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1、Code of this report | 1,2020,佳兆业20年天地创想未来 佳兆业悦江府营销策略投标方案 广东中原地产代理有限公司2020年3月,Code of this report | 2,看自身 灵山岛桥头堡位置、最美江景，岛内最小面积四房。,项目SWOT分析,一湾 之合,省一级湾区实验学校,中山大学附属医院,灵山岛地铁站,大型商业综合体,95四房两卫,总部中央商务区,明珠湾规划,明珠湾江景,Code of this report | 3,去化目标：2020年下半年完成10亿销售额,看目标 ,这意味着什么？南沙高端盘的龙头地位，追价保量 2019年全年南沙区单价成交前102019
2、年全年南沙区成交前10,this r,宏观环境下滑：南沙企业进驻、人口流入增速放缓，市场预期回归理性,政策：房住不炒，大调控难放 松，楼市进入横盘时代,经济：下行压力大，开发商资金 链紧张，短期市场信心不足,人口：企业进驻速度慢，产业红 利人口流入增速放缓,监管层重申“房住不炒”及“稳地价、稳房 价、稳预期”的政策取向； 行业整体业绩增速放缓，龙头房企业绩维 稳，百亿房企数量新增14家，TOP20房企 仅4成完成年度目标过半。,经济下行压力大，客户预期不足，导致楼市 信心不足；开发商资金链紧张、降价走量； 政策严控开发商融资渠道，资金来源受限， 导致资金流紧张，多采用以价换量策略，快 速回现,
3、后市多方举措维 稳、大牛难现 2019年1季度GDP 增长值6.4%，和 2009年最低值持 平，GDP增长近十 年最差；信贷收 缩，标杆房企负债 率超80%，销售目 标完成率仅3成完 成年底目标50%。,“1+1+10” 企业通过其中一项专项政策就 能获得从落户、增资、研发、经营、上市等 全生命周期扶持。多家企业总部落户南沙， 但由于交付使用时间多为两至三年，企业进 驻速度较慢，导致人口增速放缓,0,100,2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年,近十年南沙区人口变化图,全区总人口（万C人od）e o
4、fe户po籍rt人|口（4 万人）,目标难点,Code of this report | 5,增城,区,供应面积,成交面积,123.966.8668.4359.4327.8238.4473.5621.94 1.50,供应占比 29%,南沙 区 273.4148.6 218.6116.5 16%,11% 11% 10% 9%,4%5%3%3%0%,29%,16%,11%,11%10%,9% 4%,5% 3% 3%,0%0% 黄埔 荔湾 番禺 花都 白云 从化 天河 海珠 越秀 区区区区区区区区区 103.8101.996.7682.8040.7452.5530.7825.79 0.37,30%
5、25% 20% 15% 10% 5%,250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00,外溢东移,外 溢 南 移,5%,2%,7%2,13%14%,18%8%,8% 7% 5%,9% 11%,21%,13%15%,0% 20%,20%15%19%,39%,46%,30%,42%,0% 300.00,20%40%60%80%100% 2018年广州市各区供求关系情况表,2019年 2018年 2017年 2016年 2015年,2015-2019年上半年广州各区商住用地供应情况,(按建筑面积统计）,天河 白云 海珠 968万荔湾 旧黄埔 番禺 花都 旧萝岗 南沙 增城
6、 从化,658万,547万,743万,952万,26%,27%,23%,21% %,28%,白云：单价3万+ 潜在供应376万,荔湾：单价4万+ 潜在供应150万,番禺：单价3万+ 潜在供应330万,海珠：单价6万+ 潜在工商业30万,天河：单价5万+ 潜在供应157万,广州供应格局改变，天河/黄埔/番禺产品升级，截流主城外溢客户 一级市场：2018、19年主城区土地放量供应，预计未来两年主城供应充足，将截流部分外溢置业客群； 二级市场：白云、番禺、黄埔海量供应虹吸主城客户，海珠持续供应不足； 产品升级：主城新增供应呈现降维打击趋势，75-78基本做到三房，300-400万总价即可上车。,黄埔
7、：单价2万+潜 在供应260万,目标难点,C,ode of t,his report | 6,板块,可售货量 （套数）,2019年2020年2021年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度,黄阁板 块,项目名称 南沙保利城,主力产品 83-113两到三房,1 2,方圆水恋,2000 150,95-140三到四房 75-88平平层,万科海上明月 金科集美岭秀,84-87复式 82-100三至四房,20 1700,金洲蕉 门板块,阳光城丽景湾 越秀滨海新城,85-130 72-119二至四房及复式,2000 720,7 8,保利半岛 越秀天珹,138-15
8、3叠墅、97-127复式 76125二至四房,770 500,庆盛板 10,9 星河东湾村地块 美的云筑,95-170三至四房 93-115平层,3000 599,块11,中海熙园,约130-140叠墅，85-130平 层,800,进港大,道板块 12,板块,越秀东坡 13中交蓝色海湾,80-140平层/复式 144237m三至四房,510 1000,南沙湾 14,星河山海湾 星河丹堤,84-136 79-210,800 450,15 南沙湾御苑 时代香海彼岸,95-140 95-130三至四房,250 554,明珠 湾板 块,中国铁建海岸 熙语 南沙颐德公馆,90-180三至五房 140-1
9、80四房,2855 290,越秀十三期 南沙金茂悦,75-180 68-252二至五房,2733 415,柳岸晓风 金科博翠明珠,95-140三至四房 83-140三至四房,670 588,24,95-140平层及复式,681,25,华润灵山岛尖地 块 佳兆业灵山岛项,目,占地4.76万，建面9.5万,约850（按套均100）,26,金茂新地块,约800（按套均100）,27 美的灵山岛项目,占地2.5万，建面8.7万 占地3.8万，容积率2，建面,7.9万,约790（按套均100）,绿城灵山岛新地 占地4万，容积率2，建面8.3,万顷 沙板,块 珠江源昌花园,万 104-121三房至四房,约
10、830（按套均100） 366,30鸿成珠江玥,88-100平两房至三房，两梯五 户,360,31,中国铁建海悦 占地5.5万，用地5.1万，建,1300,1,000套以上,500套以内,项目余货：,3,1 4,5,8,10,11,12,13 14,16,24 25 26,23 22 27,1819 2021 28,19,30 31,32,庆盛 板块,黄阁 板块 2,蕉门 7 板块 6,金州 板块,灵山岛 板块,15 南沙湾 板块 17,29 万顷沙 板块,南沙市场红海竞争：灵山岛尖优质项目同期竞争，超3万套货历史新高,七大板块共32个在售/潜在竞品，预计2019-2021年累计可供应货量超3
11、万套，平均每年新推货量约1.4-1.55万套，为历年最高水平。 南沙区各板块主流售价及活跃项目分布,目标难点,Code of this report | 7,华润瑞府（吹风价3.5-4.5万/）央企品牌，号召力强，南向江 景，低密度高素质产品，直接竞品，预计三季度入市； 绿城晓风印月（预计售价3.6万起）豪宅血统品牌，与本案仅一路 之隔，一线望江，直接竞品，预计三季度入市 绿城柳岸晓风（3.3万/）豪宅血统品牌，2.0低密，小高层产 品，岛内唯一中央园林,第二梯队越秀、金茂（金科、金茂一期三季度进入尾盘状态）,越秀（3.2万/）越秀品牌，知名度高、综合体地铁口大盘； 金茂二期（3.5万/）金茂
12、豪宅品牌，部分可望江景，密度较高， 总价低门槛，预计下半年入市,第三梯队中铁、东湾村 中铁(2.4万/)明珠湾边缘板块，全能型综合体大盘，周边配 套更完善，性价比优势。 星河东湾村(2.8万/)蕉门板块，全能型综合体大盘，医疗及教育配 套完善，性价比更高。,项目遭内外夹击，稍有不慎可能高不成低不就，增加溢价难度 对内竞争：绿城、华润产品素质相似，项目定位几乎重叠，售价预计3.5万起，金茂二期及越秀项目因岛内性价比高，分流部分客 户； 对外竞争：部分客户容易分流到岛外中铁、星河东湾村性价比更高的全能型大盘项目，配套更完善 第一梯队绿城晓风印月、绿城柳岸晓风、华润,地铁15号线 暂未纳入2023年
13、规划,横沥,地铁18号,灵山,目标难点,Code of this report | 8,竞争破局 2020年南沙机会与竞争,Code of this report | 9,市场机会1,随着大湾区政策落地、港澳优惠利好，客户来源更加多元化 2012-2019年南沙成交客户来源多样化，粤港澳等大湾区客户均占有一定基数； 惠港惠澳16条政策放开，释放至少20万港澳人士置业需求。,南沙, 20%,天河, 17%,番禺, 16%,海珠, 9%,越秀, 10%,荔湾, 2%,白云, 7%,花都, 1%,萝岗, 1% 黄埔, 2%,珠三角, 11%,香港/澳门, 2%,省外, 2%,2012年南沙成交客户来
14、源区域,南沙 16%,番禺 23%,天河 19%,海珠,13%,越秀 11%,白云 5%,2%,2%,其他 9%,2014-2016年南沙成交客户来源区域 深圳 香港,南沙 20%,天河 22%,番禺 17%,海珠,13%,越秀 9%,黄埔 2% 白云 5%,7%,3%,广州其他区 珠三角 港澳,2%,2017-2018南沙成交客户区域来源,16项惠港惠澳措施主要内容 产业：生物医药、法律金融、建筑等高端行业工作更便利 进一步扶持生物医药、法律、金融、建筑等行业在大湾区中的资格互认、材料及资金的流通； 在大湾区内多个园区、项目设试点，大湾区内部科技、创新等产业发展进一步加快； 人才：房、教育、医疗更便利 率先放开港
