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1、,翠屏湾花园城2010年营销策略,汇报内容,一、市场概述,市场概述：,2009年，是中国房地产业否极泰来，大爆发的一年，在经受了2008年全球金融危机大环境的影响后，随着政府房贷、税收等刺激楼市优惠政策层出不穷，2009年全年南京市场表现异常抢眼，月均成交10000多套，日均360套。江宁111月共成交住宅21205套，月均成交1927套，预计2009年江宁全年成交面积约119万平米，而11个月成交面积已达2288285.75平米，超出人们预料。 商铺投资市区商铺投资也呈旺销态势，市区如万达、地铁商铺、红街、明发商业广场等，但和本项目相比，不具有很强的可比性，项目附近的托乐嘉商铺已经售完，汇金
2、九龙商业街也有一定距离，价格约12000元/平米。不管是住宅还是商铺，预计至少明年一季度将延续旺销态势，但由于银行信贷的收紧，南京房地产优惠政策年底截止等因素，二三季度市场也许会出现盘整。,目前通常把j江宁划分八大板块：岔路口河定桥片区、三山百家湖片区、东山片区、科学园片区、九龙湖片区、滨江谷里片区、禄口秣陵片区和汤山麒麟片区。,三山百家湖板块在售和将售项目分析,三山百家湖板块目前在售项目较少，推售节奏缓慢，推售量较少，现在只有瑞鸿鸣邸有住宅销售。 目前区域楼盘住宅的销售均价达8000元/平方米以上，商铺销售均价达10000元/平米。 目前区域在售楼盘去化情况良好，2009年下半年推出的住宅和
3、商铺房源已基本销售完毕，市场上可供选择的房源较少。 户型设计主要以80多平、100平米-200平米左右的中大户型为主，而60-80平米的紧凑户型市场供应不足。,二、项目现状,项目现状和工作总结： 1、住宅基本售完，总销售额约800万元，提前完成了合同约定的住宅销售任务； 2、和开发商紧密合作，及时解决工作中遇到的各种问题； 3、商铺营销工作因售楼处现状并未大规模开展，目前处于蓄水期。,项目商铺SWOT分析： S: 一、将军大道核心商圈； 二、户型多样灵活分割； 三、周边企业和别墅等高端客群较多。,W: 一、户型面积较大，总价较高； 二、项目附近人气不足，市场培育周期长； 三、价格偏高，市场吸引
4、力有限； 四、市场宣传力度不够，潜在客群的认知度低。,O: 一、同区域可供投资选择的商铺项目不多； 二、较低的租金价格是项目具有较强吸引力的亮点之一； 三、潜在的升值空间。,T: 一、2010年开盘的商铺项目存在不确定性，竞争性犹存； 二、商管管理问题； 三、已售商铺经营杂乱影响项目整体形象。,待解决问题： 1、由于售楼处更换新地址，而新地址工程进度问题，未来将给售楼处的装修造成影响； 2、客户获取项目信息渠道较少，本年度仅做了以住宅为主的Hou365的网站赠送广告、单页和短信等；,三、营销策略,营销计划： 因本项目商铺营销是重点，但又因商铺面积较大，需要客户具有较强的购买力，故我司认为商铺的
5、主要营销策略为：招商先行，带租销售。 依照公司销售要求，2010年商铺销售率达90%的目标，翠屏湾花园城有必要重新树立拉高项目的“南京首席德式商铺”的形象，进行差异化宣传，通过网络、短信、广播、DM直邮和电梯框架（窄众）和活动营销等多种方式向客户告之商铺的增值空间，提升商业项目的招商吸引力。,商铺来访来电统计：,商铺客群分析：,从10月初到12月25日，商铺来电来访总量为34组，来电来访量中，市区占据大半，且从商铺本身的投入来看，江宁的消化量有限，需要实力较强的市区投资人群。通过调研回访后，有效回访达15组，以中小企业主（个体）的投资意向最为强烈，在以后的营销过程中，应当特别给予关注。 建议广
6、告营销人群主要应包括南京的中小企业主、商人、公务员、教师、律师、 周边大中企事业单位的中高层等，这些潜在客群基本上有稳定的高收入，2010年的营销力度应该加强（如短信客户区分、写字楼框架等手段）。,1、2010年推广诉求重点： 地段 将军大道 核心商圈 产品 跃层商铺 灵活分割 策略 免租有期限优惠,口纯粹五星生活,一月工作内容：地下室营销为主 主推广语：小空间 大作为 推售区域 27-36幢状况较好区间为主，其它区域为辅 一、做一横幅挂于小区出入口用于地下室营销 规格 7米*10元=70元 内容 迎新春地下室惊爆价发售 手段：1、价格优惠，对外报价3000多，实际成交低一点 2、送小礼品 3
7、 、送半年物业费：优惠日期至3月16日 4、小区海报 二、至少在售楼处内做三块展板分析地下室的诸多功能。（储藏室、PARTY房、工作室） 注：展板设计需要建膜，特殊平面设计，费用稍高,口纯粹五星生活,二月工作内容：商铺招商预热（地下室继续推售中） 主推广语：跃层空间 经营随意 江宁唯一 ！ 一、商铺新的商业宣传折页审核并和印刷公司签约； 二、House365的商铺网络广告预热的设计和档期确认； 规格：全屏弹出或者通栏 时间：一周 费用：约45000元,口纯粹五星生活,三月工作内容：客群的印象强化准备工作 一、商业宣传折页到位； 二、确定一家售楼处装修的合作公司和效果图初审 三、投放一次网络广告
8、 四、商铺招商工作的展开； 1、招商先行，统一管理； 2、中价抢市，力招主力店； 3、淡化总价，强化前景。 五、楼宇框架广告的联系设计和到位。,口纯粹五星生活,四月工作内容：商铺客群的强化工作和新售楼处现场指导工作 一、新售楼处装修开工； 二、DM直邮设计到位，市场预热启动; 三、如果本月有房展会可联系发放单页。,口纯粹五星生活,五月工作内容： 一、新售楼处装修开工； 二、活动当周短信、电话邀约和邀请函直邮； 二、五月中下旬举行招商客户集中签约会； 招商活动期间（7天内），可享受如下优惠； 56、58号楼 一年免租，送三个月装修期 55号楼 半年免租，送三个月装修期 3、4号楼 半年免租，送一
9、月装修期 三、对购买商铺老客户进行回访，告之老客户优惠信息（商铺老业主推荐新业主购买商铺可获”老代新”奖励，新客户有优先选铺权）； 四、SP活动。主力店开业期间（7天内），邀请新闻媒体报道炒作。,口纯粹五星生活,蓄水期主要工作： 一、投放广播广告； 三、投放网络广告； 四、电梯框架广告的合作到位； 五、7月前新售楼处装修完工；,开盘强销期主要工作： 一、网络和短信广告； 二、销售员开盘培训； 二、联系商铺专家和演艺公司； 三、现场签单优惠策略； 四、蓄水客户邀约等各项准备工作； 五、物业全面竣工期（7天）内媒体的报道和炒作。 口纯粹五星生活,全屏弹出 7000元/天 960*300 通栏 45
10、000元/周 960*70,House365报价：,广播：,南京交通台 FM102.4 智勇在线,四、费用预估,1、2010年度营销费用估计： 本案明年的商铺销售总价约137296107元（未包括56幢和58幢），按营销费用比例1%，可得出，整体营销推广费用约为人名币约137万元，2010年计划营销费用约100万元，剩余费用用于2011年。,综述： 鉴于2009年房产大环境的形势尚不明朗，虽然可能不一定延续2009“超火”状况，但暴跌的可能性也不是很大。通过调整力量对比，避实击虚，进行错位竞争，大力宣传项目的规划特点、收益前景、户型特点、品牌文化内涵的独到之处，与其它项目分割，在具备这些优势的情况下，扬长避短巧妙地将竞争对手的优势化为劣势。同时调整部分户外广告位置，提高广告的功效。 原则上要每周至少保持一次的媒体曝光率，采用网络、DM直邮、电梯框架和广播，结合活动营销综合推广。,THANKS,
