国家专有制度,即只能为国家所有而不能为任何其他人所有的,不能通过交换或赠与等任何流通手段转移所有权 国家的专有财产包括但不限于:国有土地、海域、水流

14、、矿产资源、野生动物资源、无线电频谱资源、国防资源等。 第四十二条为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。,21,房地产法,物权法第二编 所有权 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 第四十七条城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。 第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有

15、的除外。 上述法律规定,我国国有土地的范围包括: (1)城市市区的土地; (2)法律规定属于国家所有的从村和城市郊区的土地; (3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地; (4)农村和城市郊区已被征收的土地,22,房地产法,我国国家土地所权的特征: 国家统一所有权利归属的单一性,国务院是唯一代表,国务院及其所属部门有权决定所有权的各项权能 中央及地方各级政府分别行使权力权利归属的单一性并不妨碍权力行使的多样性、灵活性,地方政府经中央政府授权可以代表行使各项权能 国有土地使用收益中央与地方共享土地收益一部分留在地方,用于国土管理和保护 在保留所有权的前提下,国有土地所有权的部分权

16、能可适当分离,形成国有土地使用权。一种是以划拨取得,履行国家的政治、经济、文化和其他社会职能;另一种是以出让、转让取得,实现土地的有效利用。,23,房地产法,(二)集体土地所有权 是我国土地公有制的另一种法律表现形式,是农村集体所有权的一种。实质上是一定范围内的集体组织全体成员共同对集体的土地直接享有的所有权。 1、相关法律规定 宪法 第十条城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。,24,房地产法,民法通则 第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括: (一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等; (二)集体经济组织的财产; (三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施; (四)集体所有的其他财产。 集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 办公文档 > PPT模板库 > PPT素材/模板

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号