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1、Cloud Nine Urban Complex 龙之梦 城市综合体 案例研讨,1.从中山公园商圈的崛起看商圈面对的发展机会与瓶颈？ 2.从龙之梦城市综合体的开发经营历程到我们从事综合体项目策划、规划与运营等咨询工作的重要经验与教训？,3.13,案例研讨思考,Designed for Team 2,http:/喻雯V.微博,PART 1 今天的中山公园商圈,市级商圈布局,中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。,近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、大宁、大华、庙行、 淞宝、 控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金桥、川沙； 远期规划新
2、增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。,现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城、新客站不夜城、中山公园； 新增2个：新虹桥、中环商业中心； 远期规划2个：世博、真如商业区。,14个市级商业中心,22个地区级商业中心,PART 1 商圈布局分析,中山公园商圈是集商业与商务为一体，定位为中档消费区的长宁区核心商圈。,曹家渡商圈：综合性商圈 由于曹家渡地理位置独特，处于静安、长宁、普陀三区交界，而受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈共同辐射，预计会成为上海西北角最大的综合性商圈，成为一个以高档综合商业为特色的新兴中心区
3、域。,中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区 中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。,虹桥商圈：“商业+商务”高档商圈 虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售为辅的重点商圈。,虹桥临空总部经济园区：生态型综合总部园区 凭借虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽的交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流
4、域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。,长宁区商圈布局,PART 1 商圈布局分析,中山公园商圈现有的“一圈三街”，是以中山公园为核心圈，以定西路、凯旋路、愚园路三条商业街构成。,中山公园商圈发展现状,一圈”是指1.14平方公里区域范围内以中山公园为核心形成的一个商圈；“三街”是与商圈相连的三条支马路：凯旋路、定西路、愚园路。,定西路：中山公园商圈内一条南北向的主要商业街，以休闲、时尚为特色；形成集聚专卖店、品牌店的特色商业街。,凯旋路：依托商圈内上海多媒体产业园的集聚效应，将建设一条集聚多媒体及相关产业的创意产业走廊。,愚园路：商圈中一条东西向的街道，街两侧主要集中了老洋房、老建筑，
5、是上海十一五规划建设的20条商旅文结合的风情街之一。,“一圈三街”的规划建设,范围内有建筑面积达22 万平方米的龙之梦购物中心、4.1万平方米的多媒体生活广场、雨花大酒店、食品一店长宁店、苏宁电器旗舰店、名店运动城等，在中山公园附近构筑了一个“环形”的商业圈。,“一 圈”,“三 街”,PART 1 中山公园商圈分析,7,历史文化底蕴丰厚 中山公园地区拥有历史保护建筑共19处，这些名人故居蕴藏历史和文化，熏陶出中山商圈独特的人文情怀，为商圈提升能级、形成特色创造了条件。,区位优势 中山公园地区处上海“延安路现代服务业发展轴”北翼，是上海现代服务业较发达的地区，是长宁区乃至上海市发展和提升服务经济
6、的重点区域。,曾经是上海最繁华区域之一，源于该地区一直是上海中心城区西部的交通集散中心。根据上海市“十一五”商业发展规划，将依托轨道交通枢纽点，以大型购物中心为支撑，增添宾馆、文化娱乐、公共服务设施，形成具有现代化商业特色的上海西部地区商业商务中心。,镶嵌商圈之中的中山公园历史悠久，以自然风光为特色，融合中西园林，是生态环境优美、历史文化底蕴深厚的城市园林，是商圈内宝贵的生态人文资源，为休闲、娱乐、购物、社交等活动提供了广阔的公共空间。,商业发展基础好，西部商业中心,生态环境优美,中山公园商圈发展的内在优势,中山公园商圈集优越区位、交通条件以及悠久历史文化和中山公园的良好生态环境等条件于一体，
7、商业发展基础较好。,PART 1 中山公园商圈分析,8,中山公园商圈依靠电器与多媒体突出商圈特色，促使硬件销售与软件开发、商业与产业双向带动作用。,国内三大家电品牌：国美、永乐和苏宁集聚于此，戴尔、三星等国际电器品牌也陆续把总部和研发中心迁入本商圈，使这一地区的耐用和快速电子消费品具备了相当的辐射力。,商圈内当前电器与多媒体两大产业布局图,电器卖场,多媒体产业园,未来5年，市场自发形成的行业集聚效应将在政府积极引导下扩散到同在这个商圈内的多媒体产业园，促成“软件开发”与“硬件销售”的双向带动，构建独特的“多媒体经济”。,中山公园地区是上海第一个多媒体产业基地，聚集了上百家国内外著名多媒体企业和
8、十多家的多媒体专业机构，如埃森哲、DELL、LG、IDMT、英佩、水晶石、网龙、仟游等。,中山公园商圈发展的外在优势产业集聚,PART 1 中山公园商圈分析,交通枢纽过境客 公共交通换乘人群与来自虹桥机场人群，每天有40万人次的人流经过此地。,外来旅游人群 包括：一般旅游购物者，主要是从长三角来到上海的旅游人口；中山公园旅游区吸引来的外来旅游人群,商务办公人群 本地办公人群未来商务总面积将达43.9万平方米，按每个入驻人员拥有10平方米推算，约集聚4.4万；外来商务人群培训人员。,周边居住人群 包括：本地居民；附近校园人口（华政和东华大学），普陀区、静安区等周边区居民，尤其是曹家渡区域的居民,
9、消费需求,周边居住人群,商务办公人群,交通枢纽过境客,外来旅游人群,综合性购物娱乐休闲、聚会、餐饮、生活服务,商务酒店、酒店式公寓、会议中心、大型正餐及商务餐饮、时尚品牌购物，以及银行、快递、租赁、中介等专业服务,综合性购物餐饮、生活服务、体育、文化、休闲娱乐服务,宾馆、商务酒店、时尚品牌购物、特色美食、旅游纪念品、银行、邮政等服务,配套性生活消费,专业性商务消费,综合性生活消费,体验型旅游消费,中山公园以其独特的地理位置、完善的交通条件、优越的景观资源吸引了多种类的消费人群。,中山公园商圈发展的外在优势人口辐射,龙之梦,办 公,PART 1 中山公园商圈分析,10,公交与轨道交通枢纽 主干道
10、长宁路横穿中山公园商圈的核心地带，轨道交通2号线与3、4号线在此十字相交，另有30多条公交线路始发或途径，日客流量超过40万人次。,中山公园商圈临近虹桥机场，快速道路、公交与轨道交通完善，已成为上海市重要的交通枢纽之一。,中山公园商圈发展的外在优势交通网络,PART 1 中山公园商圈分析,中山公园商圈的大型商业物业建筑面积体量约35.2万平方米,高度集聚在长宁路（凯旋路至定西路段）的两边,占整个商圈内商业的85.98%。在整个商用物业建筑面积体量中，商业：办公：酒店物业比在5:3.5:1.5。,中山公园商圈内商业、酒店、办公三大行业的比例分配与其发展商业型、休闲式的商圈规划定位基本符合。,中山
11、公园商圈重点商用物业分布,PART 1 中山公园商圈分析,中山公园商圈的龙之梦购物中心在本商圈内具有无可匹敌的龙头地位 。其余以小体量、中低档次为主，业态业种大多较为单一。,中山公园商圈重点商业物业分析购物中心/百货商场,PART 1 中山公园商圈分析,中山公园商圈内酒店以普通商务酒店为主，五星级酒店比例较小。龙之梦万丽酒店是区域内档次高、设施全的五星级酒店，在本商圈内的标杆地位显而易见。,早年中山公园的商圈氛围与其他商圈相比明显不足，使得中山公园商圈的酒店式公寓开发具有较大发展空间。随着2、3号轨道交通线的开通衔接，中山公园商圈与其他商务区相连，其辐射能力不断增强，中山公园在开发大量公寓酒店
12、的基础上开发了部分高档酒店。龙之梦万丽酒店的开发，树立了中山公园的地标。,本商圈内酒店发展状况,中山公园商圈重点商业物业分析酒店,PART 1 中山公园商圈分析,中山公园附近的高档写字楼大多数于2005年前后建成并投入使用 。,中山公园商圈重点商业物业分析写字楼,PART 1 中山公园商圈分析,开发大体量、综合性的商业物业的阶段，其中，龙之梦综合体物业的落成开业树立了商圈的地标。,此阶段，中山公园商圈以小体量的、档次较为低端的单一性的商业物业开发为主，写字楼物业的建设占绝大量。,中山公园商圈重点商业物业发展时间节点,中山公园商圈的商业正在从单一性的物业开发向综合性物业开发转变。,PART 1
13、中山公园商圈分析,中山公园商圈的发展方向为“商业型+休闲式+数字化”的上海西部新型综合商业功能区 龙之梦作为我整个商圈架构的核心区域，成为整个商圈发展的制动引擎。,中山公园商圈规划定位 中山公园商圈发展以“商业型、休闲式、数字化”为发展导向，进一步优化布局、完善功能、提升能级、加强配套，建成以现代商业和多媒体商务为主导，兼有休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部新型综合商业功能区。,中山公园商圈未来发展方向,中山公园商圈规划形成“核心区域、主体功能区和周边特色商业街”相结合的整体架构。以龙之梦为核心区域，东面区域以华宁国际广场、巴黎春天新宁购物中心以及周边百货店、专业店为依托，形成文化休闲商业功能
14、区，西面以贝多芬广场、多媒体生活广场、东方海外项目为依托，形成主体商业商务功能区。,龙之梦,休闲商业功能区,商业商务功能区,PART 1 中山公园商圈分析,中山公园商圈面对的发展机会与瓶颈？,TIPS：定位、辐射人群、轨交枢纽、开发空间,论题一,PART 2 龙之梦，圆梦之路,开发商简介,长峰在上海开发的主要物业,上海长峰房地产开发有限公司 创建于1992年，在上海致力开发各类建筑产品，长峰先后在长宁区、徐汇区、黄浦区等区规划并建造了总面积为274万平方米的各式建筑，包括居民小区、商用住宅、酒店式公寓、酒店、办公楼、大型购物中心等。1998年长峰公司选择了在政府着力城市基础设施改造的交通枢纽中
15、心投资建设商业房地产项目。,长峰房地产开发有限公司上海土地及物业布局状况,开发物业分布,PART 2 开发商简介,开发商简介,长峰地产目前持有物业：,商业物业及办公物业,中山公园龙之梦&龙之梦大厦,虹口龙之梦,长峰中心,虹口龙之梦,长峰中心,酒店物业,长峰地产1992年进入房地产行业后，专注于住宅项目的开发，先后在长宁、徐汇、黄浦等区规划并建造多个居民小区，包括长峰亚太名城、畅园、衡园、佳信都市花园、东安花苑等十多个楼盘。并于2000年左右开始转型商业地产，目前持有物业包括中山公园龙之梦在内的3个大型集中商业，2座酒店及2座写字楼。,1992年进入房地产市场,专注于住宅项目开发,2000年转型
16、商业地产,PART 2 开发商简介,凯德商用简介,凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司在华设立的企业。与凯德置地、雅诗阁国际共同组成集团在中国的业务链。凯德商用在中国拥有并管理着53个商业地产项目，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等34个大中城市，总建筑面积超过400万平方米。其标志性项目包括：北京嘉茂购物中心、成都嘉信茂广场、北京来福士中心和上海来福士广场等。,嘉德商用产业有限公司 嘉德置地集团是亚洲最大房地产公司之一，核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务，业务遍布全球20多个国家超过110个城市。总物值达226亿新元，总面积达780万平方米的91个商业地产项目。,北京嘉茂购物中心,成都嘉信茂广场,北京来福士中心,上海来福士广场,PART 2 运营管理公司简介,凯德商用简介,2007年8月新加坡嘉德置地集团成员公司凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权，并且由其主导龙之梦的整体业态调整和重新招商工作。,凯德商用在上海收购多个商业项目：,嘉茂购物广场,龙之梦购物中心,1月20日凯德置地
