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1、第七章 房地产开发项目可行性研究,第一节 房地产开发可行性研究概述,一、房地产可行性研究的概念和作用 房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。,可行性研究方法最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。 可行性研究的根本目的： 为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。,可行
2、性研究阶段,专业机构 前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。 而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。 人员构成 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学、环境科学专家,质量 体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。 针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为： 投资机会研究：误差范围30 初步可
3、行性研究：20 可行性研究：10,时间 与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。 从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。 费用 与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。 投资机会研究：0.11.0% 初步可行性研究：0.251.25% 可行性研究：大型项目0.21.0%；小型项目1.03.0%。,程序、步骤 讨论可行性研究的范围，确定研究目标。 市场实地调查，收集情报和资料。 市场分析、预测 技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。 经济研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险
4、、国民经济宏观考察、社会环境效益等。 方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。 制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。 编制报告。,内容 项目背景与概况 项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析与建设规模的确定 规划设计方案选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构、管理费用的研究 开发建设计划 项目经济与社会效益分析（财务评价、国民经济评价、风险分析等） 结论及建议,第二节 房地产项目的财务状况分析,经济评价是可
5、行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。 它的最终目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工程技术研究的基础上，计算开发项目投入的费用和产出的效益，通过方案比较，对拟开发项目经济可行性和合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为投资决策提供依据。 可行性研究中的开发项目经济评价有两种： 选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最佳或满意方案； 确定推荐方案后，对开发项目进行的最终的全面预测评价。,房地产开发项目经济评价,项目财务数据测算,投资来源与支出测算,销售收入与税金测算,产品成本测算,利润测算,财务分析、经济效益评价,现金流量表,静态分析,动态分
6、析,不确定性分析,国民经济分析,评价结果,项目经济评价的步骤,静态评价指标的计算分析 1投资收益率 指投资方案建成达到设计生产能力后的一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。它表明投资方案正常年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。 1）计算公式：投资收益率R=年净收益或年平均收益/投资总额 2）评价准则：RRC基准投资收益率，方案可以接受，否则，方案不可行。 3）应用指标： 全部投资收益率=（正常年销售利润+正常年贷款利息+折旧）/总投资 自有资金收益率=（正常年销售利润+折旧）/自有资金 全部投资利润率=（正常年销售利润+正常年贷款利息）/总投资 自有资金利润率= 正常年销售利润/
7、自有资金 没有考虑资金的时间价值。,2静态投资回收期 式中（CI-CO）t第t年的净现金流量； Pt投资回收期； 评价准则： Pt PC基准投资回收期，方案可行，否则，方案不可行。 例某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如表所示，求投资回收期。,动态评价指标的计算分析 1净现值（NPV） 指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。 评价准则： NPV 0，方案可行； NPV 0，方案不可行。 例：某方案各年的净现金流量为第1、2年末为支出200万元，第38年末收入140万元，ic=10%，判断方案的可行性。（156.81万元）,基
8、准收益率的确定：也称基准折现率，是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的项目最低标准的收益水平，考虑以下因素： 1）资金成本和机会成本I1 2）投资风险I2 3）通货膨胀I3 IC(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1I1+I2+I3 净现值率（NPVR）是在净现值的基础上发展起来的，可以作为NPV的补充。NPVRNPV投资现值,体现的是单位投资现值所能带来的净现值。,2内部收益率（IRR） 指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 评价准则： IRR ic基准收益率，方案可行； IRR ic，方案不可行。 例：某方案净现金流量如下表，当基准收益率为12时，使
9、用内部收益指标评判方案。,3净年值（NAV） 净年值是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算成的等额年值 4动态投资回收期,例：某投资方案的净现金流量及累计净现金流量如下表所示，分别求出静态投资回收期(7.56年)和动态投资回收期(10.04年)，折现率为10。,第三节 房地产项目的风险承受能力分析,一、风险与房地产项目风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。 房地产项目的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。,二、房地产项目风险分析方法,（一）盈亏平衡分析 （二）项目安全率 （三）敏感性
10、分析 （四）概率分析,（一） 盈亏平衡分析,1.线性盈亏平衡分析的假设条件 （1）生产量等于销售量 （2）生产量变化，单位可变成本不变，从而使总生产成本成为生产量的线性函数 （3）生产量变化，销售单价不变，从而是销售收入成为销售量的线性函数 （4）成本分为变动成本与固定成本，其中变动成本与产量成正比例关系，固定成本与产量无关，保持不变。 （5）只生产单一产品，或者生产多种产品，但是可以换算为单一产品计算。,2.线性盈亏平衡点的确定 （1）以产量表示的盈亏平衡点BEP(Q) 固定成本：与产品产量大小关系不很密切。 可变成本：直接与产品产量大小基本上成正比例变化的费用。 已知固定成本为FC，单位产
11、品可变成本为v，销售税金为t，产品单位售价为a。 销售收入=（P-t）*Q 总成本C=固定成本+可变成本= C f +C v*Q BEP(Q)= C f /(PC vt) （2）生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP(%)=盈亏平衡点销售量100%/正常销售量 （3）用销售额表示的盈亏平衡点销售额BEP(R)= P*C f /(PC vt),盈亏平衡点,固定成本,可变成本,总成本费用,销售收入（不含销售税金和附加、增值税）,销售收入或总成本费用,生产量,盈亏平衡分析图,例 某项目设计生产能力为年产50万件产品，根据资料分析，估计单位产品价格为100元，单位产品变动成本为80元，固定成本为300万
12、元，试用产量、生产能力利用率、单位产品价格分别表示项目的盈亏平衡点。已知单位产品税金为5元。,练习：下列在对盈亏平衡点的描述中，正确的说法是( ) A盈亏平衡点越低，说明方案获利潜力越大 B盈亏平衡点越高，说明方案获利潜力越大 C盈亏平衡点越低，说明方案获利风险越大 D盈亏平衡点与方案获利潜力无关,（二）项目安全率,项目安全率f是反映项目承受外部风险能力的指标。,项目安全率越小表明项目风险承受能力越小，反之则越大。评价风险承受能力可参照下表。,（三） 敏感性分析,通过研究项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素到临界值时项目
13、的承受能力。 敏感性分析的作用是：能使决策者了解不确定因素对项目经济评价指标的影响，并使决策者对最敏感的因素或可能产生最不利变化的因素提出相应的决策和预防措施，还可以启发评价者重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。,1.确定分析指标 主要分析方案状态和参数变化对方案投资回收快慢的影响，可以采用投资回收期； 产品价格波动对方案超额净收益的影响，选用净现值； 投资大小对方案资金回收能力的影响，选用内部收益率。 2.选择需要分析的不确定性因素的原则 预计这些因素在其可能变动的范围内对经济评价指标的影响较大 对在确定性经济分析中采用的该因素数据的准确性把握不大,敏感分析的步骤,3.分析每个不确定性因素
14、的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。通过图形来表示，斜率反映敏感程度，斜线与横轴的交点对应的是临界值。 4.确定敏感因素 （1）相对测定法 用敏感系数（灵敏度/变化率）=评价指标值变动的百分比/不确定因素变动百分比 （2）绝对测定法 假定分析的因素均向只对经济评价指标产生不利影响的方向变动，并设该因素达到可能的最差值，然后计算在此条件下的经济评价指标，如果计算的指标已经超过临界值，从而改变项目的可行性，则表明该因素是敏感因素。 5.方案选择,单因素敏感性分析,单因素敏感性分析是就单个确定因素的变动对方案经济效果影响所作的分析。 例 假定某公司计划修建一个商品混凝土搅拌站。估计寿命期
15、为15年，计划年初一次性投资200万元，第2年年初投产，每天生产混凝土100m3，每年可利用250天时间，混凝土售价估计为40元/m3，混凝土的成本为10元/m3。估计到期时设备残值为20万元，基准贴现率为15%，试就售价、投资额、混凝土方量三个影响因素对投资方案进行敏感性分析。,单因素敏感性分析NPV指标分析表,混凝土方量,投资额,混凝土价格,变化幅度,NPV,175.8,45.77%,13.73%,84.4%,敏感性分析图,练习：某投资方案设计年生产能力为10万台，计划总投资为1200万元，期初一次性投入，预计产品价格为35元/台，年经营成本为140万元，方案寿命期为10年，到期时预计设备
16、残值收入为80万元，基准收益率为10%，试就投资额、单位产品价格、经营成本等因素对该方案进行敏感性分析。,单因素敏感性分析NPV指标分析表,多因素敏感性分析,1.双因素敏感性分析 是指在投资方案现金流量中每次考虑两个因素同时变化，而其他的影响因素保持不变时，对方案效果的影响。分析思路是，先通过单因素敏感性分析确定出两个关键因素，然后做出两个因素同时变化的分析图，对投资效果的影响进行分析。 2.多因素敏感性分析,（四）概率分析,概率分析又称为风险分析，是利用概率研究和预测不确定因素对项目经济评价指标影响的一种定量分析法。其目的在于确定影响方案投资效果的关键因素及其可能变动的范围，并确定关键因素在此变动范围内的概率，然后计算经济评价指标的期望值及评价指标可行时的累计概率。,概率分析的一般计算步骤,1.列出各种应考虑的不确定因素，如投资、经营成本、销售价格等。 2.设想各种不确定因素可能发生的变化情况，即确定其数值发生变化的个数。 3.分别确定各种情况出现的可能性及概率，
