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1、, 2011 .08 .25 ,报告提纲,一、海南省概况,二、国际旅游岛规划,三、海南省房地产市场,四、海南房地产市场投资机会,一、海南省概况,地理位置,1,行政区划,2,人口、民族,3,交通,4,旅游资源,5,经济发展,6,行政区划,2,海南省设有2个地级市、4个区、6县级市、4个县、6个自治县，183个镇、21个乡、18个街道。 地级市：海口市、三亚市 (包括河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。) 区：海口市琼山区、海口市龙华区、海口市秀英区、海口市美兰区 县级市：儋州市、五指山市、 文昌市、琼海市、万宁市、
2、东方市 县： 定安县、屯昌县、澄迈县、临高县 自治县：琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县,海南省的行政区域包括：海南岛和西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。,人口、民族,3,【人口】根据海南省2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全省总人口为8671518人。其中，汉族人口为7225726人，占总人口的83.33%；各少数民族人口为1445792人，占总人口的16.67%，其中黎族人口1277359人，占总人口的14.7
3、3%。 【民族】汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的，分散于全省。黎族是海南的土著民族。【分布】黎、苗、回族大部分聚居在中部、南部的琼中、报亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。,交通,4,【公 路】 通车里程达1.7万余公里, 以“三纵四横”为骨架，以及环岛高速公路。有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点。 【铁 路】 海南主要铁路为海南东环铁路、海南西环快速铁路、粤海铁路。海南铁路与全国铁路网并网。 【海 运】 全省68个天然港湾，已开辟港口24个，其中以琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。其他主要港口还有：清澜、铺前、新村、
4、白马井、博鳌、新盈。 【航 空】 海南省的航空事业发展最快，海南目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。另有陵水、乐东、临高等军用机场。海航至今也成为中国四大航空公司之一，中国航空业的佼佼者。,旅游资源,5,在长达1528km的海岸线上分布着68个天然港湾，海水清澈，风平浪静。众多旅游景区令中外游客神往，如天涯海角、亚龙湾南山文化旅游区等，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位，被世界旅游组织前秘书长萨维尼亚克赞誉为“全人类的一颗明珠“,【旅游资源 】海南岛与夏威夷处在相近纬度，拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍惜动植物为一体，拥有高品位的景区景
5、点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的常长寿岛”,经济发展,6,【整体经济 】2010年实现地区生产总值590.55亿元，比上年增长17.5%，同比提高6.6个百分点，比全省和全国GDP增速分别高出1.7个和7.2个百分点，完成“十一五”规划目标。其中，第一产业增加值38.19亿元，增长5.2%；第二产业增加值140.32亿元，增长19.3%；第三产业增加值412.04亿元，增长18.1%。从2010年各季度走势看，1季度，GDP增长26.9%，实现年初高开；2季度，GDP增长13.5%，较
6、1季度有所回落；3季度，GDP增长14.8%，较2季度增长回升；全年GDP增长17.5%，超额完成全年规划目标任务7.5个百分点。 【产业结构 】着力做优一产、做大二产、做强三产。从三次产业结构变化看，第二产业发展回升明显，增加值占GDP的比重提高到23.7%，比2009年提高了0.5个百分点；第三产业保持较快发展，增加值占GDP的比重提高到69.8%，比2009年提高0.1个百分点。三次产业结构比例调整为2010年的6.523.769.8，“三二一”的产业格局继续延续，三次产业。从三次产业运行情况看，三次产业全面协同发展。,二、国际旅游岛规划,基本概念,1,特点,2,战略定位,3,发展目标,
7、4,配套政策,5,建设动态,6,国际旅游岛概念的形成，与一个人有着密切联系。 他就是中国(海南)改革发展究院执行院长 研究员 迟福林。 他最早在2000年提出建设“国际旅游岛设想”，到后来成为海南省的一个工作议程，最后成为国家战略，这中间经历了9年时间。,基本概念,1,所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 据体改院关于海南国际旅游岛的框架建议 “国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。 据海南省委省政府
8、关于加快推进国际旅游岛建设的意见 “国际旅游岛”的基本内涵即“新目标”：实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地;新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制;“新政策”，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。 据海南国际旅游岛建设行动计划,特点,2,国际旅游岛的主要特点是： 1 、人员、物资、资金进出充分自由、方便、快捷； 2、 “吃、住、行、游、购、娱”旅游要素丰富多元，品位高雅； 3、 旅游业的开发、经营、管理、服务实现国际化、信息化。 海南建设国际旅游岛的核心是国际化，特点是开放性，标志是国际化程度高、生 态环境优美、文化魅力
9、独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。,战略定位,3,国际旅游岛的战略定位： 1、我国旅游业改革创新的试验区； 2、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地； 3、全国生态文明建设示范区； 4、国际经济合作和文化交流的重要平台； 5 、南海资源开发和服务基地； 6、国家热带现代农业基地。 据国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,发展目标,4,到2015年，旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到
10、全国中上水平，教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高，综合生态环境质量保持全国领先水平； 到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%，力争全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。,配套政策,5,免税政策 在三亚、海口、琼海和万宁四地设立免税商店。自2011年4月20日起执行 ，未来的海南“离购物天堂”已不
11、远了。 开放政策 用好“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚的区域性旅游集散中心。 土地政策 按照纲要，将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。对于占地量较大的海南高尔夫球场建设，纲要指出，在符合土地利用总体规划、林地保护利用规划和城乡规划，不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益，并依法办理用地手续的前提下，可以“规范发展高尔夫旅游”。,建设动态,6,2010年1月2日 海南省委宣传部通过网络向省内外征集海南国际旅游岛主题宣传口号及其他宣传口号； 2010年1月6日 海南省向国内外宣传推介海南国际
12、旅游岛，在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会 ； 2010年8月12日 公安部正式批准海南实施国际旅游岛免签证新政策； 2010年12月5日 海南航天主题公园开工奠基仪式在文昌市东郊镇隆重举行； 2010年12月30日 被誉为海南省基础设施建设“一号工程”的东环高速铁路正式开通。 2011年4月20日“离岛免税”政策正式执行。,三、海南省房地产市场,宏观政策,1,海南近期新政,2,海南房地产市场,3,宏观政策,1,国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。新国八条正式出台 。1、二套房房贷首付比例提高至60%2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按
13、销售收入全额征税3、本地2套房和外地1套房家庭将停购4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施8、坚持和强化舆论引导,新国八条,政策一,宏观政策,1,6月14日，央行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21.5%的高位。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去五个月里先后五次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十二次上调
14、。,央行货币政策调整,政策二,海南近期新政,2,海口市从2月28日起正式实施“限购令”，暂无期限。购房者在购房时应提供家庭基本材料、自身是否拥有房屋的证明、在海口市一年以上的纳税证明或社保证明及自身的购房承诺书四项必备材料，市住建局若查出购房者提供虚假的材料，将取消购房资格。,海口限购细则,限购,海南近期新政,2,3月5日，三亚市政府为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)精神，三亚住房限购实施细则正式出台。 居民限购两套房 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭(能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的)，限
15、购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、和非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区购房。 不足5年转手交易全额征税 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,三亚限购细则,限购,海南近期新政,2,省物价局发布海南省商品房销售明码标价规定实施细则，对房价作了明确规定， 商品房销售明码标价实行一套一标。从今年5月1日起，全省范围内实行一房一价，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。,海南5月1日起执行,明码标价
16、,海南房地产市场,3,1.外地购房者多于本地购房者 据统计，海南商品住房的购买者80%来自于岛外，且以旅游房产为主，养老房产占20%。选择在海南买房的外地人多数是“海痴”活“候鸟”。2.入住率特别低，潜在投资性住房比例大，部分商品住宅空置率高达95业主大部分来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。大东海和海坡片区的空置率高达94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。除了三亚，在海口、文昌、琼海、陵水等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出，很多高空置率的小区到了晚上，亮着灯的户数寥若晨星，甚至一片漆黑。 3.需求结构多样性，更需要深（高）层次的物业管理由于海南住宅的需求方主要来自岛外，主要以度假为主，他们在海南居住的时间很少，对物业的要求已经不仅仅是环境卫生、财产安全，更重要的是需要更深层次的服务，使其房产得到合理应用或保值增值。而物业公司的困难在于常年见不到业主，物业管理费收不上
