《2013年房地产市场走势预测复习课程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年房地产市场走势预测复习课程（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013年房地产市场走势,政策市场基本解读,经济大家对经济问题分析,个人见解,宏观金融政策解读,政策市场解读,Part 1,货币政策体现中国的经济周期,GDP%,CPI%,3%,CPI3%，GDP增速8% 高增长、高通胀（过热）,CPI3%，GDP增速8% 低增长、高通胀（滞胀）,CPI8% 高增长、低通胀（最优）,CPI3%，GDP增速8% 低增长、低通胀（危险）,中国经济周期变化,08年： 从紧的货币政策,10年： 适度宽松的货币政策,09年： 宽松的货币政策,11年： 稳健的货币政策,8%,未来通胀是缓和还是严重？ 经济增长会不会再度下滑？ 中国经济会不会走向滞胀？,从国际、国内形势来看
2、，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制,11M,20M,7M,18M,M1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱,数据来源：中国人民银行，国家统计局,CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数,PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀,国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测,PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。,新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令,新国十条：首套90平以上首付三成，二套五
3、成，利率1.1倍，三套大幅提高 国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷 国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮,新国十条：无 国五条：无 国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价,2011年上半年行业政策回顾 严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台,新国十条：580万套 国五条：年末基本建成60% 国八条：1000万套，11月底全部开工,影响购房者预期的政策,直接影响政策 限购政策（自上而下） 限贷政策（自下而上）,间接影响政策 保障房政策 限价政策,从两头堵需求 效果立竿见影,行政干预市场 改变买方预期,
4、限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市,银行信贷政策与一次性付清比例关系,2011年上半年购房者投资比例走势,一次性付清比例创今年新高,投资比例明显下降,信贷政策对不同首付能力购房者的影响,限购政策对不同置业目的购房者的影响,数据来源：搜狐焦点网,供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度 价格面临较大的下行压力,数据来源：国家统计局，中原数据平台,未来商品住宅供销差走势,供销差 = 实际需求 - 潜在供应 = 销售面积 - 滞后1.5年的新开工面积,限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题,关于资格客户1个基于大量假设的印象型估测,资格
5、客户 = 买得起房的客户 - 资格已消耗客户,（1）买得起房的客户 家庭月收入30%能够支付 平均房价月供的客户,（2）资格已消耗的客户 已购房客户数量人均房 屋套数流动水平,（3）资格客户=11.6万,73.211.6 = 6.3：1,要获得同样的效果需要付出6倍的努力！,房地产行业相关收入占地方政府收入的50%- 70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出,中小企业倒闭潮？经营环境恶化，成本攀升和 信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产,汇丰PMI指数调查对象主要是中小企业，中国制造业PMI调查对象主要是大中企业，50为PMI的荣枯分水岭,中小企业面临的压力比大中企业更为严峻,经济扩张,
6、经济萎缩,贷款紧，民间融资利率极高,生产成本居高不下,转型困难资金没有出路,温州中小企业促进会会长周德文表示：当前温州3个月到1年 期的借款月息普遍达到3%5%,CPI、PPI长期居高不下，原材料、人工和融资成本不断攀升,企业转型短期难以实现，垄断部门民企难以进入，资金无处 可投,中小企业困局,民间借贷危机？信贷收紧/民间借贷泛滥，资金 链断裂将引发巨大的金融和严重的社会问题,15,稳健货币政策,信贷收紧,贷款难,民间利率提升,全民放贷,企业,资金压力缓解,资金仍然短缺,群众,有利可图,经营良好,经营不好,借新还旧,偿还贷款,恶性循环,加强监管,据悉民间借贷年利率已高达160%，中小企业借贷有
7、如饮鸩止渴,此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。 因而，预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。,后市预判,中国宏观金融政策走向 （来源巴曙松讲义）,Part 2,1.1 美债评级下调是风险性危机,当前的美国主权债务危机则可以说是风险性的危机，以美债降级为标志，然而美债评级下调本身并不意味着美国无力偿还债务，同时债务/GDP 也并非衡量债务负担的唯一指标，实事上，债务期限结构、
8、内外债结构占比、债务发行的币种结构也同等重要。 与次贷危机时期相比，当前美国的金融机构和企业等持有的流动性较为充足，相比之下，次贷危机是典型的恐慌性危机，以雷曼兄弟的倒闭为标志，全球金融市场对于次贷危机可能导致的损失充满了恐慌情绪，从具体的去杠杆化进程看，调整也十分短促而剧烈。,1.1美债评级下调是风险性危机,原则上，一国出现主权债务违约的核心条件是： 没有货币发行权 外币发行的债务占比过大，且本币难以自由兑换 短期债务占比较大，借新还旧的压力较大 外债占比较较大 利率的突然提升往往是触发条件,综合这些指标来看，美国尚不存在主权债务违约风险,1.1美债评级下调是风险性危机,因此，与欧洲相比，美
9、国基本不存在严格意义上的偿债能力问题，美联储作为一个主权国家的央行，且美元作为主导性的国际储备货币，悲观情况下，也可以通过货币发行来偿还债务。1971年美国放弃美元兑换黄金的承诺即是一个案例。 至于未来的走向，真正的问题在于美国2008年以来债务急剧增加的原因既有支出的增加，也有财政收入的下降，这主要是因为增长放缓导致的个人和企业税收下降。,财政收入下降明显,1.2美国经济是否会“二次探底”？,美国经济再度出现衰退的 可能性在增大 刺激政策透支了未来的增长潜力 房地产投资需求在0206年被过度透支，由人口自然增长和家庭结构变化所产生的自然需求不足以成为复苏的持久动力。目前美国的房地产投资尚未恢
10、复到危机的1/3. 新的财政和货币政策刺激空间有限。,目前的复苏缓慢且不稳定 从美国历史上前10次衰退周期相比，2007年四季度以来的本轮衰退幅度相对于历史平均水平更为严重，复苏进程相对历史更为缓慢，且极不稳定。 从历史经验观察，美国10次衰退周期的复苏进程开始于衰退之后的第五、六个季度，然而，2007年底以来的这轮衰退进程在第六个季度时仍然处于低谷区域，直到第八个季度即2009年12月经济增速才开始由负转正，而且复苏进程呈现出阶段性的不稳定性，即2010年三季度之后，经济增速再度下行。,1.2美国经济是否会“二次探底”？,即使推出QE3，效果也将有限 在QE1和QE2的基础上推出，边际效用递
11、减 七月核心通胀率已达1.8%，总体通胀已达3.6%，QE3空间有限，除非美联储提高对通胀的容忍度。 QE1和QE2主要是为了应对流动性危机和提振市场对经济复苏的信心，也在一定程度上“欺骗”了市场。QE的可信度下降,一个简单对比 目前支持QE3的理由主要是提高市场信心和应对资本市场动荡，如果仅仅简单考察QE与标曾500的关系，从推出前的最低点到推出后的最高点作为对比依据， QE1推高62%，QE2推高28%。当然也不能完全排除QE3，以时间换空间的可能性。 因此，综合看，在新一轮刺激政策空间有限，美国可能陷入更为缓慢的温和“二次探底”，即幅度较浅、跨度较长的低速增长。近期主要国际投资银行高盛、
12、摩根大通、摩根斯坦利等将美国今明两年的GDP增长速度也下调。 目前，对美国2012年经济增长率的平均预测在1.5%左右，较两个月以前约低1%。,1.3美国是否会陷入“失去的十年”？,从长期来看，美国经济仍然存在活力，与日本“失去的十年”时有较大差异。 美国实体经济的活力强于日本，主要体现在银企关系的差异上。上个世纪80年末日本的银行体系和工业体系互相持股，企业和银行是绑在一起的，同时遭受了巨大损失，美国的企业和银行则是相对分离的，危机之后美国企业基本上未受太大影响； 两国遭受损失的程度不一样。拿美国2007年的高点和2009年的低点匡算，美国金融财富的损失大约是20万亿美元，相当于其年GDP的
13、150%，而日本当年的损失约相当于其年GDP的三倍，问题较之美国更为严重。 两国政策的力度不一样。日本的银行体系一直到1996年以后才正式核销其坏账，美国的“刮骨疗伤”则在危机后很快就着手进行，包括量化宽松政策，日本也是10年之后开始做，美国则是立即行动，有效避免了大萧条情形的出现。,2.1欧债风险向核心国扩散,数月以前，市场担心的主要是希腊的国债违约，现在则更担心西班牙、意大利的问题。不论从GDP总量还是国债余额大小的角度来看，一旦西班牙和意大利出现债务违约风险，其问题远远要比希腊、葡萄牙大得多。 意大利和西班牙的GDP之和为3.6万亿美元，为希腊的十二倍。从国债余额来说，意大利的国债余额达
14、约1.9万亿欧元，西班牙约7千亿欧元，两者之和大约是希腊的8倍之多。按意大利的规模，现有的任何机制（欧洲央行、EFSF、IMF等）都无法提供足够的流动性援助；如果法国国债出问题，更是无药可救。,2.2债务危机可以“自我实现”,欧债危机可以被市场“自我实现”。前一段，不少投资者西班牙、意大利的财政情况的基本面要明显好于希腊，因此前者违约的可能性很小。但是，只要市场上的部分投资者出现对西班牙、意大利债务可持续性的怀疑，就会推高其国债的信用违约交换价差（CDS spread）和国债利率，而利率一旦明显上升，这些国家利息支出占GDP的比重就会大幅度上升，从而增加其财政困难和违约的风险。从这个意义上讲，
15、债务危机是可以“自我实现”的。,2.3欧元区问题是“短板现象”,欧元区问题是“短板”现象。由于欧元区的创立的基础是没有财政联盟的货币联盟，所以任何一个欧元区国家出现财政危机时，由于得不到确定性的中央财政支持和中央银行（ECB）对财政债务的货币化，都可能造成对财政可持续性、欧元和欧洲银行体系的冲击。从这个意义上将，欧元区的表现取决于最基本面最差的经济体，即“短板”效应。即使欧元区整体债务占GDP的比重低于美国，其欧洲面临的财政违约和金融风险远大于后者。,2.4债务重组的可能性或引发新的动荡,2.4欧债危机的两种潜在走向,2.4 欧债危机的两种潜在走向,“向后退” -也会对金融市场产生大的冲击 首
16、先，这些国家债务缠身，因此一旦它们发行本国主权货币就意味着这些货币将快速贬值，使得所有债权面临严重缩水。 其次，这些国家在退出时将会要求所有债权人做出让步，甚至减计一些债权。而本国主权货币发行后这些债券还将面临损失。目前仅考虑希腊、西班牙、葡萄牙和意大利这四个主权债务危机相对比较严重国家，其主权债务余额合计就已经达到2.97万亿欧元，这是个国家净金融资产为-2.27万亿欧元。保守估计如果主权债务出现10%的违约也将达到3,000亿欧元的规模。 因此，危机国家退出欧元区后将对国际金融市场产生巨大冲击，甚至发生一场严重的金融危机。,2.5 下一阶段需要关注的重点,一旦欧洲主权债务危机加剧，值得重点关注的目标 首先，关注那些在这些国家购买的大量主权债的商业银行，它们将面临严重的资产减计和流动性风险 其次，关注那些在这些国家发放了大量贷款的商业银行，在危机中这些商业贷款也将出现严重的损失 第三，关注德国经济和市场变化。如果这些国
