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1、巨野大元商业项目招商策划方案,价值挖掘分析问题,如何突破市场容量,如何塑造项目形象,破,立,展,市场价值挖掘，项目问题分析。,形象塑造，业态定位，全城关注。,客群拓展，精准锁客，加大客户基数。,本项报告的核心思路,项目问题,三、招商战略思考,四、案例借鉴,五、招商策略,一、对项目及目标的理解,二、项目核心问题构建,对项目的理解,项目分析,大元商业中心是产品批发零售流通集散中心，是集产品经营、新品展示、办公商住、信息服务、品牌推广、文化交流、旅游休闲餐饮娱乐、电子商务等功能于一体的展贸营销新平台。,大元商业中心总共分为20个单体建筑组合而成，产品功能多元化，定位有超市、购物中心、服装市场、小商品
2、市场、酒店、百货等。,对目标的理解,三、招商战略思考,四、案例借鉴,五、招商策略,一、对目标的理解,二、项目核心问题构建,核心问题1： 如何成功招商，实现项目高价格基础上的有效入住率？,核心问题构建,核心问题构建,核心问题2： 如何确保项目未来良好发展，实现项目其商业价值品牌？,三、招商战略思考,四、案例借鉴,五、招商策略,一、对目标的理解,二、项目核心问题构建,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threat,优势Strengths,通过项目SWOT 分析项目,项目SWOT分析通过项目的SWOT分析，发挥片区良好专业主题定位及商业集群效应，突出项目未来良好预期成为后期关键。
3、,通过线上推广让目标客户了解项目 通过渠道抓住目标客户 通过清晰主题定位、统一招商、加大扶持优惠力度增强客户入驻项目信心。,招商思路思考,项目定位,巨野规模最大最全的商业市场集群 大元新城市商业中心,、,形象定位大元城市商业中心是什么？,是菏泽地区最大的商贸交易、配送、中心和物流基地,是产品批发零售的区域商品流通集散中心,客群定位,Web Building,Web Solution,Web Consulting,2，是本土及周边 商铺投资者；,1，是国内商品 生产商经营商,客户是谁？,3，是本土及周边 消费者和分销商,可以为客户提供什么?,为客户提供广阔的商贸产品为主的交易平台是大元新城市商业
4、中心最核心的功能。,功能定位,三、招商战略思考,四、案例借鉴,五、招商策略,一、对目标的理解,二、项目核心问题构建,案例1义乌小商品市场,义乌中国小商品城的基本情况,义乌中国小商品城： 占地面积达1660亩，总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元 市场由中国义乌国际商贸城一期、国际商贸城二期FG区、国际商贸城二期H、宾王市场、篁园市场三个市场簇群组成, 拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品
5、其中饰品、袜业、玩具产销占全国市场三分之一强,形成期,成长期,高速发展期,国际化发展期,义乌的集市贸易是农民历来“鸡毛换糖”之地，但流动性很大,集市阶段,批发市场阶段,展贸市场阶段,70年代末,1982年,集贸市场阶段,1986年,2002年,2008年,1982年义乌县委召开了常委扩大会议，出台了“四个允许”、“五项扶持” ，此后义乌迅速地完成了经营业态的更替，从流动经营演变成坐地经营,在政府的大力扶持下，至1986年低个体户达14259户，市场成交额达2321万元,1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的小商品专业批发市场成立 1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品出口，提升
6、小商品制造业，促进区域经济发展发挥了积极的推动作用,1994年6月，摊位数增至23000个，1995年成交额达到152亿元,目前义乌总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元,从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为由国家商务部参与主办的国际性展会，并改名为中国义乌国际小商品博览会 目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈、接单和电子商务为一体的现代批发市场，并建立了网上中国小商品数字城的信息服务和交易平台功能，实现交易方式的国际化。尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化层次,义乌中国小商品城的发展历程,
7、义乌中国小商品城的成功因素,有效降低交易费用,义乌中国小商品城的成功因素,实行管办分离 1994年以后，职能部门把经营管理、物业管理、市场建设等交给中国小商品城集团公司；工商、国税、公安、地税等部门进行职能管理，工作上相互配合，相互支持、共同协作 严厉打击假冒伪劣商品 义乌市工商部门推出了一系列打造“信用市场”的举措： 在市场上聘请责任心强，有一定影响的经营商户为质量义务监督员 进一步健全投诉举报网络，加强对办案程序的内部监督 建立“黑档案”，对有不良行为经营者采取公开曝光，在商位上悬挂黄牌警示等惩罚措施,义乌中国小商品城的成功因素,积极推动开展各种培训、教育活动 设立小商品城经营主体准入培训
8、班，考试合格者方能获得“准资格证”办理营业执照，除此外还设立计算机应用、商务英语、WTO和外贸知识等培训班 主动宣传义乌中国小商品城，扩大品牌效应 以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌 组织各类企业积极参加世界各地展会，扶持义乌企业和产品走出国门 对于市场出现的恶性竞争，政府及时有力引导 义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等恶性竞争和政府的几次整顿后，逐步形成了专业化经营特定联托运线路的分工，大大提高了货物运输的规模和效率,市场定位明确，运营管理到位,成功因素,政府长期支持，政策引导有力,强有力的产业支撑和配套服务支持,义乌中国小商品城的成功因素,从中国的批发市场趋势看，综合性市场的优势已经不明
9、显，而专业市场的发展空间很大 20世纪90年代初，义乌也有多个市场，但经营特色不明显，后来政府对市场进行了重新分工，主要氛围农贸市场、副食品市场、服装市场和小商品市场 市场定位主要以没有形成销售网络的中小企业为主 义乌市场内最多的还是一些中小企业的产品，尤其是全国各地有品牌、质量好、价格低、款式新、产值在5亿元以下的中小企业，由于他们没有实力去开拓自己的销售渠道，所以义乌小商品城成了他们的首选分销渠道,义乌中国小商品城的成功因素,有产业集群的有力支撑，形成批发市场与产业集群联动发展的良性机制 近10年来，在义乌中国小商品城的带动下，以义乌为中心的制造业产业集群发展迅速，形成了以义乌为中心，覆盖
10、金丽衢、杭嘉湖绍和甬温台等地市，面积近1万平方公里的小商品产业带 现代物流业的大力支持 目前市场内建设的物流面积达600多亩，监管智能仓库近6万平米。其中国际物流中心占地450亩，内设法国达飞、美国总统班船、联合、联邦、敦豪和TNT等全球性物流公司的办事处 义乌联托运机构的业务涉及全国的30多个省、市、自治区的250多个大中城市，拥有以义乌发往全国的联托运线点130多条，联托运处200多家，并拥有外地到义乌的外来货源卸货点110多家 会展服务的支持 自1995年以来，义乌已成功举办12届国际小商品博览会，现已形成专业性、国际性的会展品牌，是小商品城引进名优新商品和先进技术，承揽国际订单，展示市
11、场形象的重要途径,政府引导、产业支撑、交通发达、配套完善是专业市场成功的关键条件,义乌案例,专业市场成功因素,本项目具备专业市场四大必要条件吗？,专业市场成功因素借鉴,定位明确,政府支持,政府支持、政策引导有力,市场定位明确，后期运营管理到位,强有力的产业集群支持和配套服务支持,产业支持,义乌小商品城可借鉴之处,案例2无锡招商城,无锡招商城 -从“乌合之众”到“百慕大三角”,无锡招商城由原有9个专业市场整体搬迁而成，营业额由搬迁之前2005的18亿一跃到2006年的58亿，07年更是达到了70亿。 由满足当地市场成长为区域性专业市场，对江苏、浙江、上海、安徽、山东等地的辐射能力增强。,市场ma
12、ll,独特的资金回笼方式,超强商圈，店多隆市,商业与交通配套完善,五年经营权拍卖，保障了市场的未来可持续性发展,12个市场的密集集群，综合性批发商圈形成 小商品、五金机电、水暖卫浴、灯具灯饰、电工电器、皮具箱包、鞋帽针织、服装童装、床上用品、文化用品、工艺品、化妆品、纪念品、玩具、窗帘、图书、通讯音箱、电脑耗材、副食品等十多个行业数十万品种,公交系统：每天960班次、16条线路的公交车、多条免费市场班车； 靠近无锡汽车南站，满足了长三角及华东地区批发商户到无锡采购的需求； 45000平方米的巨型停车场，商住楼的配套,无锡招商城 -市场MALL优势经验,完善配套,超强商圈,超强商圈，店多隆市，综
13、合性批发商圈形成,商业与交通配套完善,通过商管公司，前期5年的保障经营， 市场的繁荣奠定了基础,经营保障,无锡招商城可借鉴之处,案例3深圳华南城,华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心,纺织服装及面辅料交易中心 皮革皮具及原辅料交易中心,1,1,2,2,电子原材料及成品交易中心,3,3,4,4,五金化工塑料交易中心,5,印刷纸品包装交易中心,5,6,6,华南城居住小区,7,物流区,7,8,华南城酒店,8,9,9,办公大楼,项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区
14、 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置,招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态,华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元 2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓,盈利模式,租、售面向客户,租售价格,盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退,核心优势：华南城在构建平台，竞争，产业，功能组合上的的核心优
15、势，决定了其辐射全国乃至世界的成功,构建平台优势 信息平台 交通平台 服务平台 物流平台,竞争优势 交通优越 规模效应 复合功能和综合服务 仓储配套方便 投资商深厚的制造业背景 政府大力支持,产业优势 珠三角成为了世界上最重要的生产基地 150公里范围内聚集了数十万家制造企业 全球500强企业过半落户 于此,功能优势 高科技融入经营 通过经营网站实现电子商务交易 集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城,华南城顺应了宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式,宏观：顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产服
16、务的一站式需求,微观：式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求，以此作为自己发展的动力,华南城创新 商业模式,核心要素,降低了交易成本 成功衔接工业和服务业,降低了生产成本和交易成本，使制造业多年来零库存的梦想得以实现,降低成本,降低风险,提高市场 的反应能力,拿到订单就可以及时采购到所需要的东西。,降低交易与推广成本 开发商与商户共赢,华南城的成功因素作为专业市场要实现的核心价值是通过商城平台降低企业生产和交易成本并且开发商与商户共赢,制造企业需要很多库存，库存多就面临库存风险，华南城可以大大降低库存风险。,华南城可以找到设计需要的各种元素，从而提高企业创新能力。,提高企业 创新力,不仅可以节约土地，又能靠近制造业，贴近生产者，同时又把城市空间腾出来，降低城市压力，同时也节省社会管理成本
