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1、港中旅 青岛海泉湾项目策略提报,2010年10月10日悟石整合海泉湾项目组,中国没有度假地产！,世界城市： 遵循从“旅游”到“度假居住”的革命 回顾寰宇，滨海旅游地产多年来不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季的客流量。从而进一步实现对整座区域经济和社会发展的全面带动；城市知名度和价值度的提升。,这源于度假产业对城市价值的战略推动,旅游景气度,传统理念,强调常年人口沉淀,旅游季节,回顾全球著名的度假胜地,依赖许多的世界之最，度假的收入已经超越了石油收入，占GDP的10以上。解决了25的就业率，每年1500万人来迪拜旅游。,迪拜,马尔代夫,度假业已超过渔业，成为马
2、尔代夫第一大经济支柱。度假收入对GDP贡献率多年保持在30%左右。,巴厘岛,旅游业是的巴厘岛的支柱产业，每年创造的产值占全印尼旅游业的1/4，GDP的1%-1.5%。巴厘岛是连续几年占印尼旅游收入的45%，巴厘当地居民的80%都从事旅游业。,夏威夷居民个人收入以及州政府的税收都依靠每年观光的700万国内外游客，旅游收入占当地总产值的60%，使夏威夷经济增长率始终高于美国经济平均增长,夏威夷,度假经济： 为当地城市价值的提升、全球知名度的提升、产业链的形成具有决定性的意义。,在世界度假产业这块肥肉上 唯独中国缺席!,代表中国的度假产业出席列国！ 谁能担此大责？,当之无愧，中国旅游度假产业的龙头老
3、大 港中旅 责任央企的国家战略眼光 承担国家经济民生、社会发展之责,海泉湾国家使命 一场事关大青岛城市价值开发的战略运动,品牌认知,大盘定位,五区定位,推广建议,Contents 目录,广告执行,品牌认知,壹,港中旅品牌在全国,5-8年時間，完成全國十大旅遊基地戰略佈局。 形成以珠三角的深圳、珠海、長三角適合旅遊地產開發的中心城市如上海、寧波； 環渤海的青島及北京；東北瀋陽； 西部咸陽或成都、重慶；海南等城市的全國戰略佈局。 初步形成集團旅遊地產開發龍頭地位。,中国度假地产领导者,作为一家实力雄厚的中央直属企业，港中旅是中国旅游事业当之无愧的龙头老大。在中国度假地产的运作上，港中旅的品牌力量誉
4、满全球。 以深圳华侨城、锦绣中华、世界之窗、中国民俗文化村、海泉湾（珠海）等辉煌业绩，和央企的绝对实力，成为渡假地产上的巨无霸。,46亿、110万平方米 集豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉中心、演艺剧场、风情商业街、海鲜大世界五大旅游要素为一体，青岛海泉湾度假区 将打造亚洲一流的以海洋温泉为核心产品的大型综合旅游休闲度假区， 直接拉动青岛旅游产业由观光型向休闲度假型转变。,港中旅 以国家实力，领擎北中国,港中旅：落地北方的企业身份界定,中国度假地产整合商,由此，以世界度假资源开发为己任，拓步北中国海,世界驶入海泉湾,大盘定位,贰,拥有全球最具魅力的海岸线,青 岛,也拥有全球最为珍稀的温泉,城市
5、命题：需要更稳健的开发资源 山东半岛受季节性限制，旅游旺季为120天左右。多年来，围绕海景的旅游开发有着无法回避的发展瓶颈：夏秋旺盛，春冬淡然。 而青岛作为一座旅游宜居城市，除了海，海水温泉成了代表城市跻身世界度假胜地的关键因素,发展即墨温泉镇，就是发展世界度假资源 以海水温泉成为区域返季旅游度假的重要支撑（冬季温泉旅游人群更多），促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升，发展即墨海水温泉，即是让青岛成为世界知名度假城市,竞 品 洞 察,竞争差异化思考,同资源片区的 嶺海、芭东小镇、天泰圣罗尼克、青建香根温泉、海信温泉王朝 广告定位： 嶺海-千岛之城画海为疆（强调规模） 芭东小镇5分钟忘记自己
6、，20分钟忘掉世界。（强调距离感） 天泰圣罗尼克-新东部，原创、合院、洋房 / 一个可以改变生活方式的房子 （物理性） 青建香根温泉-国宾级温泉行宫 （强调阶层属性） 海信温泉王朝-温泉，新八大关/纯粹南加州假日风情（强调温泉及品牌影响力）,嶺海,建筑面积约500万平方米，总投资200亿元 。集旅游、度假、住宅于一体，国际博览中心、超五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓及高层、多层住宅等物业形态。建成后将以“会议之城、运动之城、教育之城、观光之城、养生之城、生态之城”的超大城市阵容,定位：千岛之城画海为疆,芭东小镇,定位：青岛温泉镇居住旅游度假休闲疗养别
7、墅城堡,158套纯独栋，每一栋别墅浸润原汁原味的北美风格。 包括：法国小乡村风格； 现代欧陆风格； 棕榈风格； 皇家英式风格； 古典意大利风格等。 优点：醇熟独栋 性价比高,天泰圣罗尼克,定位：地中海式希腊建筑 圣罗尼克湾取义,洋房。组团式山地联排别墅。 06年入市，先入为主的占有了温泉镇的自然资源和天泰在温泉度假区的山地体育公园、滑雪场、假日海滩、天象台等，重点强调产品中的合院文化、坡地风情、情景露台、庭院等。 优点：扎根深。 但是，正因为他们一切成型，也给我们超越的空间。,海信温泉王朝,加州风情 特色别墅，低密居所 典型的乡村度假型物业。 其中100亩为花园式中心酒店及度假式小户型公寓，剩
8、余部分为度假式纯别墅社区。 物业种类有联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，面积区间200平方米-400平方米。 本地块周边拥有丰富的海水温泉资源，实现户内通温泉水，定位为温泉休闲度假别墅。,青建香根温泉,青建香根温泉将分两期开发共121套精致小巧别墅， 力求打造西班牙风格的国宾级温泉行宫。 为西班牙风格国宾级独栋别墅。-卖贵气 香根温泉酒店最先开工建设， 建成后的酒店内将拥有各种风格客房、 中西餐厅、温泉泡池、汤屋、SPA水疗馆， 成为集商务、会议、休闲、度假于一体的拥有 青岛市最大的室外生态温泉的温泉度假酒店。,区域发展： 缺乏继承城市使命，开拓区域价值的标杆项目,产品同质化 区域项目多为旅游度假
9、功能为主，产品形象差异化不够明显。 核心价值雷同 位于温泉镇的别墅，有温泉几乎是必然。受温泉供给制约，本区域可供开发的温泉物业渐无，温泉的实际价值将无限凸显。因此，温泉虽然是共性，也是必须重视的资源优势。 缺乏大规模综合开发，有远见并承担区域价值提升的开发商,同质化的竞品环境却给了我们独树一帜、鹤立鸡群的可能 以港中旅的度假地产发展经验，树立区域的标杆性地位,策略目的：另辟蹊径，自成一统,海泉湾以领衔地位，承载青岛成为世界度假胜地的使命，同时也需要确定区域内的差异战略地位,引领与借势,肩负青岛城市价值开发的使命，以温泉镇板块的首席地位，在区域内囊括不同项目的分类功能，整合为海泉湾的辅助资源，带
10、领区域价值的全面提升，进而提升青岛作为国际度假宜居城市的价值,海泉湾区域标杆,山、海、河、湾、泉、滩六大稀缺资源构筑的完美度假生活,占地超过110万平米，建筑面积约81万平方米，世界性的海湾城邦！,商业,海鲜大世界,五星级酒店,剧院,温泉中心,温泉中心,风情商业街、海鲜大世界等,五星级度假酒店,国际会议中心,多功能宴会厅、会展中心,国际旅游,世界上极为罕见的海水温泉疗养和度假价值,亚太地区为数不多的，中国大陆的温泉旅游度假地,东北亚以温泉为依托的高端度假居住区,国际价值的原生海岸线、海滩和海景,产业集群，世界级度假地区中的新品类,具备国际度假资源和综合价值的丰富业态,世界稀缺的海景温泉度假胜地
11、,产业认知,城市认知,世界上著名的 海景温泉度假城市,全球高端生态居住区 全球高端养生度假区 世界海景温泉养生集群,青岛的高端度假生活区,温泉度假,生态疗养,国际集群,环球奢居,国际度假城青岛世界级海景温泉度假湾区,国际度假,理念基础基于板块的定位,特点,温泉疗养价值,支撑点,休闲度假价值,宜居内涵价值,全球极为稀缺的海水温泉 全球顶尖的温泉中心，18米挑高室内水世界 让温泉作为人们生活的日常供应 亚太地区极为稀缺的海景温泉，看海泡温泉,五星级酒店等，商务度假或是休闲渡假 海鲜大世界；滨海商业街；演艺中心、海滩 外围配套，天泰滑雪场、高尔夫球场、天文台 全球为数不多的大规模开发，丰富的度假产业
12、集群,亚太地区财富顶级人士的第一空间 在海泉湾度假的身份荣耀感 可以放松心灵，自己由着自己的个人空间,利益点,实力品牌价值,国际级企业港中旅央企实力，度假地产专家 成功的旅游地产运作经验和开发实力 覆盖全国的港中旅旅游客户资源 国际级企业的国际化视野,唯一性,内在价值,唯一性,城市生活价值,滨海大道沿线，环渤海城市链 大青岛30分钟生活圈 代表中国的正在崛起的度假板块 与区域其他项目联动的城市价值所在,全球顶级海景温泉疗养,全球顶级的温泉度假； 大盘多元度假体验,亚太财富顶级人士的 私享空间,国际度假地产运营商 实力打造，品质保障,滨海大道沿线 大青岛30分钟生活圈,整合资源,共性,理念基础基
13、于项目的定位,围绕项目稀缺资源进行核心诉求,温泉资源,景观资源,集群资源,产品资源,1、海水温泉 2、海景温泉 3、养生疗养 4、温泉海岸,1、湖 2、山 3、海 4、湾 5、滩 6、泉,1、温泉集群 2、滑雪场 3、天文台 4、即墨文化,海泉湾酒店、海鲜世界、滨海商业街、海滩、演艺中心。 具有全国知名度和广泛认知的度假产品资源,海景温泉海泉湾度假生活,理念基础基于项目的定位,企业资源,海泉湾作为度假企业拥有丰厚的度假资源 雄厚的开发实例和可以借势的企业旅游资源,世界级首席海景温泉度假集群,独特的产品力,为目标客群提供的生活方式,基础产品而高于产品，站在城市的高度上定位品牌,项目核心优势,品牌
14、定位,客群核心需求,品牌核心,世界级首席海景温泉度假集群,无可复制的资源占用,此前未见的度假生活,温泉养生体验,高端私享居所,强大资源配套,资源 私享 健康,理念基础基于项目的定位,大盘定位,世界级海景温泉度假集群,五区定位,叁,从客户角度考虑,人,海洋温泉游乐 温泉主题游乐产品 滨海休闲产品,居住 温泉居住产品 滨海居住产品,工作 LOFT MOHO,度假 会议产品 高端度假产品,养生 WELLNESS 养生产品 温泉游艇产品,除此而外，财富顶级人士消费思考,客户选择这里，一定有有自己特殊的要求与理由,顶级财富人士还需要什么空间？,1、与家人的空间 2、与朋友的空间 3、与同事的空间 4、与
15、路人的空间 5、商务上的空间,少了什么？,他们需要一个空间,一个真正属于自己的空间 一个可以是可以和其他空间集合的空间,也可以是“特定”和“特殊”的空间; 它的功能是“模糊”的,自己的空间,这样的空间，才是自己心灵上的第一空间,事业、感情是健康后面的零，健康是一，没有一后面的零都毫无意义。温泉度假即是为了获得健康； 成功之后，要对自己好一点；选择这里，选择自己的健康生活才是第一位的。他们需要一个自己的，把自己放在第一位的空间,从项目角度考虑,本案对青岛作为度假城市的革命性 依托海景温泉，使青岛四季都能常住 这是第一居所的属性，却拥有第二居所的生活质量,第二居所里的第一居所,核心需求,回归自然的
16、理念 健康的生活方式 放松心灵的属地 自由的居住体验,滨海 温泉 自己的首选空间,归纳五区的核心定位,海景温泉 第一居所,温泉海域名流湾居,补充定位,广告执行,肆,从物理层面来讲 海泉湾的产品力和港中旅的品牌力已毋庸置疑 而基于物理层面的精神获取 才是财富顶级人士需要的关键,广告表现的核心灵魂,又一次握手言和、又一次打败对手,这是每日拼搏想要的荣耀吗,当腕表告诉你的不是时间，而是岁月悄然逝去的痕迹，发现错过了什么,有些事情，需要结果吗,闭上双眼，放松灵与肉。听水怎么说,静静的,脑海突然划过一个想法。那些奋力得到的东西，现在重要吗？,给自己点时间，享受这一切 做喜欢的事情，品味过程,犹泉之淡然；海之无畏,人如水，水如人 生命是与自然的身心交融,为重拾记忆而感动，为敏获灵感而窃喜,在这里，都不再重要,五区案名-1,悦 泉 湾,悦是一种生活状态；泉是本案的基础属性。湾是对大区位的核心描述。悦泉湾描摹了区位也描摹了一种因泉而获得精神满足的客群生存状态,
