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1、第八章 租赁,第一节 租赁概述,一、与租赁相关的概念 1.租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。 2. 租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。租赁合同签订后一般不可撤销，下列情况除外： （1）经出租人同意； （2）承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同； （3）承租人支付一笔足够大的额外款项； （4）发生某些很少会出现的或有事项。,承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。 3. 租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者
2、。承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁认定为融资租赁和经营租赁，并确定相应的金额。,4. 租赁期开始日，是指承租人有权执行其使用租赁资产权利的开始日，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。 5. 担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。,6.资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。 7.未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出
3、租人而言的担保余值以后的资产余值。 8. 最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,最低租赁付款额的构成内容：,（1）租赁合同没有规定优惠购买选择权的，最低租赁付款额包括：租赁期内承租人每期支付的租金；租赁期届满时，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的任何由承租人支付的款项。 （2）租赁合同规定有优惠购买选择权的，最低租赁付款额包括：租赁期内承租人每期支付的租金；承租人行使优惠购买选择权而支付的任何款项。,9.或有租金，是指金额不固定、以时间长短
4、以外的其它因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。 10.履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。 11.最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。,12. 租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。 13. 初始直接费用，指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可直接归属于租赁项目的费用。包括：手续费、佣金、谈判费、律师费、差旅费、印花税等。,二、租赁的分类,1. 租赁的种类 承租
5、人和出租人应当在租赁开始日应当将租赁分为经营租赁和融资租赁。 融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。,2.融资租赁的认定标准,符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁： （1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 （2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。,2.融资租赁的认定标准,（3）即使资产的所有权不转让，但是，租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 （4）承租人在租赁
6、开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。“几乎相当于”掌握在90%（含90%）以上。 （5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,3.经营租赁的认定标准,经营租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。 经营租赁是为了满足经营使用上的临时或季节性需而发生的资产租赁。 经营租赁的出租人不仅要向承租人提供设备的使用权，还要向承租人提供设备的保养、保险、维修和其他专门性技术服务的一种租赁形式（融资租赁不需要提供这个服务）。 经营租赁
7、是项可撤消的、不完全支付的短期租赁业务（融资租赁不得随意撤销）。,第二节 承租人的会计处理,一、承租人对经营租赁的会计处理 （一）租金费用的处理 1.一般处理：承租人在经营租赁下发生的租金，应当在租赁期内的各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。,2. 特殊处理： （1）在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间进行分摊； （2）在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额扣除，并将租金余额在整个租赁期内进行分摊。,3.租金费用的处理方法,（1）预付租金时 借：长期待摊费用等科目 贷：银行存款
8、 （2）确定并摊销各期租金费用时 借：制造费用、管理费用等科目 贷：长期待摊费用（差额） 银行存款、其他应付款等科目,3.租金费用的处理方法,（3）实际支付租金时 借：其他应付款等科目 贷：银行存款、库存现金等科目,（二）或有租金的会计处理,或有租金在实际发生时直接计入当期损益。 1. 或有租金以销售量、使用量为依据计算的 借：销售费用 贷：银行存款 2. 或有租金以物价指数为依据计算的 借：财务费用 贷：银行存款,（三）初始直接费用的会计处理 承租人发生的初始直接费用，应当在实际发生时直接计入当期损益。 借：管理费用、销售费用等科目 贷：银行存款、其他应付款等科目 （四）账簿设置 承租人应设
9、置“经营租赁资产”备查簿作备查登记，以反映租赁资产的使用、归还和结存情况。,（五）承租人对于经营租赁相关信息的披露 承租人对于重大的经营租赁，应当在附注中披露下列信息： （1）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额。 （2）以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。,二、承租人对融资租赁的会计处理,（一）租赁期开始日的会计处理 1.处理原则：在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。 承租人发生的初始直接费用，应
10、当计入租入资产价值。,2. 租赁内含利率的确定P436,（1）如果能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；（2）如果不能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。 （3）如果承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。,3.处理方法 借：固定资产融资租入固定资产（租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者初始直接费用） 未确认融资费用（差额） 贷：长期应付款应付融资租赁款（最低租赁付款额） 银行存款等科目（初始直接费用）,（二）未确认融资费用的分摊,1.分摊方法 承租人应当采用实
11、际利率法在租赁期内各个期间分摊未确认融资费用。 租赁期届满时，未确认融资费用应全部摊销完毕。 每期应分摊的未确认融资费用=应付本金的期初余额分摊率 2. 分摊率的确定P437,（1）以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。 （2）以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。,（3）以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 （4）以租赁
12、资产公允价值作为入账价值的，应当重新计算分摊率。 该分摊率是使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率。,3. 处理方法 借：财务费用 贷：未确认融资费用,（三）租赁资产折旧的计提,1. 折旧政策 计提租赁资产折旧时，承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。 应计折旧总额的确定方法为： （1）如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；（2）如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保，则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值。,2.折旧期间 （1）如果能够合理确定租赁期
13、届满时承租人将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。 （2）如果无法合理确定租赁期届满时承租人能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。,（四）履约成本的会计处理 履约成本通常在发生时直接计入当期损益。 借：管理费用、销售费用等科目 贷：银行存款等科目 （五）或有租金的会计处理 在实际发生时直接计入当期损益（与承租人对经营租赁或有租金的处理方法相同）,（六）出租人提供激励措施的处理： （1）出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确定租金费用即相应的负债； （2
14、）出租人承担了承租人某些费用的，承租人应将该费用从租金总额扣除，按扣除后的租金费用余额在整个租赁期内进行分摊。,（七）租赁期满时的会计处理,1.返还租赁资产 （1）存在承租人担保余值 借：累计折旧（租赁资产的应计折旧总额） 长期应付款应付融资租赁款（承租人担保余值） 贷：固定资产融资租入固定资产（租赁期开始日租入资产的入账价值）,（2）不存在承租人担保余值 借：累计折旧 贷：固定资产融资租入固定资产 2.优惠续租租赁资产 （1）如果承租人行使优惠续租选择权，则应视同该项租赁一直存在而作出相应的会计处理。 （2）如果租赁期届满时承租人没有续租，承租人应向出租人支付违约金。,借：营业外支出 贷：银
15、行存款、其他应付款（实际支付或应支付的违约金） 3.留购租赁资产 （1）支付购买价款时 借：长期应付款应付融资租赁款（优惠购买额） 贷：银行存款 （2）结转资产所有权 借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产融资租入固定资产,（八）相关信息的列报与披露,1.列报：承租人应当在资产负债表中，将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别一年内到期的长期负债和长期负债进行列示。,2.披露： 承租人对于融资租赁，应当在附注中披露下列信息： （1）各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额。 （2）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款
16、额总额。 （3）未确认融资费用的余额，以及分摊未确认融资费用所采用的方法。,第三节 出租人的会计处理,一、出租人对经营租赁的会计处理 （一）租金费用的处理 1.一般处理：出租人在经营租赁下收到的租金，应当在租赁期内的各个期间按照直线法确认为收入；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。 2. 特殊处理（即出租人提供激励措施的处理,（1）在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确定租金收入。 （2）在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金收入总额中扣除，并将租金收入余额在整个租赁期内进行分配。,3.处理方法 （1）确定租金收入时 借：应收账款或其他应收款 贷：租金收入 （2）实际收到租金时 借：银行存款 贷：应收账款或其他应收款,（二）出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。 （三）经营租赁资产折旧的计提 对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用
