《{项目管理项目报告}某某某1214湘潭项目第一次汇报稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}某某某1214湘潭项目第一次汇报稿（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,城郊 韶山东路地块前期思考,湖南湘潭,湘潭韶山东路地块项目组,2010年12月15日,一、项目整体定位思考,二、项目产品组合建议,三、项目产品附加值增益建议,目录,Contents,四、项目营销思初步考,报告整体观点,项目整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘,项目住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主,项目商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售,项目溢价及增值部分：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂,项目推售顺序：先销售住宅，在销售商业,项整体开发周期：一年销售期，一年项目结束,一、项目定位思考,项目地块基础数据： 占
2、地：4亩 容积率：4.8 总建筑面：1.28万 面宽67米，进深40米 目前产品定位： 1-3层为商业裙楼 4-6层位写字楼 7-15层位住宅,项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高,地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源,项目地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉,项目整体界定,项目整体属性界定： 城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘,规模,区位,物业形态,2、项目形象定位：,本项目对外推广形象为“时尚+精致”为主的中档精致楼盘,项目规模虽然小，但在操作时必须做到精致，以体现自己的竞争力 时尚：本项目的客户主要指年轻时尚的特征
3、精致：主要指项目产品小巧精致，契合与项目的产品定位,二、项目产品组合建议,根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下,3层商业,3层写字楼,9层住宅,产品组合方案,案例一：长沙香颂国际,是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体,香颂国际位于韶山南路107号 物业形态：高层 绿化率：28% 占地面积16323.06 容积率：5 建筑面积：108061.43 总栋数：1栋 总套数：800套 停车位数：地上80个，地下483个,案例借鉴意义： 1、商住结合，引进大型商业项目家乐福，提高项目整体溢价空间 2、独特的写字楼式的外立面，弱化项目住宅感 3、电梯直接入户，减少成本投入,产品组合思考,1
4、、调整小幅度规划，将写字楼面积增大，7楼预留住宅景观面，提高住宅的宜居性和 住宅价值,2、住宅部分产品将主要以商务公寓产品的形式存在，从而提高项目的消化率和最终收益,1、整体规划调整,原有规划,3层商业,3层写字楼,9层住宅,3层商业,3层写字楼,9层住宅,现有规划,写字楼增加部分 增加部分：53米x3米,住宅部分增加绿化 面积约：53米x3米,写字楼+商务公寓产品组合形式,2、住宅产品组合,组合原则： 受项目自身面宽控制，住宅面宽为17米 考虑市场接受程度 考虑项目最终受益 产品的舒适性得到体现,7.5米,2米,7.5米,做成商务公寓形式住宅，每层将有20-24户，面积从3080 小户型将面
5、宽做到3.5-3.7米，将对成本有较大的节约 该商务公寓也可做成酒店式公寓，操作手法较多 小户型在单价将较大户型高，整体收益较大面积住宅高,楼体,电梯,2、住宅产品组合,3、商业部分思考,3、商业部分操作思路,商业操作总原则： 一楼独立划分成商铺销售(增大临街商铺面积) 业态：可作为小区居住商业配套 路口二边作为商铺分散式销售 一楼预留二楼商铺入口大堂及电梯入口 二楼、三楼集中销售 业态：作为餐饮及休闲娱乐整体销售,商业格局划分思考：,一楼商铺划分： 将临街面最大区域划分成小商铺集中销售 靠近居民路附近则作为小商铺，为小区提供社区配套性商业 预留一楼价差位置作为二三楼商业入口及商业大厅,韶山东
6、路,居民区道路,居民区道路,作为二三层商业入口及大厅预留,作为临街商铺销售,三、项目产品附加增益建议,1、建筑立面设计,单体住宅的建筑立面，为了提高营销速度，一般不采用住宅的暖色的色调，而采用具有写字楼、商务酒店等形式的“公建式”外立面,建筑采用淡灰色，不压抑，大方，具有强烈的时尚氛围 外立面线条流畅、简洁、空间通透 将住宅溶于写字楼等办公型物业色调，提高住宅居住档次,2、公寓大堂,入户大堂示意 临时休息的椅子、视觉景观、采光、通透性都应该非常讲究,3、住宅小区 小品及休闲设施,原则：受项目自身面积限制，该部分仅做休闲、娱乐性设施(增加情趣性),雨中消失的椅子,只能给你爱,常绿树,DAY TR
7、IPPER,4、车库入口和采光和通风井设计,除了广场预留位置作为商业经营车位以外，住宅仍需要大量的停车位，因此必须设立地下停车室,四、项目后期营销思考,1、项目产品推售先后考虑:,一般综合体推售顺序为：先进行项目商业招商，然后再进行住宅销售 先进行商业招商，对商业进行前期培育，形成商业氛围和固定人流 经过商业的成功运营，在提高住宅价值进行住宅销售，获得项目最大收益,本项目推售顺序为：先进行住宅销售，然后进行商业销售 先进行住宅销售能加快项目开发速度，缩短建设周期 同时通过住宅的销售形成项目固定的居住人口，提高商业经营的预期，增强商业的销售溢价,2、项目开发周期分析:,2011年3月份,2011
8、年6月份,2011年10月份,2011年12月份,2010年12月份,策划公司完成住宅市场调研、商业市场调研； 形成项目定位报告以及 项目物业发展建议,开发公司完成项目拆迁工作； 建筑设计公司、施工单位基本开始确定 项目基本达到“三通一平的要求”并开始基础施工,策划公司完成项目销售团队组建 营销部售楼部开始修建 项目营销大纲的确定 营销团队开始培训 项目住宅开始市场推广 开始初期客户积累工作 项目基本已完成商业裙楼部分的施工,前期筹备工作,基础施工,住宅销售,商业销售,项目住宅取得预售许可证 项目写字楼及住宅部分盛大开盘 项目主体进入70%阶段 进入附属工程装饰部分 商业部分进入蓄客阶段,商业盛大开盘 项目剩余尾货产品集中消化 区域部分景观开始修建 项目取得圆满成功,项目结束,业主交房,3、项目案名建议,城郊糖果公寓,案名取名原则： 时尚的、引领潮流的，契合于项目主要客户群体 精致、小巧，充满温馨的，契合与项目产品 自由的、写意的，自我为中心的,主推案名：城郊CK公寓,城郊8090,城郊私寓,辅助案名,The end，thanks,虑远积厚，守正筑坚,附件项目经济初步测算,1、项目基础经济指标,2、项目成本计算,备注：以上成本不计入项目土地获取成本,3、项目收入计算,4、项目销售利润计算表,备注：以上成本不计入项目土地获取成本,
