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1、旅游地产专题研究世联机构研究,专题研究方向,第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点,第二部分：相关案例研究及借鉴意义,资源依赖型旅游地产的分类及特点,模式定义： 主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心进行开发的模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式 主要特点： 资源条件优良 景观塑造成本较低 主要分类 滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源 滨海类度假项目开发，主要依托海体资源 温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源 山体类度假项目开发，主要依托山势的资源 ,旅游度假地产组成元素,A 特色 主题,B 高端酒店,C 主题商业,E 高档公寓,D 精品别墅,资源依赖型旅游地产的分类及特
2、点,案例选取纬度： 中国海南省 中国杭州 亚太滨海岛屿国家,资源依赖型旅游地产的分类及特点,专题研究方向,第二部分：相关案例研究及借鉴意义,第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点,宝莲城 千舟湾 卡森亚洲湾 博鳌经典 博鳌湾 凯莱温泉假日 鹏博项目 中信山钦湾 香槟郡博 鳌皇家海域,东和福湾 雅居乐清水湾 富力湾 红磡香水湾 香水湾1号 半山半岛,第一纬度：中国滨海旅游度假项目最多的地方，海南省，集中在三亚和博鳌区域,三亚区域,博鳌区域,海南省,相关案例研究及借鉴意义,三亚福湾,项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主
3、地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。,三亚福湾,区域背景：定位“国家海岸”国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。,海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构； 将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区； 区域开发时序安排为由南向北逐次推进； 起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；,滨海多元化社区,湿地生态保护区,综合旅游度假区,规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通
4、动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感,三亚福湾,建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力,建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈 园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。,三亚福湾,2#68平米海景洋房,L1 泳池别墅 68-75平米,整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高； 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计； 多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。,项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高
5、附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一,三亚福湾,5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源； 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； 整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z,MINI泳池别墅产品,三亚福湾,样板示范区打造,三亚福湾,西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力； Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价； 示范样板区的精心打造，强调体验式营销；,借鉴意义,三亚福湾,三亚半山半岛,项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩,基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海
6、南岛销售额最大的房地产项目,位于三亚鹿回头半岛，整体性极强； 双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源； 沙滩优质且背山面海； 距市区及机场较近，交通优势极佳；,政 府 主 导,自 然 资 源,政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域； 吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒店亚洲旗舰店； 全亚洲最优秀的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）,区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化,三亚半山半岛,三亚半山半岛,1,2,3,开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位置上的劣势；二期则
7、以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。,项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套的开发模式。,三亚半山半岛,配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施,超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄 国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港 潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部 高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场 现代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所 半岛美术馆：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品 疗养
8、中心：为业主建设国际心血管康复中心 半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务,营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与关注,三亚半山半岛,先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地块上的劣势； 产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓； 帆船俱乐部、潜水俱乐部等时尚的休闲配套活动，提高了项目的整体档次； “狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，并辐射全国，并和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；,借鉴意义,三亚半山半岛,博鳌千舟湾,项目基本信息：“三江、
9、两海、一世界”的中信千舟湾，是中信首个博鳌滨海度假项目，也是博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目,距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。 该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为5层，周边市政配套设施齐备。,博鳌区域位于海南省东部，依山傍海，海岸线长达21公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭
10、门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。,区域背景：千舟湾所在的博鳌区域拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势,博鳌千舟湾,商业及会所建筑比例：1.97% 住宅建筑比例：82.24% 低密住宅建筑比例：15.79%,叠加联排住宅建筑比例：3.71% 联排住宅建筑比例：8.52% 独栋别墅建筑比例：3.56%,产品规划：千舟湾项目产品线丰富，具备海景公寓、叠拼联排、独栋等产品，并且利用水域进行了区域的分割，区域在保持相对独立且具备整体感,博鳌千舟湾,2004年5月，中信正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区主开发商； 中信委托美国
11、EDAW与RTKL完成了特别规划区概念规划。 2005年完成了博鳌区域总体规划修编； 2008年后，中信集中博鳌核心区域优质资源，开始二级开发，建设千舟湾、沙坡岛、三江口、龙潭岭、山钦湾等不同特色的大型旅游地产项目。,在此期间，陆续在博鳌区域建设了亚洲论坛会议中心，高尔夫球场，宾馆，高档酒店等配套设施，使区域成熟度进一步完善。,开发次序：在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善、会展经济成型后，中信才启动千舟湾的投资建设,博鳌千舟湾,在营销推广上，千舟湾主要有两方面举措： 1、借势博鳌论坛的会展经济，在海南进行大面积的宣传推广； 2、同FGT高尔夫运动结合，通过高尔夫球到各地路演
12、，进行宣传。,营销特点： 1、不提项目，只提博鳌，但千舟湾是博鳌规划区内唯一一个居住项目； 2、嫁接高尔夫运动，直指目标高端客群，有效准确的传播项目信息； 3、借助论坛影响，进一步扩大项目影响； 4、千舟湾项目是整个博鳌地区地产开发的“首开区”，品牌要打响。,营销特色： 1、借势博鳌论坛的影响力，进行推广宣传 2、捆绑高尔夫运动进行宣传造势,博鳌千舟湾,产品线非常丰富，并利用水域将产品线进行分割，相对独立又相互联系； “先造势后盖楼”，中信地产热炒博鳌区域，待会展经济和基础配套设施完善后，区域知名度打响后，才开始启动项目； 作为博鳌首个居住类地产项目，在营销环节与高尔夫品牌进行嫁接，直接瞄准高
13、端客户；,借鉴意义,博鳌千舟湾,杭州 旅游地产案例研究,滨江开发区8195 下沙开发区5259 拱墅区7939 西湖区12998 江干区12709 上城区14434 下城区13718,以人造旅游景点为主,以历史遗址为主,以自然景点为主,各景区距离主城区的通行时间在1小时左右。,背景分析：杭州房地产市场发展情况,西湖风景名胜区典型项目研究 杭州金都富春山居,关键词： 顺势开发 纯别墅项目,富春山居位于西湖风景名胜区，1000亩别墅社区，纯别墅社区，原生态山地园林是亮点。,富春山居概况,富春山居开发策略,建筑完全融入连绵群山，青青林荫之间,富春山居产品特色,富春山居产品细节,媒体诉求,第一阶段,第
14、二阶段,第三阶段,树立产品概念：旅游区大规模山地自然度假别墅；,深化产品特征： 产品：“轻别墅” 园林：“亲自然”,生活方式： “极品生活”，“真正的别墅生活”,富春山居项目特色推广及诉求,九龙一号旅游景区里的纯粹中国味道,占地150亩，联排别墅200余套，整个项目有“小家碧玉”的典型气质。,西湖风景名胜区其它项目扫描,绿城七里香溪绿茵掩映下的品质别墅区，出则仕、入则隐,西湖风景名胜区其它项目扫描,杭州休博园典型项目研究 威尼斯水城,关键词： 造势开发 特色化住宅,威尼斯水城概况,杭州乐园是华东地区最大的旅游休闲度假区之一，包括荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、温泉度假村、会议
15、中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、天城房产八大部分。 10多项大型极限运动项目，已经把杭州乐园变成杭州最大的极限运动中心。有高33米的水上蹦极，摆幅达40米的太空秋千，弹射时速达60公里的火箭蹦极、横跨荷兰海的空中钢索飞人，由快艇牵引的冲浪滑水。,苏黎士 小镇,奥兰多 小镇,中心城市 配套区,威尼斯 湖畔区,威尼斯水城,宋城地中海别墅,宋城地中海别墅占地350亩，其中水域95亩，独立别墅56套，容积率0.145；别墅设有游泳池和私人游艇码头。主力面积400-600平米；岛内少量别墅在1100平米。,杭州乐园,宋城、南都、万科联合开发,威尼斯水城作为启动地块之一，其策略是：相对低单价、低总价产品特
16、设化，实现资金回笼和项目造势,威尼斯水城开发策略及背景,威尼斯水城引入湘湖天然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。8大风景岛区依次展开，岛与岛之间桥桥相接，再现威尼斯纯正岛居风情。5000多米风情水街，家家临水、户户观景、勾画纯水岸生活，最大限度满足了人和水与生俱来的亲密关系。10多个主题广场，形成开放空间与私密空间自然转换的复合景观形态。,威尼斯水城产品分析,案例选择及研究要点,澳大利亚莲达文岛,马来西亚珍拉丁湾,日本石恒岛,泰国普吉岛,印尼巴厘岛,日本豪斯登堡,新加坡圣陶沙,新加坡克拉码头,香港愉景湾,第二纬度：以亚太区岛屿国家为主要研究对象，分析岛屿国家滨海城市的特点,香港愉景湾,规模：占地649公顷 容积率：0.12（全香港最低） 规划人口：约25,000人 总开发周期：共13期 区位：位于大屿山东北，距际机场12公里 交通：区外-公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40
