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1、保税区项目定位报告,深圳中原事业一部,2007-10-19,随着研究的逐渐深入 我们对于项目的感情和信心与日俱增,引领 超越 ！,这是一块非常有价值的土地 他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起 作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象 他的地位，一直引领着行业的发展 但谈到形象，他沉默了 渴望的眼神里透着些许无奈 于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域 狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈 我们-要让他的价值另所有人惊叹 已经引领，我们就要让他持续全面引领 已经超越，我门就要让他远远的抛离 因为，在追求“引领超越”的路上，我们从不曾懈怠！,的故事,办公室
2、里就 像动物园,这是家里的客厅吗？不是，这是Google的办公室,竟然还可以游泳,工作之余的休闲,本项目目标梳理,利 润 最 大 化,控 制 风 险,提 升 企 业 品 牌,保税区项目定位报告,宏观大势 顺势而为,客户分析 有的放矢,市场分析 纵揽全局,区域分析 价值挖掘,项目分析 自我解析,产品定位,项目分析,项目位置：保税区3号门长平大厦以南 用地面积：18717.004平米 建筑面积：53915平米 土地性质：仓储用地 总 栋 数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓） 建筑层数：6-7层,项目分析,项目经济基础指标,项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件 土地属性为
3、仓储，设计过程中要迁就仓储的要求,项目分析,项目四至,东： 为一栋6层高的物流公司,南： 和英达利数码科技园一路之隔,西： 为一块空地 视线无遮挡,北： 与长平商务大厦一路之隔 合理楼间距并不影响北面单位采光等,周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注,项目分析,项目地块解析,优势： 仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 容积率3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件 劣势： 项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力 地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求,宏观大势,深圳发展远景,城市发展规划,深圳2030的发展目
4、标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”,城市功能定位,国家级高新技术产业基地,区域性物流中心城市,与香港共同发展的国际都会,三大功能定位,国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。,城市发展规划,全国层面：辐射内地的桥头堡作用 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用 深
5、港层面：建设“深港双城”，走向国际市场,未来深圳区域发展战略,城市发展规划,保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；,东拓西连，南北惯通，中心强化,未来深圳核心区的定位,城市发展规划,小结,深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展； 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。,城市发展规划,对本项目的启示,城市发展规划,深港同城，走向国际市场 区域级物流中心，高新技术产业基地 中心强化，向南
6、贯通香港 可持续发展先锋城,保税区的发展将借此东风，顺势而上,写字楼发展趋势,第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅,第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化,第三代 90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化（如：国贸）,第四代 20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平（如：安联）,第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦）,第四代 现在进行时,趋势,独立型企业总部写字楼将会进一步发展 差异化产品需求明显增加 行业聚集特征愈加明显 绿色和节能环
7、保将进一步发展 高端写字楼配置升级 写字楼的商品化程度提高 小户型写字楼将成为投资新宠,未来写字楼发展七大趋势,写字楼发展趋势,北京总部国际,基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4% ，建筑面积22万 位置：北京四环 建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体 总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部” 面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接 销售情况：开辟片区写字楼新高 亮点： 1、有烟道和天然气管道，可设置厨房 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互 转化 3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计了不同
8、方向上的挑出 4、独立的冠名权,新型写字楼代表作,关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、,北京总部基地,基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50% 项目位置：南四环 建筑形式：1200-6000平米独立总部楼 区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备 进驻企业类型：千余家大中型企业的总部 优势： 1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3
9、、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷,新型写字楼代表作,关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权,杭州公元大厦,基本数据：建筑面积11.5万，车位500个 建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体 项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼 面积区间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连通 销售情况：高层均价25000，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心） 亮点： 1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、
10、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验,新型写字楼代表作,关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套完善、空间自由组合,对本项目的启示,未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象 国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流 行业聚集性愈加明显,地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展,写字楼发展趋势,在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应,区域分析,保税区印象,客户语录,保税区印象,100的人知道保税区, 85的人没有去过保税区 70的人不了解保税区,保税区里面没几家公司的，只有
11、几个大的物流公司吧 保税区里面可以随便进吗？我从来没去过 去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死 那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区 ,事实并非如此！,皇岗口岸,代表保税区,中心区,香港,中心区,区域分析,CBD和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高,区域分析,区域基本情况,规划范围 *：东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区，比邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。 功能定位 *：转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信息、投资咨询等服务性行业。,区域分析,经济实力,目前现状 *：已进驻公司逾千家，已形成以
12、国际贸易为龙头，仓储物流为基础，交通通讯为保障大力发展先进工业、高新技术产业，相应发展金融、信息业、商品展示及商贸服务业。06年工业总产值超过千亿元 ，占深圳市总体的17.2,一个保税区创造了深圳近1/5的GDP,区域未来规划,十一五期间在保税区推行“一区两翼”的发展战略，片区将率先向自 由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的发展，要将该区 打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保 税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前景值 得乐观。,区域分析,区域价值比较,保税区VS中心区CBD是保税区发展的驱动力 保税区在CBD发展的带动下，无论是片区形象还是商务聚
13、合力都有较大提升，与中心区比较，保税区无论从规划、整体环境、形象档次而言都有一定差距，但保税区自身的行业特征也具有中心区无法比拟的优势 保税区VS罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区差异化良性竞争 保税区的行业特征非常明显，与罗湖金融中心、华强北商贸中心之间有明显的行业区别，本片区与这两个片区之间各自有着自身的片区核心价值，不形成直接的同质竞争。 保税区VS南山文化中心区及宝安中心区新兴商务区域发展潜力巨大，但规模有限，发展尚须时日 滨海商务圈目前正在培育与发展中，尚未成熟，但吸引了较多关注。本片区与滨海商务圈的片区竞争主要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要,区域分
14、析,区域分析,大中华国际交易广场 它位于福田中心区CBD的核心位置 它曾是中心区的天价写字楼 它曾想要吸引世界500强的进驻 但又真正引进了多少500强呢？,区域价值比较,区域分析,区域价值比较,日立,三洋,中海物流,飞利浦研发中心,喜来登,日通物流,VALUE+,索尼,他们选择了保税区！,在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。目前已有22个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500强就有十几家,深圳赛意法微电子有限公司 日立环球存储科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司 长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司 日通国际物流（深圳）有限公司
15、沃盛咨询（深圳）有限公司 深圳市福田保税区水电服务有限公司深福保（集团）有限公司福田保税区物业公司深圳市福田保税区园林市政有限公司深圳市深福保运输有限公司深圳市万乘储运公司深圳市福田保税区水电服务有限公司,区域分析,项目发展方向研判,与其他区域相比，我们的这些优势无法比拟！,政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策 规划优势：区域级物流中心，和国际接轨 行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子行业最集中的区域 企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域 深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便 企业的办公环境又是怎样的呢？,区域分析,区域内企业办公
16、情况 大型公司,光纤生产自有厂房上万平米,飞利浦研发中心租用面积约3000平米左右,区域分析,中海物流自有仓库和办公楼，面积在5000以上,大型公司的办公面积多在30005000平米左右，拥有冠名权 大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求,区域内企业办公情况中型公司,四家公司公用，每家面积在1000左右,三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，每家在2000平米左右,区域分析,创基、海格、群星三家公司公用一栋楼，每个公司面积在1500平米左右,中型公司的办公面积多在1000-2000左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面 多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少,区域内企业办公情况小型公司,英达利数码园数十家中小型公司进驻，每家在300左右,区域分析,万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间,数十家公司公用，每家在200平米左右,小型公司的办公面积多在200-300左右，没有
