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1、项 目 评 估,2011.2,Company Logo,一、基本概念与依据,一、项目评估的基本概念与依据 属于*银行贷款业务流程中的重要环节；根据中国*银行风险管理体制改革方案，属于授信业务平行作业范畴。 由*银行提供信贷支持的固定资产投资项目，包括利用*银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款项目、境外筹资转贷款项目、*银行作为债权人的项目融资、利用*银行开出的融资类保函等所兴建的项目和房地产开发贷款项目，在贷款审批决策前要按规定进行项目评估。 项目评估是指*银行对借款人申请使用贷款的固定资产建设项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、财务效益、银行效益及潜在风险等方面进行全面系统的分析论证
2、，为贷款决策提供意见和建议的工作过程。,Company Logo,一、基本概念与依据,固定资产贷款项目评估（不含房地产）依据：中国*银行固定资产贷款项目评估办法。（内容的详尽描述见中国*银行信贷业务手册第三篇第二章项目评估） 房地产贷款项目评估依据：中国*银行房地产贷款项目评估暂行办法。（内容的详尽描述见中国*银行信贷业务手册第二篇第六章房地产开发类贷款）,Company Logo,一、基本概念与依据,根据项目建设规模、申请贷款额度、项目评估复杂程度、评估力量等情况，项目评估可以采用内部评估或委托评估的方式。 内部评估：由*银行相关人员成立评估小组，直接对项目实施评估； 委托评估：对于评估能力
3、不足、缺乏相关领域评估经验或存在技术疑难问题的项目，可委托专业咨询机构评估。,Company Logo,一、基本概念与依据,评估有效期一般是一年，超过一年的，信贷经营部门应书面征求该项目评估行风险管理部门是否需要对项目评估报告进行重检或重新评估的意见。对下列情况，应重新组织评估：对下列情况，应重新组织评估： （1）已列入国家产业政策限制发展的项目； （2）项目融资方案或工艺技术方案发生重大改变，导致投资、财务效益测算发生重大变化； （3）项目投资方或市场发生重大变化，导致项目效益和借款人资信情况发生重大不利变化； （4）其他影响评估结论的事项。,Company Logo,二、基本条件与主要内容
4、,二、项目评估的基本条件与主要内容 拟进行评估的固定资产贷款项目，原则上应具备以下基本条件。暂不具备条件的，但属于我行积极营销确需提前介入的项目，也可进行评估。 （1）借款人和项目各投资者经有权机构审计的近三年及最近一期资产负债表、损益表和现金流量表，且须附上附注说明；以及审计报告全文； （2）项目建议书（如有）、可行性研究报告/初步设计、项目申请报告、新开工、概算调整等资料及有权审批部门的主要批复文件； （3）借款人/项目发起人(公司)章程、合同及批复文件； （4）项目建设与生产条件落实的有关批件； （5）项目环境保护、国土资源、城市规划、安全生产等的批复文件； （6）项目资本金落实文件；
5、（7）项目各投资者出具的投资承诺函； （8）保证人或抵押人出具的担保函或意向承诺函； （9）保证人近三年及最近一期的资产负债表、损益表和现金流量表； （10）项目评估和贷款决策需要的其它文件。,Company Logo,二、基本条件与主要内容,固定资产贷款项目评估（九章）：前言；借款人评价；项目概况评估；产品及市场分析；投资估算与融资方案评估；财务效益评估；不确定性分析；银行相关效益与风险评估；总评价 房地产贷款项目评估（九章）：项目评估结论；借款人及项目主要关系人资信评估；项目概况和建设情况评估；项目市场情况评估；投资估算与融资方案评估；财务效益评估；财务基础数据的确定；不确定性分析；银行效
6、益与风险防范措施评估,Company Logo,二、基本条件与主要内容,归纳起来，项目评估是对以下三个方面评估： （1）借款人或者项目发起人、项目投资人，以及项目主要关系人的资信分析； （2）项目分析（项目概况、产品及市场分析、投资估算与融资方案评估、财务效益评估、不确定性分析）； （3）银行相关效益与风险评估。,Company Logo,三、借款人分析,三、借款人分析 借款人分为既有法人和新设法人。既有法人是指已存在的企事业单位，新设法人是指为项目建设而新组建的项目法人。特殊行业项目贷款可由具有借款资格的行业主管部门或由其授权具有贷款卡的事业法人作为借款人。 关注点： （1）主要对借款人的基
7、本情况、资本结构、组织架构、领导者素质、融资情况及资信状况、经营状况及财务状况等方面进行分析； （2）对主要投资人的基本情况、领导班子构成、经营业绩、管理水平等方面进行评价； （3）如项目参与人（包括项目主办人、股本投资人、借款人、贷款人、担保人等）在投资协议或其它有关合同中对项目管理、技术或销售等事项作出承诺，应评估其履行能力； （4）所有项目均须对项目各相关人之间的产权及其它关联关系进行调查，必要时应绘图说明。,Company Logo,四、项目分析,Company Logo,四、项目分析项目概况,（一）项目概况,Company Logo,四、项目分析项目概况,关注点： （1）项目建设是否
8、符合国家产业政策、行业发展规划和区域经济发展规划等政策要求，是否享有或可能享受国家和地方给予的优惠和扶持政策，分析项目受政策变化影响的程度和潜在政策风险,Company Logo,四、项目分析项目概况,（2）项目立项 审批制：使用政府性资金投资建设的项目 核准制：对于企业不使用政府投资的项目，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准 备案制：除政府核准投资项目目录以外的企业投资项目 有关文件： 国务院关于投资体制改革的决定 政府核准的投资项目目录（2004年本） 广东省政府核准的投资项目目录（2004年本）（粤府【2005】121）号 外商投资产业指导目录（2007年修订），
9、等等,Company Logo,四、项目分析项目概况,电力 水电站：在主要河流上建设的项目和总装机容量万千瓦及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。 火电站：由国务院投资主管部门核准。 核电站：由国务院核准。 电网工程：千伏及以上电压等级的电网工程由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。,Company Logo,四、项目分析项目概况,交通 新建（含增建）铁路：跨省（区、市）或公里及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目按隶属关系分别由国务院行业主管部门或省级政府投资主管部门核准。 公路：国道主干线、西部开发公路干线、国家高速公路网、跨
10、省（区、市）的项目由国务院投资主管部门核准，其余项目由地方政府投资主管部门核准。 煤炭、矿石、油气专用泊位：新建港区和年吞吐能力万吨及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项自由省级政府投资主管部门核准。 集装箱专用码头：由国务院投资主管部门核准。 新建机场：由国务院核准。 扩建机场：总投资亿元及以上项目由国务院投资主管部门核准，其余项目按隶属关系由国务院行业主管部门或地方政府投资主管部门核准。 城市快速轨道交通：由国务院核准。,Company Logo,四、项目分析项目概况,外商投资 外商投资产业指导目录中总投资（包括增资）亿美元及以上鼓励类、允许类项目由国家发展和改革委员会核准。 外商投资
11、产业指导目录中总投资（包括增资）万美元及以上限制类项目由国家发展和改革委员会核准。,Company Logo,四、项目分析产品及市场分析,（二）产品及市场分析 在分析项目产品特性的基础上，对产品在国际国内市场、特别是产品目标市场上的供求状况及价格走势进行预测、分析产品的市场竞争优势及项目产品的市场营销策略，综合评价项目产品的销售潜力和前景。,Company Logo,四、项目分析产品及市场分析,关注点： （1）对于非工业性项目，应根据行业类型和项目目标市场或者是项目影响区域的特点，来分析项目产品或服务的供需现状、变化趋势和价格走势。例如：交通运输项目，主要调查和分析项目影响区域内各种运输方式的
12、分布现状、客货运力、运量及流向，区域内用户的客货运输需求及满足程度，以及随着经济和社会发展，各种运输方式的发展变化（含运力、布局、价格、政策变化等）所引起的供需变化。又如：学校、医院等公益性及基础设施收费项目，主要调查和分析项目影响区域内的学校、医院等的类型、数量、服务能力和主要服务对象，区域内有效需求人口的需求类型及满足程度，以及根据相关法律规定和政策，随着经济、社会及城市规划发展，学校、医院的发展变化（包括数量、结构、满足程度等）所引起的供需变化。,Company Logo,四、项目分析产品及市场分析,（2）价格走势分析时，应遵循稳健原则，不应低估投入品的价格和高估产出品的价格，避免预测的
13、项目收益失真，区分情况如下： a、充分竞争性产品的价格应按国际或国内市场价格测算； b、对产品价格需要由物价部门核准的项目，应按照物价部门对项目产品价格的批复测算； c、城市基础设施和服务品的价格，应根据政府价格政策，以及消费者支付意愿和承受能力进行测算。,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,（三）投资估算与融资方案评估 编制3张表： 固定资产投资估算表 固定资产投资资产分类表（分成三类：固定资产、无形资产、长期待摊费用） 投资计划与资金筹措表,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,1、投资估算 投资估算项目设计任务书或者可行性研究阶段及评估阶
14、段对项目总投资的预估 投资机会研究或项目建议书阶段的投资估算：误差率可在30 初步可行性研究阶段的投资估算：误差控制在20 详细可行性研究阶段的投资估算：误差率应控制在10 概算造价项目初步设计阶段对项目总投资的估算 预算造价项目施工图阶段对项目总投资的估算 实际造价工程竣工决算造价,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,项目总投资评估包括固定资产投资评估和流动资金投资评估,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,工程建设其它费用包括：土地使用费；建设单位管理费；勘察设计费；研究试验费；建设单位临时设施费；工程建设监理费；工程保险费；引进技术和进口
15、设备其他费用；联合试运转费；生产职工培训费；办公及生活家具购置费，等等。 基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。一般由下列三项内容构成：a、在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；b、一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；c、竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,基本预备费率标准,Company Logo,
16、四、项目分析投资估算与融资方案评估,关注点： 投资估算依据是否符合国家及行业主管部门颁布的有关规定，工程内容和费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准来扩大投资规模，有无漏项、少算或人为压低造价，是否与项目规模、功能、档次、经营方案相符合，必要时应对投资构成比例是否合理及不合理的原因作出评价并对投资概算进行据实调整。,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,2、融资方案评估 通过分析项目建设和生产所需全部资金的来源、构成（含资本/负债比例、长短期负债比例、资本金结构、银行债权融资机构等）、按计划到位的可能性及与项目投资计划的匹配型，评估项目融资方案的合理性、可靠性及对*银行贷款的保障能力。,Company Logo,四、项目分析投资估算与融资方案评估,关注点： （1）权益类资金来源中的货币资金部分，应根据各投资人近三年及最近一期的财务报表，结合其在出资期间的债务偿还、投资计划及其它资金运
