第六章成本法教学材料

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1、1,第六章 成本法,1、成本法的基本原理,2、新开发土地的成本法估价,3、新开发房地产的成本法估价,4、旧房地产的成本法估价,5、评估租金的成本法积算法,2,第一节 成本法的基本原理,1.1 成本法的概念 成本法：原价法、承包商法、加合法、成本逼近法等，是通过求取开发可替代估价对象的房地产所需的成本总额来估算对象房地产价格的方法。(具有完全性、现时性、客观性）,用成本法评估出来的试算价格称为积算价格。,3,1.2 成本法的理论依据： 生产费用价值论 卖方角度：即房地产的价格是基于其“生产费用”，是卖方愿意接受的最低价格. 买方角度：替代原理,即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发

2、建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。,5,第二节 新开发土地的成本法估价,2.1 房地产价格的构成 房地产价格通常由7大项构成： 土地取得成本； 开发成本； 管理费用； 投资利息； 销售费用； 销售税费； 开发利润。,6,一、土地取得成本 获取土地的三种主要方式： 通过征收农地取得土地； 通过城市房屋拆迁取得土地； 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的熟地。,第二节 新开发土地的成本法估价,7,第二节 新开发土地的成本法估价,8,二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括：,第二

3、节 新开发土地的成本法估价,9,三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。,第二节 新开发土地的成本法估价,10,五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。 六、销售税费 指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方）缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。 包括： 销售税金及附加：营业税、城市

4、维护建设税和教育费附加。 其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。,第二节 新开发土地的成本法估价,11,第二节 新开发土地的成本法估价,七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出来。在测算时应注意以下几点： （1）开发利润是税前的，即： 开发利润开发完成后的房地产的价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费 （2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。 （3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：,12,第二节 新开发土地的成本法估价,A.计算基数土地取得成本开发成本，相应的

5、利润率称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本） B.计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用） C.计算基数开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即： 销售利润率开发利润/（开发完成后的房地产价值）,13,第二节 新开发土地的成本法估价,2.2 新开发土地的成本法计算公式,新地价,土地开发费,税费,利润,其他,原地价,新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本 管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润,14,第二节 新

6、开发土地的成本法估价,例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）,15,第二节 新开发土地的成本法估价,解：V取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息V（2% 5.5% 10%） 故：V（取得该荒地的总价土地开发成本管

7、理费用投资利息）/（12%5.5%10%）,16,适用于新建房地产的基本公式 （1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 （2）新建建筑物的成本法公式： 新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润,第三节 新建房地产的成本法估价,17,4.1 适用于旧房地产的基本公式 （1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧 或者： 旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 （2）旧建筑物的成本法公式: 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧,第四节

8、 旧房地产的成本法估价,P=L+C-D,18,4.2 重新购建价格 1. 重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。,第四节 旧房地产的成本法估价,19,2. 重新购建价格的求取思路 （1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，采用成本法求取重新购建价； （2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，然后相加求取重新购建价。,第四节 旧房地产的成本法估价,20

9、,3. 建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物重新购建价：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（重置成本）：指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同的建材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。适用于有特殊保护价值的建筑物。,第四节 旧房地产的成本法估价,21,4. 建筑物重新购建价格的求取方法 （1）单

10、位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例1 某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重新购建价格。 解：该房屋的重新购建价300120036万元,第四节 旧房地产的成本法估价,22,例2 某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元/立方。试估算该房屋的重新购建价格。 解：该房屋的重新购建价50060030万元,第四节 旧房地产的成本法估价,23,（2）分部分项法 先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各

11、个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，来求取建筑物重新购建价。,第四节 旧房地产的成本法估价,24,分部分项法示例,第四节 旧房地产的成本法估价,25,（3）工料测量法（数量调查法） 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和

12、人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。 优点：详细、准确 缺点：费时、费力。,第四节 旧房地产的成本法估价,26,工料测量法示例,第四节 旧房地产的成本法估价,27,（4）指数调整法 利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价。,第四节 旧房地产的成本法估价,估价时点上的重新构建价=历史成本* （估价时点建筑成本指数/建造时的建筑成本指数）,28,4.3 建筑物的折旧 1. 建筑物折旧的概念和原因 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 建筑物折旧的原因 （1）物质折旧：建

13、筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。包括： 1）自然经过的老化 2）正常使用的磨损 3）意外破坏的损毁 4）延迟维修的损坏,第四节 旧房地产的成本法估价,29,（2）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 （3）经济折旧 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造成的建筑物价值损失。 原因：经济因素、区位因素、其他因素。,第四节 旧房地产的成本法估价,30,练习 1、下列属于建筑物的哪种贬值： A功能衰退 B正常使用的

14、磨损 C环境恶化 D门窗破旧 E位于城市衰落地区 2、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。,第四节 旧房地产的成本法估价,31,2. 建筑物折旧的求取方法 耐用年限法、成新法、市场提取法和分解法四种。 一、耐用年限法 耐用年限法有关的概念 （1）建筑物的自然寿命与经济寿命 （2）实际经过年数和有效经过年数 （3）剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过

15、年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。有效经过年数=经济寿命-剩余经济寿命,第四节 旧房地产的成本法估价,32,注意：土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。,第四节 旧房地产的成本法估价,33,1. 直线法 直线法的年折旧额的计算公式： Di第i年的折旧额 C建筑物的重新购建价格 S建筑物的净残值 N建筑物的经济寿命 R建筑物的净残值率,第四节 旧房地产的成本法估价,34,年折旧率： 有效经过年数为n年

16、的建筑物折旧总额的计算公式：,第四节 旧房地产的成本法估价,35,直线法折旧下的建筑物现值计算公式： 建筑物的经济寿命有效经过年数剩余经济寿命， 即：,第四节 旧房地产的成本法估价,36,练习 某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为10%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。,第四节 旧房地产的成本法估价,37,解：年折旧额 折旧总额 建筑物现值,第四节 旧房地产的成本法估价,38,二、成新法 计算公式： 其中，V为建筑物的现值，C为建筑物的重新购建价格，q为建筑物的成新率。 用直线法计算成新率的公式为： 当R0时，,第四节 旧房地产的成本法估价,39,例 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算建筑物的成新率。 解：,第四节 旧房地产的成本法估价,40,第四节 旧房地产的成本法估价,三、市场提取法,通过分析一定数