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1、,土地一级开发讲座,目 录,前言 一、土地一级开发概念 二、土地一级开发依据 三、土地一级开发范围及内容 四、土地一级开发成本构成（包括代征代建） 五、土地一级开发相关政策（经营性用地） 六、土地一级开发模式 七、土地一级开发流程 （一）土地一级开发申请阶段 （二）获得土地一级开发授权阶段 （三）土地一级开发立项阶段 （四）土地一级开发融资阶段 （五）土地一级开发征地阶段 （六）土地一级开发拆迁阶段 （七）土地一级开发市政咨询和建设阶段 （八）土地一级开发验收阶段 （九）土地入市交易阶段 八、土地一级开发前景预测,前言 土地一级开发的由来： 1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等
2、问题，上海 成立了我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心，标志着我国土地储 备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地纷纷成立土地储备机构。 虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、 供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段开发和储备。“开发”即土地 一级开发。土地一级开发伴随土地储备制度而产生。,土地一级开发的发展历程： 1萌芽期(1996年至1999年)：尚未明确提出“土地一级开发”的概念。土地储备工作 主要停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出 台。按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得 现状土地
3、，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。 2发展期(1999年至2002年)：土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。土地一级开发 公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于 缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中 关村科技园区的土地一级开发土地一级开发。 3规范期(2002年至今) ： 为规范土地一级开发，满足经济发展和城市建设用地需求， 各地陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资 金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的北京市土地一级开 发管
4、理暂行办法，规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司，并委 托其实施土地一级开发，在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应。北京市出台 的一些土地一级开发文件推动了全国的土地一级开发。,一、土地一级开发概念： 1.1 简单理解：对一定区域范围内的城市国有土地(毛地) 或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达 到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件 (熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,1.2 土地一级开发概念延伸： 按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体 规划和城市土地储备
5、供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计 划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公 开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主 体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现 代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、 拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设 和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控 制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的 动态过程。,二、土地一级开发依据： （1）国民经济和社会发展规划 （2）城市
6、总体规划（控制性详细规划） （3）土地利用总体规划 （4）土地储备开发计划。 土地一级开发涉及的其它法律：土地管理法、房地产管理法等。,名词解释： 控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的 控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 土地利用总体规划：土地利用总体规划是在一定区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济 发展的要求，对各类用地进行统筹安排和合理布局。土地利用总体规划是土地利用 体系中的重要组成部分，它是土地利用管理的“龙头”。土地利用总体规划是国家 各级人民政府组织编制的；土地利用职权总体规划的核心是确定和调整
7、土地利用结 构和用地布局；它的作用是宏观调控和均衡各业用地。 城市总体规划：城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体 部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。 城市规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历 史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市经济和社 会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等一定期限内的综合部署和具体安排。 政府产业政策：产业政策是政府为了实现一定的经济和社会目标而对产业的形成和发展进行干预的各种 政策的总和。干预包括规划、引导、
8、促进、调整、保护、扶持、限制等方面的含义。 产业政策包括产业组织政策、产业结构政策、产业技术政策和产业布局政策，以及其他 对产业发展有重大影响的政策和法规。各类产业政策之间相互联系、相互交叉，形成一 个有机的政策体系。,三、土地一级开发范围及内容： 一级开发的土地范围： 原则上是以该地区的控制性详细规划的红线 范围界定的； 特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区 内的城中村项目，范围需要会商确定。,三、土地一级开发范围及内容： 一级开发的形式： 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的； 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地 使用
9、权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的， 或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的； 4、协议出让土地首次转让土地使用权的； 5、政府规定的其他土地使用权交易； 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。,三、土地一级开发范围及内容： 土地一级开发一般包括以下基本内容： 1、征地、拆迁 2、安置补偿 3、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设 5、场地平整,四、土地一级开发成本构成： （4-1）项目前期费用 （4-2）征地、拆迁费用 （4-3）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设
10、施建设费用 （4-6）工程建设其他费用 （4-7）管理费 （4-8）财务费用 （4-9）销售费用 （4-10）应纳税费 （4-11）不可预见费,（4-1）项目前期费用 、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期 的各种工程咨询费 、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 、工程勘察、测绘、定桩费用 、环境影响评价分析费用 、交通影响评价分析费用 、地震影响评价分析费用 、地价评估费用 、工程设计费及施工图审查费 、招标代理费、招标服务费 、工程保险费,4-1-1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施 方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1
11、999年9月10日国家计委的计价格19991283号 建设项目前期工作咨询收费暂行规定及 北京市物价局、北京市 计划委员会京价（房）字1999第487号文关于建设项目前期 工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费,4-1-2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线 综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知 （计价格20011218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合 颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规
12、划协会在全国 范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见， 作为城市规划设计计费的参考依据。,4-1-3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了 工程勘察设计收费管理规定，从2002年3月1日起执行。应根据该 文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知【京发 改20061009号】,4-1-4、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响 评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的 其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后， 国家
13、计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有 关问题的通知（计价格2002125号）。该通知中规定了项目前期 进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进 行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。,4-1-5、交通影响评价分析费用 北京市规划建设委员会早在2001年就发布了关于对部分新建 项目进行交通影响评价的通知市规发20011001号。规定需要进行交 通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行 交通影响评价，并按照北京市建设项目交通影响评价准则和要求编 制咨
14、询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规 划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没 有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商 （目前收费标准通常在0.52元/平米不等 ）。,4-1-6、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布 的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照 中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评 价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评 价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相 应资质
15、的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震 安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国 各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据 原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字2002361号文件关于地震安全 性评价收费标准的函的规定进行核算。,4-1-7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于 土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产 市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有 偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。 凡具备土地
16、估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有 者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地 评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号 文件关于房地产中介服务收费的通知 ，对我市房地产中介服务收费 的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收 费标准实行政府定价，其收费标准按标的总额采取差额定率分档累进制 。,4-1-8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以 计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关 标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23 日，建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计 文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得 使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。北京市可 执行市规发2001761号关于开展施工图设计文件审查
