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1、在别人恐惧时贪婪,新国八条及房产税政策解读,“新国八条”及房产税出台背景,国内经济复苏强劲,1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。,经济持续高速增长,社会消费保持稳定增长,“新国八条”及房产税出台背景,出口回暖、房地产投资不减,房地产开发投资持续高速增长,国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长,从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的
2、房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%,2010 房价继续上涨的一年,从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出,“新国八条”及房产税出台背景,新国八条,第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第四条：二套房首付比例提高 第六条：全国范围内的限制购房套数,第七
3、条：约谈地方政府,第二条：加大保障房供应 第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量,第一条：地方政府要确立房价控制目标 第八条：加强舆论导向,需求抑制政策,地方政府约束政策,供应增加政策,预期管理政策,“新国八条”简析,最大特色在全国限购 ，但限购的难点在三套房认定,当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。 何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。 各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。,“新
4、国八条”简析,限定地方提出价格控制目标,变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据,不满5年 营业税差额改全额征收,本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价 若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微,提高二套房首付,改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大,其他政策创新点也存在漏洞,“新国八条”简析,总结,“新国八条”简析,新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和
5、略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。 只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。 沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套) ；拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)；规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。 新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。,收入用途,免税面积,税 率,计算公式,征收对象,上海重庆房产税简析,两地对比：上海房产税细则,年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)新购住房单价
6、(或核定的计税价格)70%税率,适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2 倍(含2 倍)的,税率暂减为0.4%,家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还,对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出,本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房,上海重庆房产税简析,计算公式,应纳税额=应税
7、建筑面积建筑面积交易单价税率,免税面积,之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米 新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,税 率,独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价 3倍以下：0.5% 3倍（含）4倍：1% 4倍（含）以上：1.2% “三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房： 0.5%,计税依据,房产交易价，待条件成熟时按评估值征税 用于出租的应税住房，按暂行办法规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征 独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变,征收对象,存量的独栋商品住宅 个人新购的高档住房
8、：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上 同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房,两地比较：重庆细则内容,不改变供应情况下，短期效果,两个版本的房产税效果都不大,宽,税基,低,低端低收入人群影响更大； 税收对高端市场影响较小,低端自住需求被完全压抑； 高端需求受到的影响类似短时间大幅加息，基于财务原因，或出现住宅抛售高潮； 整个市场出现系统性风险，市场萎缩,税率,窄,高,低端自住需求基本不受影响； 税收对高端市场影响较小； 市场不会出现明显变化，政策无效,低端自住需求基本不受影响，或有部分高端需求进入低端市场，价格存在上升可能； 高端需求受影响较大，
9、市场出现波动,现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。 但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。,上海重庆房产税简析,上海版房产税目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求,重庆版房产税目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交,两地比较：意图具有明显差异,上海和重庆的两个试点方向不同，应税对象范围有差异，因此决定了两地市场结果具有一定的差异。 总体看上海版房产税是严于重庆版房产税的。 由于只有获得大产证之后，部分新购住宅
10、才需要缴纳房产税，因此房产税对二手房抑制更直接。,上海重庆房产税简析,两地比较：上海的细节漏洞多 但管制范围大于重庆,上海房产税认定复杂，购房人不易清楚自己是否属于免税范畴。且办理查询申请时，需要提供多种材料，一旦材料不齐，较易卡壳。由官方操作的复杂认定程序和交易手续或成为给需求降温的最后一根稻草。 上海房产税严格限制多套购房，房产税额根据买入价格征收，由于上海房屋价格高于重庆，且对于超免征面积外的普通住宅同样征税。因此税收范围大于重庆。房产税对上海影响比重庆略大。,上海重庆房产税简析,权属转移才征税 未登记城镇住宅和小产权房不在收税行列,第三套房认定标准模糊，缺乏实际操作力,细节漏洞,未明确
11、恶意欠税的惩罚措施,住宅存在非家庭共有产权，人均拥有面积确定难,未公布上年度全市商品住宅销售均价,两地比较：重庆房产税具有高可行度,纳税时间明确：8月31日邮寄税单，10月131日纳税,纳税人构成明确：以户口本、营业执照、工作证明等确认；纳税房屋一经进入征信系统，不论产权变动与否，计税交易价和税率保持不变,收税方式方式明确：主动申报为主；辅以媒体对欠税者公告、限制欠税者过户、限制出境、罚款、乃至直接从欠税者金融账户扣缴,上海重庆房产税简析,两地比较：重庆房产税对需求影响小,单价超过09-10年均价的4倍 应按照1.2%的税率征收房产税 应纳税额=（200-100）2 1.2%=2.4万元 2.
12、4万元仅占房屋总价400万元的0.6% 购买单价高于3倍以上住房的多为看好重庆未来增值的实力买家,投资需求 e.g 单价2万元/ 200 ,单价在09-10年均价的2.4倍 应按照0.5%的税率征收房产税 应纳税额=（150-100）1.2 0.5%=0.3万元 0.3万元仅占房屋总价180万元的0.167% 重庆当地改善性家庭，为购买此类住房的主要客群,改善性需求 e.g 单价1.2万元/ 150 ,商品住宅成交均价 2009年 4179元/ 2010年 5762元/ 两年均价 4970.5元/ ,由于受到免税面积较大的影响，重庆房产税的推出无论是对于当地改善性家庭，抑或是外来购房者都不会造
13、成太大的负担，其更趋向于是一种征收手段。 若只有房产税试点，对当地住宅需求影响不大。,上海重庆房产税简析,国际经验是长期影响有限,从已经开征物业税的香港、美国等地的经验来看，成熟可行的物业税能在一定程度上遏制投资、投机需求，并不改变整个房价长期向上的趋势。 总体看，房产税具有明显马太效应，起到涨跌加速的作用，即当经济增长停滞时，房产税制度将扩大房价跌幅；当经济高热时，房产税至少不抑制房价上升的。,上海重庆房产税简析,但房产税严格限购加息的叠加效果能量巨大,上海重庆房产税简析,限购令严格执行将短期内阻止大部分跨区域投资投机需求,房产税影响购房者对于未来房价上涨的预期值，加强居民观望看跌心理,从短
14、期影响看，房产税将加剧市场观望气氛，并降低刚需购房者短期看涨住宅价格的预期；限购措施是实际减少住宅交易，降低需求的行政调控；多次加息后，对于购房人和房屋持有人的实际影响和心理影响同样巨大，既是降低对于住宅的实际需求，又是提升还款压力，促进投机者抛盘的手段。预计短期加息仍会继续。 三者结合是短期内住宅供应无法加大时，调控住宅实际需求的最强硬手段；房产税限购加息的组合拳将通过供求非市场化平衡达到迅速降低需求，控制房价的效果。,针对高价房收税,开发商在出售装修房过程中订立两份合同，可通过提高装修合同价格，降低住宅合同价格，帮助购房人达到规避房产税的目的,针对多套购买,投资人或可选择在签完住房预售合同
15、后不进行产权登记，而是进行住房抵押登记,针对免税面积（重庆）,可通过假离婚购买住房获取免税面积复婚，达到避税的目的,针对免税面积（上海）,增加家庭内人口数量，甚至可以变相理解为鼓励超生,后市变化和开发商策略,产生各类规避手段,城市试点（一线城市及某些想做政绩的二线城市）,高端/多套,所有普通商品房,增量房/部分存量房,全部增量存量房,全国（2012年底）,低税率，高免税面积,国际平均水平,未来房产税将趋成熟 避税手段难以维系,按买入价格收,按实际评估价格收,后市变化和开发商策略,市场格局预测,高端项目需求量急剧下降，占总成交面积比重降低。基于慢售原则，售价或不出现下降。 中端项目陷入定价困局。
16、定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。 低端项目需求伴随着第四季度上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，成交量下滑明显，从而逼迫开发商为了维持必要现金流而进行大幅调价行动。,后市变化和开发商策略,涨价预期逆转，购房需求从买不起变为不敢买,量价齐跌,中小开发商主动降价求生存,成交低迷，开发商资金链紧张,市场走势预测,上海、重庆将现量价齐跌，先是成交量进入冰点，再带动价格滑落。量将小于08年水平，在第四季度保障房上市的冲击下，基于房产税的马太效应，均价跌幅超3成也是有可能发生的。其他一二线城市出现末班车现象，短期内成交量大幅上升，倒逼各地房产税加快出台步伐，形成市场拐点。 全国成交量将下跌30左右，均价则出现大幅结构性下滑。,后市变化和开发商策略,利用一季度未出限购细则和房产税的末班车效应，尽可能跑量；,抢先降价，加快销售速度，保持企业现金流稳定；,开拓不限购，
