惠州华贸中心定位及营销发展战略课件

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1、,谨呈：北京国华置业有限公司,华贸中心定位及营销发展战略报告,建筑城市高度,中原地产代理（深圳）有限公司二零零八年十月,中原地产代理（深圳）有限公司,二OO八年十月,我来了,6年前，北京国华以“做诚信之人，筑经典之城”为宗旨，成功打造了北京华贸中心这一伟大时代的伟大作品。 6年后，惠州华贸中心将秉承这一信念，打造成华南板块的顶级综合体，再筑经典之城！做为北京国华继北京华贸中心后的全国第二个华贸中心,惠州华贸中心以领袖者的姿态,向惠州甚至整个华南板块发出历史最强音:“我来了！”,前言,以市场为前提，征服则是最终目的。为什么是“征服”？因它不同于一般房地产开发，仅以盈利以及建造舒适

2、人居、推广品牌等为最终目的。华贸中心是一个城市中央的超大规模综合体，它是一个城市的名片，为社会服务，是一个构成城市历史的百年作品。它必将是一个华南具有影响力的项目。此即为“征服”！因此，我们认为华贸中心必将扮演一个征服者的角色！那么如何打造并成功运营这样一个征服者？征服者打造？征服者营销？,我看见,我征服,从北京到惠州，从2002年到2008年，时间和空间在改变。新的华贸中心将面临一个新的开发背景，站在陌生的惠州，华贸中心将看见一个什么市场环境？看见市场给项目带来什么机遇与威胁？,市场环境,征服者打造,征服者营销, 宏观市场中观市场微观市场, 地块解析项目定位物业发展风险评估

4、9.3%，中国经济仍将保持活力。 2008年上半年，中国经济发展经受了严峻的挑战和考验。先是南方遭遇历史罕见的低温雨雪冰冻灾害，后来又发生了举世震惊的汶川大地震；同时，美国经济深受次贷危机的影响，世界经济增速明显放缓；国际原油、铁矿石、粮食等产品价格上涨，形成输入型和成本推动型通货膨胀的双重压力。但在中国经济上半年GDP增长10.4%，依然属于世界上增长速度比较快的国家。 10月初，温家宝总理表示：“总的看，中国经济的基本面并没有改变，正朝着宏观调控的预期方向发展。此外，中国金融机构实力普遍增强，盈利能力和抗风险能力提高，市场流动性总体充裕，金融体系是稳健的、安全的。应对这场金融危机，中国最重

5、要的是把自己的事情办好，保持经济稳定、保持金融稳定、保持资本市场稳定，一个有13亿人口的大国长期保持经济平稳较快发展，就是对世界的最大贡献。” 世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫则指出，中国经济仍将保持稳定快速发展。,政策走势：为应对全球金融危机，政府放松银根，利好房地产市场,9月底以来，为应对金融海啸，各国政府纷纷展开救市行动，全球减息周期开始启动。央行9月15日发布消息，下调贷款利率和存款准备金率，这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率，存款准备金率更是近9年来首次下调。10月9日，央行再次决定“二率齐降”，且这次存贷款利率齐降，下调幅度较大。这是04年步入加息通道以来央行首次降息

6、：其中，10月9日利率下调幅度较大，五年期贷款利率下调0.27%，同时，存款利率也下调了 0.27%。,政策走势：许多城市已经出台救市措施，中央亦出台相应政策，行家预测未来将有进一步动作刺激房地产市场,2008年5月以来，不少城市已在地方政府权限范围内明确“救市”思路、祭祭出“救市”新招，热门方式如减免契税、下调二手房交易综合税、放宽住房公积金贷款政策、降低开发企业报建费，甚至直接对购房者进行财政补贴等等。据统计，截止至10月，已经有18个城市相继推出了救市政策。摩根大通近日也就国内楼市发布报告称，对于作为中国经济的支柱产业之一的地产行业，中国可能采取目的明确的措施，并通过降息来刺激低迷的房

7、地产市场和经济增长。针对楼市措施还可能包括下调贷款首付比例，尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例；允许增加发债来为开发商提供资金，减少或者减免土地增值税；允许房屋购买者从个人所得税扣除贷款等。美林证券驻香港经济学家陆挺同样预测认为，很快就能看到财政政策和货币政策的一个大规模转向，政策将更趋向于刺激经济，而中国也将从美国房地产和金融行业汲取教训，减少房地产行业衰退对金融和经济的影响非常明显。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费

8、减免政策。行家预测救楼市政策组合拳有望后续继续出台。,城市发展：惠州未来几年发展潜力巨大，经济、人口、产业高速增长为房地产持续发展提供平台,1、惠州经济快速增长、城市化进程不断提速、交通设施的不断完善为房地产市场下一步发展带来机遇。惠州GDP增长率多年始终保持在10%以上，2007年惠州GDP突破1000亿元大关，未来五年，惠州有望承接深圳产业转移2000亿元，经济总量上将再造一个惠州。惠州交通设施不断完善，各组团的道路网络日益密切，08年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区的联系更紧密，沿海城市的格局正在确立。 2、城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步

9、伐。根据惠州市城市住房建设规划（20082012年），市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积2672.3平方公里。惠州将从沿江城市发展为沿海城市。 3、创建文明城市、改善城市环境，有助于提升产业发展和吸引外来人口，人口红利将提升房地产的刚性需求。近几年因产业发展而带来的外来人口不断增加，同时居民人均收入也在增加，根据惠州市城市总体规划，2007年规划范围内常住人口189.6万人，2008年规划范围内现有常住人口195.9万人，2012年底规划范围内常住人口266.6万人，规划期内增加70.7万人。人口自然增长和收入水平的不断增长将使得首次置业，换

11、、文化艺术中心、会展中心酒店：凯宾斯基酒店、盈通酒店、惠州宾馆、万丽酒店、合生酒店、涛景高尔夫酒店写字楼：双子星大厦、大隆大厦、凯宾斯基写字楼、德威大厦、中信城市时代、TCL总部大楼高尚住宅：金裕碧水湾、合生帝景湾、富力丽港中心、雅庭苑、TCL雅园、金城广场、城市花园、江畔花园商业市场：义乌小商品城、丽日购物广场、天志家居、金泽物流园、国际电子城、纺织布料城、蔡澜美食坊江北，做为商务、行政中心区，享受最齐备的配套，最高端的景观，最优美的环境，最便利的交通。但中心区缺乏城市综合体的支撑，综合体项目是一个成熟的CBD的不可或缺的一部分。,市场行情：房地产市场进入调整期，但领袖产品销售状况

12、依旧良好,供严重大于求，供求关系比达到5以上。,价格停止了去年的高涨势头，保持在5000元/平米，短期内上扬几率小,洋房领袖：宝安山水江南 2007年11月开盘即售150套，均价6500元/平米。 2007年12月二批单位开盘销售100套，均价6800元/平米。,高层领袖：富力丽港中心 2008年5月开盘即售58套，均价10000元/平米。,别墅领袖：雅居乐白鹭湖 2007年11月开盘售60套，均价独栋2.8万元/平米，双拼2.3万/平米。 2008年9月洋房开盘即售80套，均价5500元/平米。, 宏观市场 | 经济形势 | 政策走势 | 城市发展中观市场 |区域背景 |市场行情微观市场

13、 | 案例研究 | 竞争局势,市场环境,The Market,征服者案例1：雅居乐白鹭湖探讨外销的可能？,大力拓展外部客户，尤其香港客户，效果显著； 2007年底开盘以来一直保持良好的外销势头。,通过香港商报粤港看楼“直通车”，接送香港客户看房。,赞助香港电视台到现场拍摄关于建筑类以及项目品牌的电视剧,香港布外展，并与香港中原联合销售,征服者案例2：富力丽港中心寻求市场的天花板？,2008年5月，市场低迷，富力丽港中心当天以10000元/平米均价成功销售58套，当天成交金额上亿！,竞争局势：未来竞争项目少，本项目作为CBD最大规模的都市综合体，充分享有CBD会展资源及行政、金融、文化、商务、交

14、通的集约资源，竞争优势明显。,三个项目与本项目有直接竞争，最大竞争对手为佳兆业中心,帝景湾,丽港中心,佳兆业中心,华贸中心,富力丽港中心：涵括酒店、写字楼、公寓住宅。公寓与写字楼将与本项目有直接竞争。公寓：目前剩余约5.4万。写字楼：预计09年推出7.4万。,合生帝景湾：酒店、高档江景住宅。四期住宅将与本项目有直接竞争。住宅：预计09年推出5万高档江景住宅。,佳兆业中心：江北中心区大型综合体项目。涵括酒店、写字楼、购物广场、公寓。与本项目竞争最大。公寓09年入市，写字楼2011年入市公寓：30万写字楼： 8万商业：未定,市场呼唤征服者！,宏观：经济走势、政策形势、城市发展皆利

15、好房地产市场健康稳步发展。中观：江北CBD高速腾飞需要有一个高端综合体项目，惠州房地产市场行情对领袖产品影响较小。微观：外销市场尚未冷却，价值提升仍有挑战，未来具备竞争力项目少且档次相对较低，本项目将以领导者姿态重建市场秩序。从2003年的蓝波湾，到2005年的合生帝景湾从2007年的雅居乐白鹭湖，到2008年的富力丽港中心无论是淡市抑或是旺市，市场的天花板一次一次被打破，一个个旺销纪录被超越，外销市场也没有想像中冰冷。2009年，改写惠州房产历史的会否是华贸中心？下一个市场得征服者会否是华贸中心？市场利好征服者出现！市场需要征服者出现！如何进行征服者打造？如何进行征服者营销？,

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