物业管理教案第一章知识讲解

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1、现代物业管理,开篇小语,大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么? 在大家周围有哪些物业管理? 物业管理跟房地产的联系? 酒店管理与物业管理的就业前景如何？,第一章 物业管理概论,物业的概念 物业管理的概念 城市及城市化的概念 房地产开发的概念,本章重点： 一、基本概念,第一节 物业管理的基本概念,一物业的概念 （一）英文物业的含义,1、estate 2、real estate 3、property 4、real property 5、realty,一物业的概念 （一）英文物业的含义,1、estate isteit 2、real estate ri:l isteit 3、property prp

2、ti 4、real property ri:l prpti 5、realty rilti = real estate,一物业的概念（一）英文物业的含义,1、estate: isteit 地产权 2、real estate: ri:l isteit 房地产、不动产、物业 房地产行业、房地产开发、经营等活动 （物质形态的房地产）,3、property: prpti 财产 4、real property: ri:l prpti 房地产、不动产、物业 （房地产的权利） 5、realty:rilti = real estate 财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益,一物业的概念 （一）英

3、文物业的含义,1、estateisteit ：地产权 2、real estateri:l isteit ： 房地产、不动产、物业 房地产行业、房地产开发、经营等活动 （物质形态的房地产） 3、propertyprpti ：财产 4、real propertyri:l prpti ： 房地产、不动产、物业 （房地产的权利） 5、realtyrilti = real estate： 财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益,（二）物业的概念和内涵 物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。,物业的内涵： 1、已建成并具有使用功能的各类

4、供居住和非居住的建筑物； 2、与这些建筑物相配套的设施和设备； 3、相关的场地； 4、蕴含在物业中的权益。,（三）物业的性质及分类 物业的性质 自然属性 经济属性 法律属性,（1）物业的自然属性 A、位置的固定性或不可移动性 B、长期实用性 C、差异性,（2）物业的经济属性 A、商品性 B、稀缺性 C、保值、增值性 D、固定投资性和高昂的投资金额特性 E、社会经济位置的可变性,（3）物业的法律属性 A、对政策法规的敏感性 B、“权利束”性 C、物业的相邻性,物业的分类,物业的分类,物业的分类,物业与不动产、房地产联系与区别,一、概念 房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和

5、房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。 不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。 物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。,物业与不动产、房地产联系与区别,二、侧重点 不动产（Real Estate）侧重于指物质形态 房地产（Real estate，Property）物质形态和权益并重 物业 （Property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。,物业与不动产、房地产联系与区别,三、适用范围的区别 房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；

6、 不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系； 物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。,物业与不动产、房地产联系与区别,四、称谓领域上的区别 房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念； 不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性； 物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。,二物业管理的概念 1 、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委

7、托物业管理公司进行管理的活动. 2 、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业.,（一）物业管理的内涵 1、管理对象是物业，服务对象是人； 2、属性是经营，提供的是有偿无形的服务和劳动； 3、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并使物业保值和增值； 4、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和协调。,（二）物业管理的本质是服务,服务特点： 1、综合性 2、不可储存性和生产消费的同时性 3、服务对象具有较强的稳定性 4、服务对象具有集合性,（三）物业管理的性质,服务性：提供劳务服务 经营性：提供有偿服务 专业性：物业管理本身是社会分工的产物，

8、有专门的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专业公司分包工作 受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权和管理权两权分离导致 规范性：成立、接管、管理的规范性 统一性和综合性 中介性,（四）物业管理过程的阶段划分,早期介入,前期管理,正常物业管理,一早期介入,立项调研 规划设计 前期开发 建设施工 预售预租 接管验收,二、前期管理,接管验收 交付验收 入住 业主大会,三、正常物业管理,从业委会成立 至物业的寿命期止,第二节 城市管理、房地产开发与 物业管理,一城市管理（一）城市与城市管理的概念,城市：一定规模及密度的非农业人口具体的地方和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。 城市管理：

9、以城市为对象，对城市的运转和发展所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。它包括城市的社会管理、经济管理、基础设施管理及生态环境管理。 （特征：综合性、开放性、动态性）,（二）城市管理与物业管理之间的联系：,二房地产开发 （一）概念,房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境的一种活动。,房地产开发的含义： 1、房地产开发是一个动态过程。 2、全过程必须在法律框架下进行。 3、前提是依法取得国有土地使用权。 4、对象是基础设施和房屋建设。,（二）房地产开发的主要程序 八个步骤 四个阶段,八个步骤：,寻找投资机会 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权

10、规划设计和方案报批 签署有关合作协议 施工建设和竣工验收 市场营销和物业管理,四个阶段,投资机会选择和决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段,（三）房地产开发与物业管理 （1）物业管理在房地产开发中的地位 A、物业管理是房地产开发的组成部分 B、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能 C、物业管理是房地产开发经营上的需要 （2）开发商与物业管理的投入 A、配套服务设施的资金投入 B、交纳物业维修资金 （3）物业服务企业对物业开发全过程的参与,第三节 我国物业管理的产生和 发展,一物业管理的起源 1、起源于19世纪60年代的英国 2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国 3

11、、20世纪50年代初由英国传入香港 4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区,起源的成因 工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。 英国物业管理的起源 英国人奥克维娅希尔（Oceavia Hill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1860年至1866年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员遍布世界各地。,现代物业管理的成因 19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业

12、管理机构应运而生。 现代物业管理诞生标志 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Oganization,CMBO）。 随后，成立全美第一个业主组织“建筑物业主组织”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association， BOMA）,二、我国物业管理的发展现状,1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。,1993年6月，深圳市物业管理

13、协会成立。,1994年3月，国家建设部颁布城镇新建住宅小区管理办法。,2000年10月，成立中国物业管理协会。,2003年9月1日，物业管理条例正式施行并在2007年修订。,（一）物业管理市场参与主体的行为变化 与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化： 角色的变化 观念的变化 政策的变化 管理模式的变化 价格的变化,传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。,物业管理与传统房产管理的比较,（二）物业管理市场主要存在的问题 1、开发商遗留问题引起纠纷 2、相关主体矛盾频发 3、收费难是

14、物业管理问题的集中反映 4、行业公信收到质疑 5、行业风险日益加剧 6、物业管理市场机制有待完善 7、法律法规不完善，不配套 8、行业队伍素质偏低，人才短缺,二、我国住宅物业管理市场的特征,政府的参与性 与房地产的联系性 市场的待开发性 供给的单一性和需求的多样性 法规的滞后性 信息的不对称性,各抒己见：,根据你身边的实例， 谈谈你对物业管理的看法。 （优缺点、发展方向、前景等）,第四节 我国物业管理与国外物业 管理的比较,一、政府在物业管理中的作用,任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持与监督。 国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法规，再由职能部门对物业管理市场进行管理，规范物业管理市场

15、各主体的行为与责任。,英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。 除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。 新加坡和中国香港：对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。 日本：将业主和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在公寓法和中高层共同住宅标准管理规约中，然后再出台相配套的准则和契约。 各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。,我国大陆的物业管理： 1、是从计划经济向

16、市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较晚，出台的法律法规并不是很多。 1994年，建设部下发城市新建住宅小区管理办法； 2003年9月1日，颁布中华人民共和国物业管理条例； 其间，建设部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业服务企业财务管理规定等规章，2003年国家发改委、建设部制定了物业服务收费管理办法。 2、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，物业管理行为不规范以及价格纠纷不断，确定合理物业管理价格还需要政府的引导和支持。 3、政府将物业管理从政府行政性、福利性的管理推向了市场，虽然也取得了较大的成绩，但业主的意识转变滞后，政府监管力度有限，