《{营销策划}同策某市王宝石寨村地块高端项目可研分析172p前期策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销策划}同策某市王宝石寨村地块高端项目可研分析172p前期策划（172页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、王宝石寨村地块可研分析,壹、项目的战略选择 贰、项目的整体定位 叁、物业发展建议,前期顾问报告主要内容,行业市场竞争,1. 沈阳市场分析 2.区域市场分析 3.细分市场分析,战略选择,1.大盘开发 2.低端开发 3.其他,1.城市背景 2.消费结构背景 3.政策背景,宏观界定,自身条件解读,本案 发展战略,发展战略选择思考路径,未来1-3年市场判断,宏观界定,PART 1,一 、城市宏观背景分析,沈阳城市总体规划 沈阳城市总体经济状况,关键结论战略推动城市经济进一步发展，另一方面城市吸引力不断增强，将不断吸纳大量的人流和财源。,东北最大的重工业城市,城市区位,东北亚经济圈 由中国、俄罗斯、日本
2、、韩国、朝鲜和蒙古六国组成的东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展。 沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿，沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。 以沈阳为中心，飞行小时、直径1,000公里范围内，分布着天津、汉城、青岛、长春、哈尔滨等大城市，构成了东北亚人口经济规模较大、对外贸易活跃、发展潜力大的“一日经济圈”和城市群 。,渤海经济圈 由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带，拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。 渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。,沈阳发展战略地位,城市区位,2010.4.6日沈阳经济区为国家综合配套
3、改革试验区终获批准 沈阳经济区以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。,沈阳经济区是我国重要的重化工业发展基地之一，是东北地区经济发展的重要区域和辽宁省的经济核心地带。全区总面积75402平方公里，占全省的50.95%；总人口2362万人，占全省的54.9%。,实现沈阳经济区的12个一体化，推进户籍管理一体化、推进社保一体化、推进沈抚铁电信一体化、推进工商管理一体化、推进旅游市场一体化、推进房地产市场一体化、推进商贸流通一体化、推进金融服务一体化、推进人才服务一体化、推进城乡
4、基础教育一体化、推进交通一体化、推进生态环保一体化 。,沈阳经济区核心地位,城市地位,关键结论对周边城市吸引力和向心力逐渐放大，未来外来人口将明显放量。,7200年前 人类在此农耕渔猎，繁衍生息，创造出新乐文化 春秋战国时期 燕国的重镇 公元前221年 秦始皇统一中国后，分天下为36郡，沈阳隶属辽东郡 西汉时期 沈阳已具有城市轮廓，称为“侯城” 唐代 改称“沈州” 公元921年 辽太祖移民到此，修筑土城，生产随之发展 金代时期 金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名 1296年 元代重建土城，改沈洲为“沈阳路”，归辽阳行省管辖。由于沈阳地处沈水（浑河）之北，以中国传统方位论，即“山北为阴，水北为阳”
5、， 故改沈洲为沈阳。从此，“沈阳”这一名称正式出现在史料上，距今已有七百余年的历史。 1386年 明朝改称“沈阳路”为“沈阳中卫” 1625年 清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫）。 1634年 清太宗皇太极改称沈阳为“盛京” 1644年 清朝迁都北京后，沈阳为陪都 1657年 清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天” 1911年 辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。 1923年 正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制 1929年 张学良在“东北易帜”后，改“奉天市”为“沈阳市” 1931年 日本帝国主义发动“九一八事变”并侵占沈阳后
6、，改为“奉天市” 1945年 抗日战争胜利，“奉天市”恢复“沈阳市”名称 1948年11月2日 沈阳正式解放 1953年 沈阳市改为中央直辖市 1954年 沈阳市改为辽宁省辖市 1964年 中共辽宁省委决定设立沈阳专区 1993年 原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市,“一朝发祥地，两代帝王都”,历史沿革,关键结论清朝文化发祥地，人杰地灵。,沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。,沈阳概况,行政区划分,关键结论沈阳居住人口过1000万，进入千万
7、级人口城市行列。,10区3县1县级市 市辖区 市五区（和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区）； 郊区（于洪区，沈阳棋盘山国际风景旅游开发区，苏家屯区，沈北新区 ，大浑南新区）。 县：辽中县 ，康平县，法库县； 县级市： 新民市,沈阳市中心城区 范围为1150平方公里 由中部的核心区、南部苏家屯副城、东部棋盘山风景区副城、西部张士经济技术开发区副城、北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团构成松散的组团式布局形式结构。,10区3县1县级市,行政区划分,注：2010.2月前,各区面积及人口,行政区划分,沈阳城市发展空间规划,城市规划,关键结论商业配套不完善，抑制了城市扩容的进程；本区域配套尚处空
8、白，未来中海城商业配套将是区域重要配套。,城区定位属性,城市规划,城区格局：5大核心区、4大副城区、6大新城 5大核心区：中部的5大核心城区 4大副城区 南部苏家屯副城；东部棋盘山风景区副城；西部张士经济技术开发区副城；北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团 6大新城区 浑南新城 沈北新城 长白岛新城 丁香湖新城 于洪新城 铁西新城,关键结论新城规划作为中心城区逐步外扩的重要步骤；未来1-3年房地产热点区域将是在二环三环之间。,CAD,行政文化中心,CBD,中央商务区,CCD,文体、展示 中心区,城市新都心区,金廊是城市服务功能的载体，集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、
9、现代生活等功能。,中央都市走廊-金廊规划,城市规划,关键结论南北向空间大于东西向发展，本案距离CAD和CBD仅10-25分钟左右车程，导入此区域办公人群更加便利。,九节点,北陵公园,滨河,市府广场,浑南中心区,展览馆,彩电塔,北站北出口,北站,五里河体育场,九节点： 北陵公园周边地区为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围。 北站北出口地区为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒店宾馆、商业、办公等功能。 北站地区CBD的核心区段之一， 重点建设金融、贸易、商务等功能， 建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。 市府广场地区发展商务办公、信息贸易等现
10、代服务业。 彩电塔地区重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。 展览馆地区形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。 五里河体育场地区文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。 滨河地区重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。 浑南中心区重点打造未来面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。,中央都市走廊-金廊规划,城市规划,关键结论北陵公园和北站区域办公人群多数为“三高”人群。,沈阳将引进1000亿以上的资金，将浑河建设成国内著名的风景区。
11、在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点建设独具特色的生态商业产业带。浑河水利风景区整体上规划出浑河水上活动中心区、东部文化生态旅游区、西部自然生态旅游区三大功能区。 浑河水上活动中心区长为16.8公里，当年这条因为运输繁忙而著名的黄金水道，将成为中外游客游览沈阳的首选风景。根据规划，这里将建成多样的水上休闲活动场所，进行“印象沈阳”大型水上表演，及多种重大的水上、冰上运动赛事。,人文生态走廊-银带规划,城市规划,2013年全运会举办，促成了大浑南规划。 大浑南将成大浑
12、南要建设成为新沈阳行政科技文化中心，也是新沈阳的城市门户；辐射整个沈阳经济区，全力打造创新、绿色、和谐的“第三代城市”。,大浑南-新中心,城市规划,关键结论近几年城市发展重心向南已成定局。,多渠道连接沈阳市区和浑南新区,大浑南-新中心交通,城市规划,带动城市房价和房地产快速发展,2013年全运会,2013年辽宁省举办第十二届全运会，沈阳作为主赛区将承担近60%的比赛项目，将带动浑南乃至全市基础配套设施和体育设施配套，将城市建设推进3-5年，城市发展速度将提速；从而带动房地产成交和价格上涨。,关键结论全运会契机为沈阳带来很多投资资金和投资人群，也将加快城市建设速度，从而拉升沈阳房价，在2013年
13、前后将出现土地价格一波大幅上涨。,2013年辽宁省成功承办第十二届全运会，在沈阳举行60%的竞赛项目。 全运会将让大浑南、沈阳的区域城市建设加快23年； 本区域主干道路建设，带来出行便利； 沈阳未来1-3年房地产价格上涨速度将成倍提升,2013年前完成工程,推进配套建设，沈阳房价上涨助推剂,2013年全运会,关键结论奥运板块和浑南区域将成最大受益者，其他板块间接受益。,全运会助推效应下，济南房地产量价变化,全运会案例借鉴,2009年济南受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创造了历史新高，下半年价格攀升幅度空前，以往相对保守、平稳的市场特征大为改观。十一届全运会
14、的成功举办，不仅为济南城市基础设施建设创造了契机，也成为带动相关片区发展的助力器。,关键结论：济南全运会对房价形成带动作用, 对房价具有1-2%的助推作用。,“一核”：沈阳打造东北亚国际性中心城市 “五带”：形成25座新城和8个新市镇 沈阳-抚顺城际连接带将大力发展先进装备制造业、新材料产业和现代服务业，加速推进沈阳与抚顺同城化发展。 沈阳-本溪城际连接带重点发展电子信息、航空制造和生物医药产业，大力发展新型旅游休闲服务业，开发建设本溪生态新城。 沈阳-阜新城际连接带大力发展林产品加工、新型能源、农产品深加工和装备制造配套产业. 沈阳-辽阳-鞍山-营口城际连接带发挥已有产业基地和营口港的双重优
15、势，重点发展装备制造、钢铁深加工、石化产业，开发建设鞍海经济带、辽阳河东新城。 沈阳-铁岭城际连接带将加快城市功能延伸，重点建设专用车改装产业，发展光电信息、农产品深加工和现代物流服务业 “十群”：打造十个重点产业集群 沈西先进装备制造业产业集群；沈阳航空制造产业集群；沈阳浑南电子信息产业集群；鞍山达道湾钢铁深加工产业集群；抚顺新材料产业集群；本溪生物制药产业集群；营口仙人岛石化产业集群；辽阳芳烃及化纤原料产业集群；铁岭专用车产业集群；阜新彰武林产品加工产业集群。,“一核、五带、十群”沈阳经济区规划,产业规划,关键结论本案处于沈阜经济带节点位置，未来经济产业支撑明显。,沈阳是东北地区最大的交通
16、枢纽中心。高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳有5条干线在此交汇并连接着8条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。 沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，位于沈阳都市圈（沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、铁岭、阜新八市）的中心地带，距沈阳市中心22公里。,沈阳,辽宁省乃至大东北区最大交通枢纽中心,交通规划,关键结论东北区交通枢纽中心城市，东北经济名副其实的龙头城市。,资料来源：沈阳市规划和国土资源局,未来对外交通改善： 规划建设城市四环、五环、六环和环省经济区高速公路 四环高速公路：规划里程为135公里，是沈阳三环高速公路的延伸和南拓，主要是用高速公路把沈阳周边的各个行政区、乡等连接起来，促进沈阳快速发展 五环（中期）：路线全长215公里，由省级干线公路十大线连接三台子、法哈牛、高花、彰驿、红菱等乡镇的公路形成。 环经济区高速公路：规划里程400公里，将沈阳周边鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭5个主要城市连接起来，并与沈铁、沈通、沈抚、沈丹、沈大、京沈6条放射状高速公路互通互连。,城市主要道路
