{战略管理}加州湾商业广场租金价格策略070518

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1、加州湾商业广场租金价格策略,营销策划部商业组 2007.5,前言,加州湾商业广场租金价格策略,1、项目主力店进场装修时间为2007年10月1日（距目前个月） 项目商业开业时间预计为2008年1月1日（距目前7个月） 2、项目集中商业整体销售谈判中 3、招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，成都市场了解 项目物业基本情况及主力店的各类商家约800户，目前1F招商工作即将 进入商铺租赁签约阶段 鉴于以上原因，为了保证公司利益，我们应作好多手准备： 1、竭尽全力在公司计划节点前实现销售（从目前接触的基金来看，项目的出租率及租金价格直接影响售价） 2、做好由我司经营管理(招商)的准备-目前

2、招商工作按计划开展（1F有多家商家等待签约,即需确定租金价格,作好签约的准备）,目录,一、项目介绍,商业氛围,项目规划,区域介绍 区域竞争,楼层规划 商铺划分 人流动线,二、招商进展,签约商家,商家情况,优玛特 苏宁电器 艺博学校,接触商家 意向商家,三、租金价格,市场参考,区域租金 商家反馈,定价依据 价格表,四、招商策略,招商方针 推广策略 优惠策略 签约流程,价格体系,加州湾商业广场租金价格策略,收益分析,定价原则,项目介绍,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,位置商气,交通人口,项目地址:成都市二环路北一段10号(距离天府广场约4公里) 项目处于成都市

3、政府规划的19个片区商业中心-沙湾会展商务中心的核心位置.,加州湾,一,项目介绍,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,位置商气,交通人口,3km 约70万,2km 约55万,1km 约40万,项目地处成都市二环路和城市西北进出城主干道交汇处(但因新建的二环路隔断了二环路外到项目的人流) 项目门口公交线路:11条 (为了有效聚集商气和人流,2006年底商业组已成功将公交站台移置到项目商业最佳位置处) 步行5分钟到项目公交线路:13条,周遍区政府机关、西南交大师生、商务办公人员、高端居住人群是项目消费群有力的保障,一,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规

4、划,商铺划分,人流动线,1km,1km,2km,沃尔玛,易初莲花,欧尚,一,项目介绍,经营面积：16000 （、） 商场停车位: 约300个,经营面积：15000 （、）商场停车位: 约150个,经营面积：15000 (1F、) 停车位:约600个,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,项目定位：集购物、娱乐、休闲餐饮等为一体的综合商业广场 业态规划：生活超市、家电卖场、休闲百货、中西快餐、酒水吧等 招商进展：主力商家已签约，目前1F超市联营区商家储备筛选中（计划于2007年7-10月集中签约） 开业时间：预计2008年1月1日,一,项目介绍,商业氛围,区域介绍

5、,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,集中商业：商铺57个 展台22个 展柜12个 底商：商铺4个 商铺和展台面积在30 -40 （8.4m * 4m）的共60个，其余均为大于60 ,1F商铺划分,一,项目介绍,划分理由: 1、尽量将商铺划小（商家实际经营若需要大面积的，可自行撤除隔墙即可），可有效 控制单间商铺租金总价，提高租金单价 2、公共通道中间为展台（8.4m * 4m），避免形成多条“内街”分散人流,使视觉空间开阔, 保证所有商铺的展示效果,休闲服饰,干杂类,中式快餐,箱包,鞋帽类,饰品类,化妆品类,药店 眼镜行,银行、快餐等,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业

6、态规划,商铺划分,人流动线,动线理由：1、最大化利用主力商家（生活超市等）客流量 2、避免1F商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值 （参考成都家乐福超市布局）,一,项目介绍,强制人流动线,1F人流动线,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积:约13600 (2F约4800 、 3F:约8800 ) 首期租金单价:30元/ /月(含物管费，从第六年起每3年递增5%) 合同时限: 2006年8月2027年12月 合同总额:约1亿人民币,简述： 大型生活超市合理租金价位约为35元/ 月,本项目在招商谈判阶段由于开发进度等要求，未有充足

7、时间进行价格谈判（当时进入招商实质谈判商家还有“新一佳”、“百佳”等，但都因他方决策流程跟不上我方时间要求而被迫放弃）,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积:约4400 （1F约400、2F约4000 ） 首期租金单价:1F 180元/ /月、2F 40元/ /月（从第四年起每3年递增5%，物业管理费和空调使用费15元/ /月） 合同时限: 2006年11月2017年9月 租金总额:约3千万人民币,简述： 此租金价格（含物业管理费和空调使用费）在家电卖场中算偏高，苏宁电器的签约稳定了项目商业后续的招商工作开展 （在确保项目成功的前提下，为

8、进一步实现项目价值最大化，后期可考虑调整其上4F或择优再选其他业态替换）,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积:约2540 首期租金单价:17元/ /月 (从第四年起每3年递增5%) 合同时限: 2007年4月2017年9月,4F,简述： 1、解决了4F后场柱网密集且不规整区域（此区域属招商难点区域），为4F剩余部分提高 租金价格作好铺垫 2、为项目增加了稳定的消费群体（每天接送学生的家长约1千人次左右），为后期招商带 来强有力的说辞,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,目前接触商家800余家

9、，如：,服装类： 劲浪体育、 百丽体育、 海豚体育、 宝渝体育、 美特斯邦威 、班尼路 佐丹奴、 海霸 、以纯 、高邦 、FUN 、真维斯、 森马 、时代印象、 歌莉娅 安踏、 特步 、莱古洛 、时尚梦想、 金鲨鱼、 杰克走路 、 自由鸟、 阿瑟斯 卡玛、 堡狮龙、 依米奴、 匡威 、 361度等 饮食类： 味千拉面、德克士、多伦哥、良木缘、桥香园、菜根香 、顶好、罗莎、好利来、马得利、优之良品、好吃屋等 烟酒茶类： 名烟名酒、竹叶青 、天福茗茶 、欧味多 等 饰品类： 流行美、千与千寻等,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,1F意向商家统计 （数

10、据截止2007年4月底，该统计表是未涉及租金价格的意向统计）,1、希望入驻商家多为面积较小(20至30平米)烟、酒精品店以及 100左右快餐店 2、持观望态度多为成都目前具市场号召力品牌以及其他超市招商区经营商家（约170户）， 此类商家首先对统一优玛特超市不了解，其次品牌商家希望更多得到优惠政策的支持， 其余商家则视品牌专卖店入驻而跟随 3、放弃商家对超市招商区不了解(需进一步引导),市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,三,租金价格,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,1、基本点 满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化 通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的租金价格 确

11、保项目整体开业 2、出发点 市场：用成都市场具有类比性的超市联营区租金作参考对比 售价：根据整体售价及基金要求投资回报反推租金,定价原则,三,租金价格,欧 尚,280元/月 400元/月,嘉信茂广场,140元/月+扣点 (均价200元/月) 220元/月+扣点 (均价240元/月),汇龙湾广场,100元/月 120元/月,注：以上租金均含管理费、按使用面积计算,1F联营区 2F、3F超市出入口,1F联营区 2F、3F超市出入口,1F联营区 2F、3F超市出入口,店 名 商铺位置 租金均价,1、欧尚超市在成都市场经营状况良好,其联营区租金高； 2、嘉信茂广场因开业不久，目前处于市场培育期,租金相

12、对合理, 3、汇龙湾广场因易初莲花经营惨淡（卖场经营思路、动线设计、停车位等因素），导致超市 联营区租金较低。,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,三,租金价格,1、能接受300元/月的商家为经营烟、酒、茶、保健品等的精品专卖店商家，其租赁面积小总价底； 2、承租能力在200元/月的多为租赁面积在40-80 的商家，其业态为珠宝、饰品、鞋类箱包、 眼镜药品及非主力服装等； 3、期望租金在150元/ /月以内的商家多为品牌运营商（因自身在成都有一定品牌力，所以在面对招 商时较别的商家强势），租赁面积在80-200左右； 4、期望租金在80元/月以内的多为

13、主流运动服饰、品牌餐饮休闲商家，如劲浪、邦威、班尼路等。,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,三,租金价格,家乐福在成都市场是经营较成功的超市，其超市联营区也最具有借签意义。本项目与家乐福光华店就商业区域价值、产品业态规划、人流动线等均具有相似性，故我们在制定1F租金价格时以其作对比参考的依据,商铺面积越小，租金单价越高 租金不含物业管理费,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,同行参比,售价参考,三,租金价格,家乐福光华店联营区（）,加州湾集中商业（第1年）,服装、箱包、饰品类：230元/月 (约60个铺面，面

14、积约3200 ) 服务类租金：160元/月 （2个商铺，面积约45 ） 餐饮类：90元/月(因目前已有商家接受该价格） （2个商铺，面积约600 ） 医药类、眼镜行：300元/月（因超市娱乐业态租金较低，我们招商时以精品专卖店等代替） (约个商铺，面积约370 ）,租金均价：215元/月,因 “统一优玛特”的知名度（品牌号召力）因素及市场处于前期培育期：本项目在制定各业态市场合理价格时应略底于家乐福光华店租金(其租金的80%最为合理),注：1、以上均为使用面积租金 2、本项目1F因增加租金相对较高的业态的商铺数量提高了租金单价,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析

15、,定价原则,同行参比,售价参考,1F租金单价（使用面积）: 252元/月,1F月租金:107万/月,三,租金价格,以与基金洽谈的集中商业部分售价来分析： （“投资回报”、 “年租金”均指第年）,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,同行参比,售价参考,三,租金价格,结论： 1、集中商业1F 综合“同行参比”、“售价参考”：1F租金的合理范围应在215元/月-260元/月之间，故本方案就使用面积租金最终底价定为：230元/月;为追求项目利润最大化以及考虑实际招商过程有价格谈判因素，本方案同时制定使用面积的目标租金价格：280元/月 注：该租金为第1年租金，从第3年起每年递增3%；租金不含物业管理费，物业管理费（含中央空调费）以建筑面积计算，单价为15元/月。 2、底商1F3F A、参考集中商业1F租金，因底商1F单间商铺面积200以上且经营业态限制，租金价格应略底于集中商业1F租金； B、报集团底商部分建筑面积销售价格均价11000元/（1F 20000元/；2F 8000元/；3F 6000元/）,以市场正常投资回报率8%（税前）计算参考； 综合所得： 底商1F建筑面积租金：底线价格150元/月；目标价格180元