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1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载销售广告视为合同要约的条件范本 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。平等原则：根据中华人民共和国合同法第三条：“合同当事人的法律地位平等， 一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同 当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包 括三方面内容：合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问 单位大小和经济实力的强弱，其地位
2、都是平等的。合同中的权利义务对等。 当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得 无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当 事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌 驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫 等手段签订合同。自愿原则：根据中华人民共和国合同法第四条：“当事人依法享有自愿订立合同 的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规 定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合 同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；
3、第四，当事 人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可 以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则：根据中华人民共和国合同法第五条：“当事人应当遵循公平原则确定 各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要 公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和 义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违 约责任。 诚实信用原则：根据中华人民共和国合同法第六条：“当事人行使权利、履行义务应 当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程 中，都要诚
4、实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。 善良风俗原则：根据中华人民共和国合同法第七条：“当事人订立、履行合同，应当 遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共 利益”的规定，“遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩 序和损害社会公共利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同 的内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的内容要符合社 会上被普遍认可的道德行为准则。商品房买卖司法解释第三条解读【销售广告视为合同要约 的条件】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第三条【销售广告视为合同要约的条件】商
5、品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就 商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具 体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重 大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。本条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民 事责任的解释。目前，商品房买卖 90%以上是以广告形式向社会公开出售 的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。据 报载，在 2003 年“ 3.15 ”国际消费者权益保护日，中国消费者 协会公布 2002 年因商品房广告虚假引起的投诉比上一年增长 177%
6、，成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问 题。近几年来，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日 益高涨，国家有关部门也下了很大的力气予以治理整顿，但因 相关的法律措施不配套，法律责任的界限不明确，虚假广告已 成为商品房销售领域的瘤疾，根治较难。有人在报纸上写了一 则笑话：说某地举办吹牛大赛，最终杀人决赛圈的一水儿全是 售楼小姐。还有人撰文指责有的商品房广告简直就是颠倒黑白，说：明明是商住混杂的塔楼，去口说成是与国际接轨的SOHO品；明明是积压多时的空置房，却说成是保留单位、典藏 户型 ; 明明是楼盘紧靠着蚊虫滋生的烂泥塘，却说成是热带雨林 性气候。本条司法解释就是在征求各方面意见的
7、基础上，对商 品房销售广告的民事责任作出的一个新的界定。本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告” 是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广 告、广播电视广告和招贴广告 ； 售楼书及各种宣传材料 ； 施工现 场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房 地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏 目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式， 在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的 说明或者对商品房质量的声明、陈述。这些说明和允诺，在多 数情况下房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同 的签订又有
8、着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开 出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告， 更是容易产生广告应有的诱惑力，因此，如何界定房地产广告 中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺 度，是审判机关必须面对的迫切课题。目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：(1) 向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如 提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家 具、厨具、电话，等等。(2) 对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装 饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公 用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木 子母门
9、”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等 等。(3) 对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有 进口高级电梯，地下车库电梯直达， 24 小时热水，温泉人户， 网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。(4) 对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“ 5000 平方米人工湖景”，“ 2000 平方米喷泉休闲广场”，“ 10000 平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医 院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、 文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核 心，坐享CBD勺周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、 地铁近在咫尺”，“
10、为小区业主提供始于零岁，伴随一生 勺社区教育新模式”，等等。(5) 承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租” 等售后回报，为银行按揭贷款买房勺提供“回购担保”，以及 为外地购房者办理本地城市勺户口指标，等等。审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷勺处理，有 不同意见。一种意见认为，像其他商业广告一样，商品房售楼 广告除非包括了合同勺主要内容从而成为要约，一般只属于要 约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，而作为要 约邀请勺售楼广告是没有拘束力勺，因此，商品房销售宣传广 告只是一种要约邀请，如未将广告宣传勺内容订入合同，就不 能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚
11、实 信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补 救。另一种意见认为，由于要约引诱具有“对世性”，当事人 在发出要约引诱时必须先尽前契约义务，如揭示合同内容的所 有事实，不能随心所欲或作虚假的陈述，因此广告的真实性已 成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在 售楼广告中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同 时的优势地位，拒绝订人合同中，故其明白无误的“说明和允 诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求、它以购 房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约 的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即广告许诺具 有不可撤回性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、 协力、诚信为内容的前契约义务，通常称之为“要约的形式拘 束力”。中华人民共和国广告法 （以下简称广告法 ）第 9 条规定：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、 生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、用途、质 量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销 商品、提供服务附带赠送礼品的，应当表明赠送的品种和数 量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明 白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售 楼广告中作出许诺以后，一旦与购房人与之签订买卖合同，开 发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。
