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1、A leading full-service provider of real estate services in China,E-HOUSE CHINA,泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告,分享 越高的楼层,商家的招商引进越难, 对于武汉史无前例的7层社区商业, 其招商难度趋高,稍有不慎即出现 “高楼层、高空置”的现象； 高楼层的商业对地块后住宅的布局 有一定影响;,不做满容积率的4层社区商业中心， 其在运营上所存在的难度与问题，较之7层社区商业中心大大减低。,从运营角度来看，建议以不做满容积率来进行商业运作,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,7层社区商业中心虽在新加坡、国内苏州皆
2、有运 行，但其在武汉仍属于百货商业的传统格局模 式。借鉴武汉传统的社区型商业情况，在不做满 容积率的情况下，建议物业最高4层。 在4层的商业布置中，我们同样尽可能放大青少 年主题业态，并保证其它生活配套功能的相对完 善,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,1F,2F,3F,4F,中西式快餐+品牌零售,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,餐饮,业态规划,业态分布-1,不做满容积率,1F,2F,3F,4F,中西式快餐+品牌零售,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,餐饮,从运营角度来看，我们对不做满容积率进行了商业发展的业态模拟与布置，其中也包括了以下问题,
3、业态无法满足项目辐射范围内的人口消费 根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人 口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头 一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人。 相对于辐射人口来说，本案的商业容量无法满足；,作为自身项目的配套，其功能不完善 作为百万方住区（包括4所学校）的商业配套，其 业态容量有限，主力的超市业态经营范围也仅能 控制于5000平米之内，仅能作为社区型超市进行 辐射。对于自身项目的价值提升助力不大；,CBD内的商业多侧重于百货类，本案必须担纲社 区消费型商业的区域主角 CBD内商业多为百货类，如本案类的社区型商业较 少，从商业角色上来看，本案必须担纲起此类
4、商 业的领衔角色。而目前所呈现的体量、业态都无 法匹配。,做满容积率的尝试,业态规划,业态分布-2,做满容积率,单纯从商业经营面积最大化的角度来考虑，本商 业单层最大面积为4200平米，要达到27500平米 的整体最大经营面积，楼层将达到7层。 在7层的商业业态布局中，我们将吸纳社区商业 的所有需求形态，并根据租金市场、经营需求进 行相对合理安排,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,大型餐饮露台花园,7F,业态规划,业态分
5、布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、由于大型超市承租能力较低，为平衡租金收益，一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰店，中西式快餐等。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、考虑到项目整体运作的配套需求，以及当地
6、消费者的消费习惯，超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。 2、在做满容积率的情况下，大型超市的面积可扩展为约8000平米，在达到辐射周边10-12万人口的要求的同时，也符合商业建筑本身的要求。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态
7、分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力较弱，安排在相对高楼层。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、健身、美容SPA等属于目的性消费，可尽量安排在较高楼层，以吸引消费者在垂直方向上流
8、动； 2、考虑到美容、SPA对私隐性要求较高，可尽量安排在相对独立的位置。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,业态分布-2,做满容积率,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售,大型超市,6F,注： 1、根据顶楼拥有大型露台花园的特点，可安排个性化 突出的餐饮。,7F,大型餐饮露台花园,业态规划,项目业态租金预测,不做满容积率,在不做满容积率情况下，超市仅占用一层面积，整体平均租金为：88元/平方米/月,业态规划,项目业态租金预测,在做满容积率情况下，超市所占用的二层面积将整体租
9、金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月,做满容积率,业态规划,项目业态租金预测,做满与不做满容积率的对比,在不做满容积率情况下，我们降低了超市占用的经营面积范围，但主题业态仍得到了相对完 整的保留。从整体租金收益上来看，虽没有做满容积率的情况高，但其在经营中空置率的风 险远远低于7层商业。 我们将其空置率设定为做满容积率的一半（即20%），租金收益降为 1444万。,业态规划,项目业态租金预测,在做满容积率情况下，项目的租金收益是为最大化，但前提为：整体商业的满租运作。从武汉本地市场的情况来看，7层商业放置于本案的社区型商业体，其满租的难度将较大。 将租金收益退除空置率来看，若有30%的动态
10、空置，租金收益将降为1576万。,做满与不做满容积率的对比,综合空置率下的静态租金收益、主力业态面积变动下的远期影响来看，采 纳“做满容积率”来运作本案商业，有助于项目的综合价值提升。,从主力业态来看，受制于超市普遍租金较低的影响（即超市经营面积越大，将越拉低商业起 步期的整体租金收益），做满容积率的情况下，超市经营面积可达到8000平米，虽对整体商 业的租金有所下拉，但其能辐射吸引周边约10万的消费人口，而不做满容积率的情况下，超 市经营面积仅4000余平米，仅能辐射吸引社区内的5万消费人口。从远期来看，做满容积率 情况下所给主力业态的空间更利于未来商业的持续发展与租金上行。,柒,建筑规划设
11、计建议,项目开发周期建议,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,综合对比商业的开发模式，结合商业对整体住区的影响力，我们建议采取分步开发的方式 来进行商业的配套。此举从长远来看，对于本案物业的入市开端影响、后期价值的提升都 能起到较好的影响。,项目开发双向分析,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,高,中,低,日常用品/便民设施,零售/餐饮,零售/餐饮/娱乐,价钱,商品 多元化,本案中期阶段,上海正大广场,本案后期阶段,深圳益田广场,本案初期阶段,武汉广场,先行启动日常型生活服务配套业态，如：小型便民超市等，营造出一定的生活氛围。,伴随着项目人口的 导入，商业开始引
12、 入餐饮、娱乐、休 闲业态，商业业态 向品质生活服务过 渡。,在售楼部拆除后，项目人口导入进入 高峰阶段，后期商业体开始建造，并 与一期商业体对接融为一体。小型便 民超市升格为仓储量贩量，青少年主 题业态开始引入展开。整体项目经过 前期的运营调整，整体呈现“精品化” 特征。,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,5年内,用地情况,整体地块中，约3500平米用地面 积为营销中心所占用。 实际首批商业的开发土地面积最大不超过4000平米。,基品型生活服务商业体,Step 1,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,5年后,用地情况,营销中心拆除，社区的
13、人口导入步入高速发展阶段。新增的用地 面积约3500平方米。,一站式生活欢聚中心,Step 2,建筑规划设计建议,项目开发模式的综合选择,分步开发模式的处理,受制于用地面积的影响，在采取分步开发的进 程中，一期与二期商业如何衔接成为了一个最 为重要的课题在此提供相关建议，仅供建筑 设计参考,案例：武汉广场与国际广场的分步开发，层层相通 根据实际条件，本案的分步开发，最可行采用纵向 分割方式处理，可参考的案例为武汉广场与国际广 场的连通方式,1F,2F,3F,4F,品牌零售+中西式快餐+ 大型超市出入通道,大型超市,5F,健身+美发+美容SPA,餐饮,儿童培训+早教中心+儿童乐园 +儿童主题零售
14、,大型超市,6F,大型餐饮露台花园,7F,项目建筑规划建议,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,人流导入建议,住区换乘中心的建立 为了保证本商业人流的持续增长，结合地铁上盖的特点，建议在本商业通过“有轨电车” 与各大社区间的互通来构建“换乘中心”，以此不仅保证人流的聚合，更保证“有轨电车”对 于住宅精神标签的提升。,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,外立面设计建议,外立面是顾客首先接触的第一个印象 体现主题并增强商业感染力,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,屋顶及回廊设计建议,节能并增加景观性,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,店面设计建议,不同类型商业单元极具个性，设计风格全然不同； 统一经营又决定了其设计风格的统一性原则； 在经营管理过程中，合理引导各种商业单元的设 计风格，以迎合项目主要客户群体的消费习惯。,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,导示设计建议,良好的标识系统将更好引导消费群的流动；,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,广场地标系统设计建议,人流的聚集与吸引；,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,广场小品系统设计建议,趣味营造；,建筑规划设计建议,项目建筑规划建议,广场互动系统设计建议,内陆首个SNOOPY世界主题屋（香港移植）,吸引目的性人流； 呼应商业体主题。,桥梁&价值,BRIDGE & VALUE,The end, thanks!,
