{战略管理}邦兴北都商业招商策略

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1、2020/8/7,1,邦兴北都招商策略建议,2020/8/7,2,目 录,前 言,观音桥商圈商业发展分析,项目商用物业发展分析,项目商业发展规划,租售执行计划建议,项目租售价格建议,2020/8/7,3,前 言,未雨缪谋是房地产开发的一个基本原则。但鉴于本案项目建筑为已成型项目，因些“邦兴北都招商策略建议”是我司在对观音桥商圈的分析以及针对前期邦兴北都所进行的各业态招商的反馈信息总结的基础上，基于本案项目的实际建筑特点、区位情况拟定此招商策略建议。 本建议旨在为“邦兴北都”商用物业的商业发展及招商工作提供参考性意见。,2020/8/7,4,一、观音桥商圈商业发展分析,观音桥商圈以原观音桥转盘为

2、中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈范围南起协信黄金海岸商业步行街，北至泰兴e世界、工商银行、中国银行、中国海关并延伸至红旗河沟转盘周边；西面以嘉陵公园、金源不夜城、渝北商场及现有的道路为界；东到建新东路新世纪超市、江北区中医院支路、原观音桥农贸市场及欧式一条街沿线。 相关数据表明，商圈可辐射近200万消费人群，每天所形成的消费人群超过30万人次。江北观音桥整个商圈面积达42.42公顷，成为重庆主城区面积最大的商业步行街。,商圈概述,2020/8/7,5,大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、CEPA香港城、茂

3、业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城、香港新世界百货、佳侬地下商业街、世纪金街、阳光城等。 家电卖场： 国美、苏宁、商社电器、大中电器等。 IT卖场 嘉年华大厦（赛博数码广场）、泰兴e世界、中环数码广场。 建材家居卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场、商社建材等。 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市、重百超市、中百仓储等。 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等。金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源时代俱乐部整合娱乐的

4、消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。,商业环境,2020/8/7,6,商圈主要区块分析,北城天街区块 区块范围 洋河大道及建新北路沿线 概述 建新北支路步行街商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、泰兴e世界、阳光城（体育专卖店、大恒书店）、青田家私广场等观音桥商圈的主力营业店，而紧邻的欧式一条街也有一定量的餐饮娱乐等。 商业类型 大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯、家具广场、电影城等 主要商业营业面积,2020/8/7,

5、7,泰兴e世界,中环数码城,苏宁电器,商社电器 新华书店,2020/8/7,8,商圈主要区块分析,租金价格带 CEPA香港城租金情况, 天街租金情况,2020/8/7,9,消费区间及消费特征 该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域之一，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业，还有专业性专场，如青田家私广场、泰兴e世界，购物环境及氛围较好，另外区域内也集中了观音桥商圈的特色餐饮、茶餐厅及美容美体服务等商业业态，该区域已成为观音桥商圈的主要购物区块。 区块市场特征及发展趋势 目前此区域市场已基本成型，形成以购物为主体，辅带娱

6、乐、休闲、餐饮、美容美体等多种商业元素的综合性商业集成特征。由于区块处在观音桥步行街的外延部分，且此区域步行街商圈成型时间稍早，各类商业业态发展逐渐成熟，因此此块内商业未来的发展比较看好。,商圈主要区块分析,2020/8/7,10,金源不夜城等地下城区块 区块范围 金源大酒店地下商城，佳浓商业街、世纪金街。 概述 金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。佳浓商业街位于嘉陵公园至家乐福的地下部分，商业以经营中低端的购物、餐饮等业态

7、为主体。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一，位于项目负1层，紧邻同样位于负1层的新世纪超市，营业面积5000方左右，主要经营思路是经营中、低档服装、饰品等，类似香港城。 。 商业类型 现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建的永辉超市。 佳浓与世纪金街均与中低档综合性购物业态为主体。 营业面积 金源地下城规划商业面积近3万方，目前在营业商业面积约2.8万方左右。 租金价格带 入市时，金源开发商承诺租金80元/，8年不变。,商圈主要区块分析,2020/8/7,11,消费

8、区间及消费特征 在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、居饰等方面，金源地下城价格一般较高，其中也有大部分A货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。 佳浓商业街与世纪金街的购物环境则是面向中低端大众消费群体。 区块市场特征及发展趋势 按照开发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为重庆娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成，届时金源不夜城的市场前景

9、更加看好。,商圈主要区块分析,2020/8/7,12,商圈主要区块分析,家乐福区块 区块范围 建新东路口至建新南路沿线 概述 该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市、协信黄金海岸、中环数码城、金观音家具广场等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。 商业类型 购物超市、家电卖场、IT卖场、中低端家具卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等 营业面积,2020/8/7,13,租金价格带 临街商铺：租金带在80200元/平米。 黄金海岸：底层临街，租金350450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下。 消费区间及消费特征 该区块现目前除传统

10、的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区的辐射范围较大，超市每天的人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造的是一站式商业步行街，地理区位较好，人流量也很大，但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海岸目前业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，顾客很难停留下来。 区块市场特征及发展趋势 目前，区块商业氛围还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值，随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势，以及周边城市还建工作的进一步开展，同时，步行街商业的逐步成型，也将极大促进该

11、区块商业的发展。,商圈主要区块分析,2020/8/7,14,商圈主要区块分析,建新东路区块 区块范围 建新东路沿线至建东天桥段 概述 该区块目前除苏宁电器、商社电器、新华书店以及沿街形成的通讯产品销售商铺外，暂无其他稍有影响的商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。 商业类型 家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等 营业面积,2020/8/7,15,租金价格带 临街商铺租金多在100200元/平米区间。 消费区间及消费特征 目前，区块内主要商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场的区位集中，在消费者当中有一定的认知度，除此之外，区块内其他商业仅为周围居民生活配套，消

12、费层次较低。 区块市场特征及发展趋势 作为进入观音桥商圈的主要通道之一，现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息，随着观音桥商圈的进一步扩展，建新东路将是发展的重点，发展潜力很大。,商圈主要区块分析,2020/8/7,16,步行街中心广场区块 区块范围 观音桥步行广场沿线 概述 步行街广场区块的商业主要是最近才兴起，随着嘉年华大厦（赛博）、财信大厦（新世纪）、未来国际（新世界）、同聚远景、邦兴北都等项目商业部分的推出，原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。 商业类型 主要是大型商场及专业卖场。 嘉年华大厦的商业部分为负1至5层

13、为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，主题为女性服装、鞋帽、饰品等的女人街卖场，1层部分为麦当劳，1至4层已基本敲定为赛博数码广场。 财信大厦由于新世纪的进驻1-7层而显得充满活力，定位为新世纪百货重庆旗舰店，且新世纪百货公司的办公总部也将搬迁至此。 由英利集团打造的未来国际大厦，定位是建造高达40余层的观音桥商圈地标性建筑，其商业部分分布在裙楼，5层体量约4万方，香港新世界已进驻将于今年10月份开业。 现代广场部分则由重庆百货与南亚家具城占据。 同聚远景商业裙楼位置较佳，但由于单层面积不大，目前以中国移动、品牌咖啡店等分别占据整层经营。,商圈主要区块分析,2020/8/7,1

14、7,商圈主要区块分析,租金价格带 该区块因为项目性质比较接近，在租、售价格上也比较接近，以嘉年华大厦为例，其负1层租金为200300元/平米，临街铺面租金为500600元/平米，销售的价格在2.8万至6万之间。 消费区间及消费特征 随着新世纪、重百、新世界、赛博等大型店的启动，区域内商业与消费活力将巨增，并将成为观音桥商圈的核心圈层。就商业定位来看，主要是面向中、高档市场。 区块市场特征及发展趋势 轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下，由此带来的轻轨经济以及步行街经济在观音桥商圈的回归，将极大带动区块消费市场的发展。,营业面积,2020/8/7,18,区块比较及发展趋势,2020/8/7,19

15、,区块特征及走势,2020/8/7,20,主要商业物业,现代广场：面积22.5万方，核心店重百江北商场（1万多平方米，最早进驻观音桥商圈的大型连锁百货）、南亚家具城； 新世纪百货：面积3.5万方，今年初营业； 泰兴e世界：面积1.5万平方米，正在装修，年内开业； 茂业百货：8万平方米，我市总体量最大的百货单店，茂业商务公寓900多套商务公寓，售价5500-7000元； 北城天街购物中心：14万平方米，我市迄今最大的ShoppingMall，核心店北京华联（3.4万平方米，最早进入江北开店的外来百货）、远东百货（4万平方米，江北迄今最高档的大型百货）； CEPA香港城：1万多平方米，我市唯一的香

16、港零关税商场； 青田家私江北店：面积约7000平方米； 黄金海岸：面积约20000平方米，核心店国美电器，音乐龙等； 嘉年华大厦：近7万平方米，赛博数码广场旗舰店所在地。嘉年华大厦7层国际甲级写字楼，单层面积1600平方米，起价6600元； 同聚远景：商业裙楼面积0.65万方，核心店移动、品牌咖啡，33层专业写字楼，均价6400元； 红鼎国际：商业面积约2万平方，在建，其300多套商务公寓，均价4400多元； 世纪金源大酒店：江北号称超五星级高档酒店； 金源不夜城：我市迄今最大的集餐饮、娱乐、休闲于一体的大型地下商城，核心店永辉超市、时代歌剧院及俱乐部、海鲜城； 家乐福超市：面积6000平方米，最早进入江北的大型外资超市； 浩博天庭：面积约10000平方米，核心店爱尔眼科医院占据8000平方米； 俊豪名居：面积约25000平方米，目前待租； 新上海大厦：面积约15000平方米，在建； 北城旺角：总建面16万平方米，在建；,2020/8/7,21,二、项目商用物业发展分析,基地交通动线分析,