《伟业北京长河玉墅价格体系报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业北京长河玉墅价格体系报告课件（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 联系qq：744421982,1,价格体系, 联系qq：744421982,2,提案框架,定价原则,定价方法,价格水平说明,各期销售价格制定,价格策略,一期销售价格调整策略,区域竞争项目分析,各组团均价分析,价格体系, 联系qq：744421982,3,定价原则,根据对周边物业项目的详细调研，结合本项目计划开发周期，以及对于本项目达到最大供应量时对市场的预测，制定整盘均价。然后根据不同开发时期与客观条件，制定每期完成均价任务的计划，该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略也会不同。, 联系qq：744421982,4,市场定价法,考量各个竞争项目经济技术指标及价格,对比本案各项指标进行综合评
2、估,根据小区内户型、位置、间距、景观、 朝向、花园等因素制定分户价格, 联系qq：744421982,5,定价方法,市场竞争楼盘分析,区域内现房、期房供应量均在上升,区域内2005年将出现若干新项目，除了温哥华森林二期、纳帕溪谷三期、渡上二期外，华远、上海复地、顺天通等开发商均在本区域内拥有大规模土地有待开发，另有小独栋项目如保利.垄上别墅、东方普罗旺斯、上成国际花园等即将面世，市场竞争将更加激烈。,来自顺义、京昌沿线区域的别墅项目可能分流本项目的目标客户。,另外, 联系qq：744421982,6,北部别墅市场分布特征,一水两横三纵, 联系qq：744421982,7, 联系qq：74442
3、1982,8,我们将根据北部别墅分布的三条纵线，即对本项目市场竞争较影响较大的三个区的市场情况、竞争状况进行简要分析：,东线-CVD顺义别墅区,西线-京昌高速沿线地区,北线-亚北小汤山地区, 联系qq：744421982,9,东线- CVD顺义别墅区,顺义别墅区是京城起步较早的别墅区，被称为中央别墅区，区内云集了众多高档涉外别墅，销售情况一直保持稳步上升趋势，吸引了众多投资客。 深厚的地域基础垄断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。, 联系qq：744421982,10,东线- CVD顺义别墅区,顺义别墅区是京城起步较早的别墅区，被称为中央别墅区，区内云集了众多高档涉外别墅，销售情况一直保持稳
4、步上升趋势，吸引了众多投资客。深厚的地域基础 拢断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。, 联系qq：744421982,11,优山美地,开发商：北京鲁能英大房地产开发公司 项目位置：顺义区后沙峪 占地面积：72万平米 建筑类别：独栋别墅、联排别墅 容积率：0.45 绿化率：41% 配套设施：力迈国际学校、日翔广场、国外风情街 私家花园：200300 物业管理：优山物业 10元/月. 总套数：600套左右 建筑风格：北美、中式 户型面积：320-600平米 主力户型：200-300平米（C区） 开盘销售价格：11000元/平米（含地下、送精装） 现阶段销售价格；2000美金/平米 已售套数：10
5、3套, 联系qq：744421982,12,开发商：北京英才房地产开发公司 项目位置：顺义区后沙峪 开盘时间：2005年5月 占地面积：1000亩 总建筑面积：29万平米 建筑类别：独栋别墅 容积率：0.48 绿化率：47 总套数：约900套 建筑风格：现代 户型面积：193387平米 主力户型：200平米左右 开盘销售价格：13000元左右,龙湾别墅, 联系qq：744421982,13,西线-京昌沿线别墅区,此区域多为北京品牌项目如：玫瑰园、碧水庄园等，良好的区域发展，便利的交通，吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客，此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主，面积多为2
6、00300平米左右。, 联系qq：744421982,14,西线-京昌沿线别墅区,此区域多为北京品牌项目如：玫瑰园、碧水庄园等，良好的区域发展，便利的交通，吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客，此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主，面积多为200300平米左右。, 联系qq：744421982,15,产品类型：独栋 开盘时间： 2004.12 入住时间： 2005年11月30日 开发商：北京必胜房地产开发有限公司 物业费：6元/平方米/月 物业公司：碧水庄园物业管理公司 绿化率45.00 容积率0.400 占地面积：120000平米 建筑面积：51801平米 主力户型面
7、积：220270 交房标准：毛坯 均价：12000元 主力户型总价：248万-350万,碧水庄园A区, 联系qq：744421982,16,三水清青 开发商：北京金环房地产开发公司 项目位置：京昌高速11出口， 顺沙路向东800米 开盘时间：二期2005年8月 占地面积：27万平米 销售分期：三期，目前销售二期 建筑类别：独栋别墅、联排别墅 容积率：0.55 绿化率：38.8% 配套设施：社区公园 私家花园：120平米190平米 物业管理：3元/平米.月 总套数：140套 建筑风格：原创现代 销售价格：8800元/平米 户型面积：220平米430平米, 联系qq：744421982,17,本区
8、域内供应量非常大，在售项目建面约为123万平米。平均售价在10000元/平米。建筑类别以独栋为主，辅以少量联排，产品类型上大多走“北美”风格路线，有少量现代简约式建筑风格。 1 预热期约为24个月，正在筹建样板间或实房样板组团，而且现场设有售楼中心。 2 内部认购期约为23个月，价格方面大多比开盘时低5001000元左右。 3 05年下半年将是亚北小独栋市场集中放量的一个过程。,北线亚北小汤山地区, 联系qq：744421982,18,北线亚北小汤山地区, 联系qq：744421982,19,发展商：北京众益家园房地产开发有限公司 项目位置：昌平区小汤山镇立汤路38号 占地面积：21万平米 总
9、建筑面积：8.73万平米 建筑类别：独栋 总 套 数：约160套 主力户型：300平米左右 （赠送地下室） 销售价格：2000美金/平米 预计开盘日期：2005年5月,目前情况：项目在亚运村汇园公寓Q座首层115室设市内接待中心，于2004年5月份开始预热，12月开始内部认购，样板组团5月中旬投入使用，目前认购量12套。,麦卡伦地, 联系qq：744421982,20,保利垄上别墅,发 展 商：中国保利集团公司 项目位置：六环路马坊出口往左30米北 地块现状：样板组团内装 总占地面积：53万平米 容积率：0.4 建筑类别：以小独栋为主 建筑风格：北美 户型面积：200平米-400平米 配套设施
10、：1.5万平米会所,占地面积：8.8万 主力户型：共19种户型，300平米以下的占60，400平米平米以上仅有几栋 数 量：一期118栋 销售价格：10500元/平米左右（含地下，毛坯） 内部认购日期：2005年3月 开盘日期：2005年5月中下旬 目前情况：认购套数约100余套, 联系qq：744421982,21,东方普罗旺斯 项目概况：紧邻温榆河、老河湾两大自然水系，流经项目东侧，并以园区内人工水系为核心，形成四大分区水系。全区55%的别墅临水,并在一期拥有2.4万平米人工湖. 属法式建筑。 总套数：550套 一期:160套 户型面积:280-1000 认购时间:2005年5月20日 开
11、盘时间：05年6月 开盘形象：七栋样板组团完成。 开盘价格：未定 认购时间：05年5月底 目前工程进度：部分样板间落成 认购价格：12000元/左右, 联系qq：744421982,22,上城国际花园,发 展 商：北京首创富宏房地产开发有限公司 项目位置：位于昌平区北七家镇， 其范围西起规划伊水花园西路， 东至伊水花园东路，南临定泗路，北至温榆河。 总占地面积：130万平米 总建筑面积：43万平米 建筑类别：以独栋为主 总 套 数：约1200栋 销售价格：未定 社区配套：4个社区会所、1个商业区 开盘日期：2005年4-5月 工程进度：本次先期开发为小一期，现已开工， 为北美风格。一期占地面积
12、23.80万平方米， 建筑面积7.23万平方米，含190套别墅、 1个社区会所和商业中心。开盘时， 一期190套别墅仅推出数十栋。, 联系qq：744421982,23,元墅, 联系qq：744421982,24,渡上 项目概况： 坐落在温榆河亚北小汤山三大别墅板块的核心区， 从温榆河到2050米中央园林水系，属现代风格 总占地面积 ：11.7万平米 总建筑面积： 6多平米 已认购套数：60多套 容积率：0.38 主力户型面积：300平米 开盘时间：04年5月 开盘价格：11300元，按揭9.9折，一次性付款9.8折。 认购时间：2004年5月 认购价格：11300元, 联系qq：744421
13、982,25,总占地面积1200亩 总建筑面积：23万平米 总套数：750多套独栋别墅， 绿化率：64%，容积率：0.3 主力户型面积：274平米 认购期价格：9200元/平米 现阶段价格：14300元/平米,项目总规划750套别墅 一期：多庭院独栋别墅，64套全部售罄。 二期：组院式独栋别墅，138套已售80%。 三期：老街静镇，249套于2004年11月开盘 。,纳帕溪谷, 联系qq：744421982,26,温哥华森林 项目概况：上万株原生树，体现森林价值， 原汁原味的北美街区，22种主立面，19种户型，无重复。 紧邻立汤路，在立汤路的东侧，距亚运村十三公里。 总占地面积：71.01万平
14、米 总建筑面积：31万平米 总套数：790套 容积率：0.4 主力户型面积：300平米 目前销售情况：一期58栋全面入住， 二期135套还剩40套左右， 三期已认购30套。 开盘时间：一期04年5月， 二期04年7月25日 开盘形象：一期结构封顶， 二期未动工。 开盘价格：10600 认购时间：一期04年初 认购价格：按揭10600元/的9.8折的基础上9.9折，一次性付款9.7折的基础上9.9折。, 联系qq：744421982,27,竞争日益激烈,区域市场潜在供应达530万平米,区域市场同期推出套数约为1150套,潜在供应,本项目,同期供应,本项目, 联系qq：744421982,28,结
15、论,2005年市场供应量大，潜在供应约470万平米。,推广日期均在05年的4-5月间，开盘时约推出650套左右,别墅大盘时代到来，不乏“上城”、“保利”等大盘。,平均开盘价在10000元/平米左右。, 联系qq：744421982,29, 联系qq：744421982,30,采用因素成对比较法确定各景观因素权重,价格定位应充分考虑产品各方面条件的差异化，考虑栋与栋之间、组团之间的关系，考虑特输景观位置、间距、噪音、房屋朝向等因素，把影响价格的因素进行综合评分，最终确定每户的价格。 我们选择了最主要的九种因素，并通过成对对比法确定其权重。, 联系qq：744421982,31,结合整盘品质及影响
16、价格的各因素，将本项目八个组团所有单位分为七档。 充分考虑到影响价格的因素并暂不考虑本项目的开发周期、现场环境及销售价格策略而进行静态的、客观的评分，对每档得分与权重进行加权评分，进而计算出各档位别墅的单位面积售价, 联系qq：744421982,32, 联系qq：744421982,33,我们将八个组团各档位的均价还原至各组团中，并得到各组团的均价, 联系qq：744421982,34,价格水平说明, 联系qq：744421982,35,价格水平说明,注：以上数据均查自北京房地产信息网 截止日期到2005年4月20日 表中销售面积包含地下室面积，均价也为整栋别墅的均价（含地下室）, 联系qq：744421982,36,北部区域市场价格水平说明, 联系qq：744421982,37,由区域市场价格水平可以看到：,长河玉墅在亚北别墅区域的销售价格尚不具备市场竞争力 且销售价格与部分中央别墅区具备投资价值项目相持平 在亚北地区比本项目销售价格高的项目只有麦卡伦地和纳帕溪谷,
