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1、天鸿凯旋城5、6楼市场研究及设计建议,提 纲,1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5、6楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览,2020/8/6,2,思源顾问,在售住宅基本信息(1),数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据,2020/8/6,3,思源顾问,在售住宅基本信息(2),数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据,2020/8/6,4,思源顾问,在售住宅项目总结,烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积大约45万平米左右 在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；莱山区在售项目海景房可购买
2、量不多，约30万平米左右，开发区只有逸海翠庭项目整体规划较好 海景项目主力户型基本在150平米以上，部分项目以180平米以上四居作为项目主力产品 在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一 海景房均价已超过4500元/平米，部分项目价格超过7500元/平米 烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲,2020/8/6,5,思源顾问,即将入市住宅,数据来源：烟台市土地储备中心、现场市调数据,烟台房地产形式的利好，加块了外地开发商的挺进步伐也加剧了烟台房地产市场的竞争 从06年将入市的海景高档住宅来看，总供应量在30万平米左右，规划产品面积较大，对本项目未来销售将有不
3、小的冲击,2020/8/6,6,思源顾问,近期土地出让状况,2020/8/6,7,思源顾问,2020/8/6,8,思源顾问,土地市场总结,结合本项目海景高档住宅来看： 烟台市在出让土地中，幸福村改造带来的土地放量为未来烟台市房地产市场带来近30万的供应量，但地块位置及周边环境，使得其规划高档住宅的可能性不大，对本项目后期的冲击不是非常严重。 06年新供应土地中，3号、7号、8号宗地，位置较理想，将在以后的拍卖中进一步观察,2020/8/6,9,思源顾问,提 纲,1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5、6楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览,2020/8/6,10
4、,思源顾问,凯旋城成交客户分析,凯旋城一期已成交199套，成交均价8457元/平米,凯旋城成交客户付款方式分析： 52为一次性付款，48为商业贷款，一次性付款比例较高,凯旋城已成交客户来源分析： 烟台本地客群为主要购买客群，占76 其他地区购买者为长期居住于烟台或者在烟台做生意的人,2020/8/6,11,思源顾问,凯旋城成交户型分析,整体销售状况良好，各户型走量均匀 大户型产品市场接收度较高，200平米以上产品销售量占总销售量50以上 热销户型由于产品户型规划等优点，已突破当地价格抗性，从销售位置来看，西南位置及20层以上户型产品销售阻力较大，可考虑价格手段加快出售速度,2020/8/6,1
5、2,思源顾问,2020/8/6,14,思源顾问,客户需求调研说明,调研目标：了解烟台市高档住宅消费者需求特征，为本项目5、6楼前期定位及设计提供市场指导 样本选择：凯旋城已购买客户及烟台年收入超过30万的家庭 问卷数量：调研客户176个，收到问卷113份，其中，有效问卷64份 样本结构：有效问卷中，48份为凯旋城已购买客户，16份为其他高档住宅购买客户,2020/8/6,15,思源顾问,客户需求调研样本背景资料分析,年龄结构分析,对本项目认可度,64份有效样本中，年龄结构以3050岁人群为主，其中40岁以上人群占样本总数60以上 有效样本中，对本项目比较感兴趣的人群数量最多，占总熟的68，其关
6、注的主要因素是地段的唯一性，海景于历史沉淀的结合是他们主要看好项目地块的主要原因，但由于价格预期使得部分客户不能确定其关注程度。但有23的客户认可现有价格状况，对本项目预期较高,2020/8/6,16,思源顾问,样本年龄结构及其相关产品选择,酒店式公寓期望值最高，有33份问卷，对酒店式公寓兴趣较大 SOHO写字公寓由于产品形式原因，接收度不高，仅有6人对次类产品表示有较大兴趣 结合年龄结构来看，无论是居住型公寓还是酒店式公寓，4150岁年龄层的客户关注度最高。但3140岁年龄层人群，关注酒店式公寓的数量明显超过居住型公寓,产品选择,2020/8/6,17,思源顾问,居住型高档公寓购买目的及面积
7、,选择购买居住型高档公寓的样本中，没有首次置业的人群 改善居住条件选项为主要购买目的，占总数量的56；投资性质的购买者有一定比例，但是比例不足30 有16的被访问者选择为儿女购置 从面积选择来看，150180平米成为购买的主力区间，其次为180200平米和130150平米,购买目的,购买面积,2020/8/6,18,思源顾问,超高层住宅购买意向,您是否会购买30层以上(如45层)的住宅,从访问数据来看，70以上的被访问者，不会选择购买超高层住宅作为其居所 同购买目的交叉分析，可以看出，只有为儿女购买居所的客户会选择购买超高层住宅，其他被访问者选择购买的比例不足30，以改善居所为购买目的的被访问
8、者，购买超高层住宅的可能性仅有14 究其原因：在前方没有遮挡的情况下，选择低层住宅，会获得更好的观海效果,2020/8/6,19,思源顾问,居住型高档公寓购买价格分析,可承受的最高总价,可承受的最高单价(元/平米),被访问者对被项目居住想高档公寓售价认可在90009999元/平米，总价在180200万，所占比例分别为：48、40,2020/8/6,20,思源顾问,功能空间需求,最需要的功能空间,第二需要的功能空间,选取功能空间需求前两问统计可见，独立门厅(玄关)最受被访者看重，需求量超过50，其次是衣帽间和储藏室，被访者较多反映，衣帽间和储藏室最好是独立设计，同住宅布局形成以整体 从烟台在售产
9、品来看，目前此类空间涉及不多。 根据被访者对居室内小面积功能空间的需求，建议居住型高档公寓设置独立门厅、衣帽间及储藏室,2020/8/6,21,思源顾问,朝向及装修,被访者在朝向及装修问题上，意见统一 朝向最好是南北通透，其次是东向，西向住宅是烟台人最不能接受的住宅朝向 住宅装修，仅有1人选择了厨卫精装修，其他全部选择毛坯 原因：烟台商品房发展起步较晚，精装修产品目前在市面上没有出现，烟台居民对精装修产品没有成型的概念，担心装修风格统一不能彰显主人品味等；此外烟台生活节奏较缓和，居民有能力也有时间装修自己的居所,2020/8/6,22,思源顾问,客厅及主卧面积统计,客厅面积选择(不包含餐厅),
10、主卧面积选择(不包主卫等),客厅面积主流区间2125平米，如加上餐厅面积，约3034平米左右 主卧面积选择平均，1318平米，及21平米以上都有选择,思源建议： 客厅面积，不包含餐厅，2630平米为佳 主卧面积（不包含主卫等）面积在1620平米为佳,2020/8/6,23,思源顾问,采光及朝向选择,是否考虑没有海景的户型,海景和采光的选择,本项目为海景公寓，在没有海景的前提下，仅有16的人还会考虑继续购买本项目的居住型高档公寓 由于烟台市的海在北面，所以在海景和采光二者之间选择时，52的人在保证海景的前提下可以牺牲采光， 起居室和主卧，在必须选择观海还是朝阳时，98的人选择起居室观海，主卧采光
11、,2020/8/6,24,思源顾问,居住型高档公寓层高的选择,56被访问者对凯旋城目前产品较认可，认为平层，3米左右的层高可以满足其居住需求，部分客户倾向于局部挑高，但数量不多，仅占总访问数的24,2020/8/6,25,思源顾问,居住型高档公寓物业管理需求分析,烟台市规定，烟台住宅物业管理费不得超过1.2元/平米月 烟台目前物业费最高1.5元/平米月(包含0.3元/平米月电梯费),是否会对更好的物业付出更高的物业管理费,被访问者中全部认为烟台市目前的物业管理水准不能满足居住要求，但由于对物业管理公司的不信任，近50的被访问者选择不会为更好的物业管理公司支付更高的物业管理费用 部分选择会或者无
12、所谓的被访者，在被问及最高接受的物业管理费时，最高2.5元/平米月，97的被访者不愿高于2元,2020/8/6,26,思源顾问,投资型酒店式公寓购买目的,投资型酒店式公寓购买目的,被访者中选择会购买本项目酒店式公寓者的购买主要用于自用、出租、出售 此类物业购买，多为投资用途，出租出售，占被访人数的90 购买为自用的比例最低，仅占10,2020/8/6,27,思源顾问,投资型酒店式公寓购买面积及价格,购买面积,购买单价,购买总价,投资型酒店式公寓的主要认可面积区间为6069平米的一居 34的被访者对价格预期为1000010999元/平米 总价主要集中在5059万，有近30的被访者认可次总价区间,
13、2020/8/6,28,思源顾问,酒店式公寓的朝向及景观问题,是否会购买无法看到海景的酒店式公寓,是否会购买西向的酒店式公寓,西向及无法看到海景的酒店式公寓同样面对居住型高档公寓类似的朝向及景观问题 90以上的被访者对西向的酒店式公寓和无法看到海景的酒店式公寓没有购买兴趣,2020/8/6,29,思源顾问,投资型酒店式公寓层高问题,86被访者认为，标准层高的酒店式公寓可以满足其投资用途，挑高型产品由于可能会导致价格的升高，大多数被访者并不看好此类产品，认为还是海景最重要,2020/8/6,30,思源顾问,投资型酒店式公寓交付标准及后期运营管理机构问题,投资型酒店式公寓交付标准,投资型酒店式公寓
14、管理机构,关于投资型酒店式公寓交付标准问题中，被访者中59认为毛坯交付最好，这主要还是由于烟台市缺乏装修型产品实例，使得购买者对精装修产品没有心里预期 公寓的后期运营管理，采用独立品牌还是同本项目五星级酒店协同运营，分歧较大，被访者选择较平均 投资汇报率问题，基本没有结果，主要由于烟台当地购买者对投资回报率没有概念，普遍认为是买入卖出所得差价，大部分要求投资汇报率在20以上，部分达50以上,2020/8/6,31,思源顾问,办公物业选择问题,是否会选择商住办公场所,会选择的办公场所区域,烟台办公类购买者，62会选择购买商住型公寓作为办公场所，理由主要是价格优惠，而且这类被访者多为经贸公司，企业
15、规模较小，对公司形象要求不高 38的被访者选择不会考虑商主项目作为其办公场所选择，觉得人员烦杂是主要方面,在办公位置的选择商，90以上的被访者，会优先考虑本项目周边，主要原因还是由于希缺的海景位置，及天鸿品牌，但是对价格因素关注较高,2020/8/6,32,思源顾问,项目供暖及采暖方式,被访者认为居住型高档公寓应采取集中供暖方式，而采暖较认可现有的地板采暖 SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓，由于主要用于投资，大多数被访者希望能采用分户式供暖(在了解分户式供暖产品后)，而室内采暖由于担心地板式采暖在后期维护的不便利性，部分被访者希望采用中央空调或者散热片，但数量不多,2020/8/6,33,思
16、源顾问,室内空调问题,居住型高档公寓的购买者，大多数选择分户式空调，而SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓则希望采用集中中央空调的被访者居多,2020/8/6,34,思源顾问,社区配套及配套商业,首选社区配套项目,其次选择的社区配套项目,在社区配套项目选择上，被访者多反映，希望开发商提供室外运动场所，如羽毛球、网球、篮球场所等； 从统计中也可以看出，健身需求始终排在被访者需要的前三位,2020/8/6,35,思源顾问,客户需求访问结论,朝向：烟台客户对朝向要求敏感，南北通透住宅最为理想，西向户型不被烟台认可 海景和采光：在保证海景的前提下，也要保证采光，起居室面海，主卧采光 楼层问题：为了保证最佳的观海效果，在没有遮挡的情况下，越低的楼层越受到烟台高端客群的认可，高层住宅可能在观海效果上有所欠缺，但年轻客户认可高层，只要价格控制合理，高层户型市场问题可以得到解决 户型问题：独立门厅，完整主卧套系,2020/8/6,36,思源顾问,提 纲,1.烟台市住宅市场研究 2.烟台市客户需求分析 3.天鸿凯旋城5、6楼设计修改建议 附录.烟台市房地产市场概览,2020/8/6,37,思
