六五普法宣传关于房屋面积测算培训讲学

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1、房屋面积测算,第一章 房产测量概述,第二章 重庆市房产面积测算成果备案管理办法,第三章 重庆市房屋面积测算实施细则,第四章 本市自测管理分离以来所颁发的规范规章和文件,第一章 房产测量概述,一、房产测量的目的和内容 （一）目的和任务 采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息,为房地产管理，尤其是为房屋产籍管理提供准确可靠的成果资料。 （二）作用 1、为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资源，是进行产权登记、产权转移和调解产权纠纷的依据，经房地产管理部门确认以后的房地产成果资料具有法律效力。房地产测量是一种行政行为的测量，是政府对个人不动产的认定

2、。,路、公路，水域等地物要素的测量。测量方法有以下三种： （1）野外解析测量 （2）航空摄影测量 （3）全野外数据采集 4、房产图绘制 5、房产面积测算，包括房屋和用地面积测算 6、变更测量 （四）房产测量的基测 1、1980年西安坐标系或独立坐标系。西安坐标系的原点设在西安市泾阳县永乐镇,2、平面投影，根据国家大地测量法规定、我国均采用高斯克吕格正形投影。 （五）房产测量的基本精度要求 1、房产测量规范规定：以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。中误差是反映精度的一个技术指标，也是一个估值。它代表的是一个群体的精度。以2倍中误差作为限差，可以保证95%以上的成果都在限差以内 2、

3、中误差的概念：在一定的观测条件下，观测值的中误差定义为:,式中：M为观测值的中误差； 为观测值的真误差，= 12+22n2 N为观测值的个数,返回首页,第二章 重庆市房产面积测算成 果备案管理办法,返回首页,第三章 重庆市房屋面积测算实施细则,渝国土房管发2007648号 重庆市国土房管局关于印发 重庆市房屋面积测算实施细则的通知 各区县（自治县）国土房管局、房管局、市房屋产权监理所、市房屋勘测院、主城各区房屋产权监理所，相关单位： 根据中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1-2000）以及相关标准研究制订的重庆市房屋面积测算实施细则（试行），自2004年12月1日试行至今已

4、近三年。现根据工作实践，对其作了部分修改和补充，,现正式印发给你们并提出以下贯彻意见，请一并遵照执行。 一、各房屋面积测算单位和房屋权属登记部门应认真组织学习新印发的重庆房屋面积测算实施细则，与原（试行）版对照，注意二者的不同点，以便于工作中正确运用。 二、2008年1月1日前已经面积测算的房屋，按以下原则处理。 （一）商品房已经预售面积测算，且房地产管理部门已办理合同登记，设定登记时，按预售测算时的计算规则测算该商品房面积；若并未办理合同登记，设定登记时则按本细则的规定测算该商品房面积；,（二）直接申请设定登记的房屋已进行面积测算，且测算结果按规定备案。该房屋无须按本细则重新测算面积；如果未

5、按规定备案，则该房屋应按本细则的规定重新测算面积。 （三）房屋产权争议涉及产权面积的司法和非司法委托的房屋面积复测，应按该房屋设定登记时执行的原房屋面积规范执行，如未进行房屋设定登记，其面积测算规范按现行规范执行。 附：重庆市房屋面积测算实施细则 二七年十一月十九日 主题词：房屋 面积 测算 实施细则 通知 重庆市国土房管局办公室 2007年12月11日印发,返回首页,重庆市房屋面积测算实施细则,1 总则 1.1 目的 为进一步贯彻执行房产测量规范，规范本市的房屋产权登记前的面积测算工作。根据规范中的有关规定，结合本市的实际并考虑到房屋建筑设计的发展而制定，面积测算实施细则（以下简称细则），是

6、对规范中房屋面积测算内容的补充和细化。 1.2 适用范围 本细则规定了房屋面积测算的内容与基本要求，适用于本市成套或非成套房屋的产权面积测算，以及房屋产权争议涉及产权面积的司法和非司法委托的房屋面积测算均应遵守本细则的规定。,1.3 精度指标 本细则以房屋面积中误差作为衡量房屋面积的精度指标，二倍中误差作为极限误差。 1.4 房屋面积测算工作应积极采用高新技术和先进方法，但必须满足本细则规定的精度要求。 1.5 技术依据 1.5.1 GB/T 17986.12000房产测量规范第1单元：房产测量规定。 1.5.2 建住房200274号关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 1.6参考

7、文献 1.6.1 建房1995517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。,1.6.2 GB500961999住宅建筑设计规范（2003年版）。 1.6.3 GB/T503532005建筑工程建筑面积计算规范。 1.7 本细则由重庆市国土资源和房屋管理局负责解释。 2 一般规定 2.1房屋面积测算的前置条件 2.1.1预售房屋面积测算应依据规划行政管理部门批准的建筑工程施工许可证所核准的施工附图并结合实地测算。 2.1.2 竣工房屋面积测算应依据申请测算单位提供的竣工图确定房屋各部分的用途、功能，实地测算房屋面积。 2.1.3采用大厅隔断方式的摊位或写字间，应在实地有永久性隔断或

8、以墙板、栏栅或明显的地面标志等分隔成各独立单元后,才能进行分户面积测算。 2.1.4由于诸种原因引发的房屋面积争议，测量单位可接受司法或非司法委托的房屋面积委托测算，如房屋无有关部门批准的图件，原则上按房屋现状进行面积计算。 2.2 房屋面积测算的内容 房屋面积测算系指对房屋水平投影面积测算，包括建筑面积、共有建筑面积、套内面积、产权面积等的测算。 2.2.1 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且,具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 2.2.2 房屋的使用面积 房屋的使用面积系指

9、房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 2.2.3 房屋的套内面积 2.2.3.1各产权单元独立拥有的使用范围之间以墙体隔断的房屋套内面积系指周边墙体横切面中线所包围的水平投影面积，包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部份。,2.2.3.2各产权单元独立拥有的使用范围之间以墙板、栏栅、明显地面标志等分隔而成的独立单元的套内面积系指以墙板、栏栅、明显地面标志等分隔物中心线所包围水平投影面积，包括套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分。 2.2.4 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指两个或两个以上产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 2.2.5 房屋的产

10、权面积 房屋产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面,面积。房屋产权面积由本市县级以上房地产行政主管部门登记确认。 房屋产权面积由本市县级以上房地产行政主管部门登记确认。 2.3 面积测算的要求 2.3.1 房屋面积测算以幢作为房屋各类面积的计算单元。 2.3.2 面积量测采用实地量距法或坐标解析法测量，面积计算采用几何公式或计算机解析法计算。 2.3.2.1 对于规则的几何图形采取实地测算边长数据，计算房屋面积。 2.3.2.2 当房屋形状不规则，无法采取直接量边的方式求取其面积时，应实测该房屋外墙各转折点的坐标解算其面积。,2.3.3 量距应使用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红

11、外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具2次量距之差应满足D0.005m，长度以m为单位，取至0.01m，面积以m2为单位，取至0.01m2。 2.3.4 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 2.3.5 房产面积精度的标准,2.3.5.1 别墅，即以单幢房屋为一个产权人的房屋，执行精度等级“一”； 2.3.5.2 本市渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、巴南、北碚等九区执行精度等级“二”； 2.3.5.3 其它地区以及全市房改售房和非成套住房的面积测算，执行精度等级“三”。 房屋建筑面积界定 3.1 计算全部建筑面积

12、的范围 3.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。,3.1.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，按其围护结构外围水平面积计算。 3.1.3多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用，净高超过2.10m的部位计算建筑面积。 3.1.4 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20m以上（含2.20m）的部位计算建筑面积。 3.1.5 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m（含2.20m）以上的，按其水平投影面积计算。 3.1.6 建筑物结构范围内的楼

13、梯间（含套内的楼梯间）、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的,自然层计算面积。 3.1.7 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.0m（含2.0m）以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶净高在2.0m（含2.0m）以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 3.1.8 全封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。 3.1.9 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 3.1.10 房屋之间有永久性顶盖和柱的走廊，按其柱的外围水平投影面积计算。 3.1.11 房屋之间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。,3.1.12 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱

14、或围护结构的外围水平投影面积计算。采用玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算面积。 3.1.13 局部层高在2.20m以上（含2.20m）的建筑物，按超过2.20m（含2.20m）部分的水平投影面积计算建筑面积。 3.1.14 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等）等以及有永久性顶盖的相应出入口的建筑面积，其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）按其内边线加0.25mm的水平投影面积计算。 3.1.15 舞台灯光控制室当层高大于等于2.20m时按各层围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算建筑面积。,3.1.16 多柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算建筑面积。 3.1.17 有永

15、久性顶盖的多排柱的车棚、站台、加油站、收费站等按柱外围水平投影面积计算建筑面积。 3.1.18底层架空房屋的架空层，当设计加以利用，按柱外围水平投影计算建筑面积。 3.2 计算一半建筑面积的范围 3.2.1 与房屋相连有永久性顶盖且层高大于等于2.20m无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构大于顶盖宽度的，按其顶盖水平投影面积的一半计算。 3.2.2 独立柱、单排柱的门廊。有永久性顶盖无围护结构,的车棚、雨棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性建筑的，按其顶盖水平投影面积一半计算，悬臂斜拉结构式雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 3.2.3 未封闭阳台

16、、挑廊以及类似阳台的空中花园、入户花园等未封闭的区域，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 3.2.4 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按围护结构外围水平投影面积的一半计算。 3.2.5无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 3.3 不计算建筑面积的范围。 3.3.1 突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙 。,、垛、勒脚、台阶、搁放空调外机的区域、无柱雨蓬。 3.3.2 无永久性顶盖的架空通廊、走廊、檐廊、挑廊等。 3.3.3 无围护结构的屋顶水箱间、装饰性的花架、凉棚、雨棚、亭、塔等建筑。 3.3.4 房屋的飘窗，但另有规定的除外。 3.3.5建筑物的设备管道夹层。 3.3.6 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不再另行计算建筑面积。 3.3.7 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。 3.3.8 利用引桥、高架路、高架桥作为顶盖建造的房屋。,3.3.9 构筑物；如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、水箱、冷却塔（池）、储油（水）池，贮仓，临时货库，地