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1、新联财富广场 项目发展导入报告,2006.3,璀璨繁华 光荣梦想,璀璨繁华 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 光荣梦想 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）,报告要解决的问题,商业地产项目如何运作？ 项目所面临的市场如何？ 如何看待深入认识项目？ 项目如何进行整体定位？ 该如何将项目推广出去？ 项目招商工作如何开展？,报告思路,行业分析 分析市场 认识项目 挖掘机会,准确 定位,周密计划 深入执行,第一部分 商业项目运作分析,商业地产深度思考！,是开发商、投资者和经营者三者合一的有机整体 是一个不可中断的链条 开发商不能只管卖
2、商铺大赚特赚 同时还要为投资者和经营者留下利润空间 同时商业地产应该与城市协调发展 依托城市经营的大环境商业地产才能顺势而为， 取得项目的全面成功！,商业地产行业分析,一、项目与城市的协调发展,1、商业地产特征,商业地产一般都分布在城市最重要地段 最显眼位置 代表着城市的形象,2、商业地产作用,与整个城市的协调统一，为城市增光添彩 需重视展示地域文化特色 代表当地地域文化特色的标志性作品,二、必须遵循开发一般规律,城市中心寸土寸金，地价昂贵，折迁补偿、安置费巨大，开发成本非常高。 本项目对于成本的控制需科学有效。,2、严格对建设周期的有效控制,建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。
3、建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。 本项目开发周期建议严格控制在12个月内。,二、必须遵循开发一般规律,城市中心商业业态多样 本项目须有自己的市场定位，不必盲目跟风 树立自己的商业地产开发模式风格,4、要有跨行业整合的能力,商业地产不同于单纯的住宅地产，而具有跨行业的特点 不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位 本项目需牢不可破的树立销售为实、经营为先的发展理念,三、重视项目整体经营,1、重视前期策划与规划设计,主要表现在项目的前期策划与规划设计的科学结合 项目前期不能仅仅是建筑设计师的事，如果与前期相关市场与营销策划脱节或失去关联性，设计出来的产品大不了代表设
4、计人员又出了一件作品或建筑艺术品 本项目的规划设计依据市场调查得出定位结论，同时集中策划的灵感智慧，运用建筑的技术手段，发挥营销推广策略共同完成，配合需具有实效性。,三、重视项目整体经营,规模、档次、区域，要根据市场需求而定 项目在相关市场定位以后，既定大政方针不能随心变化 特别是对于定性定量的指标及定位的改变 确保战略的一致性,2、有效把握项目的定性与定量,三、重视项目整体经营,本项目需与功能与城市的文化、艺术相结合，才经得起时间的考验，形成具有城市特色的商业氛围 做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店,3、项目功能与城市的有机结合,三、重视项目整体经营,商业
5、经营空间与城市发展空间策划 单纯的项目开发转变为全过程的整体经营策划 市场营销定位转变为城市区域发展定位策划 商业性功能转变为提升城市文化功能策划 商业地产对历史文化的传承具有独特的作用 例： 发掘石库门文化产生了上海新天地 提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路,4、项目策划须有创新思路,四、突破经营管理瓶颈,经营管理是商业地产的瓶颈 突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活,国内商业地产实践的结果向地段论发出了挑战 占有好地段的商业地产不一定会赢 缺乏地段优势的商业地产不一定会输 这里面的分也就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈 本项目的投资者/经营者同样最怕的是经营不好 经营不好投资就会泡
6、汤 要想让投资者进入本项目，须使投资者对回报有充分的信心 进行专业商业地产经营管理，选择商业经营发展伙伴，是发展商必须考虑并重视的问题,五、构建价值增值体系,1、商业地产价值是由若干因素支撑的一个完整体系，不同因素的变化和组合，可以改变商业地产的价值。 2、追求商业地产投资利润，必须了解价值因素的排列组合及其对价值增值的作用，而且影响商业地产价值的因素复杂多样。,区位条件 物业类型 综合经营程度 装修 时间因素,五、构建价值增值体系,区位条件,宏观区位影响商业地产价值 不同城市有不同的社会经济环境、经济周期 相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值 同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租 直
7、接影响商业地产的土地成本,物业类型,不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是 商场（步行街/商业广场/商业中心等） 康乐中心（休闲、娱乐、餐饮） 写字楼 公寓 而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高,综合经营程度,五、构建价值增值体系,装修,大型综合性商业体，往往一应俱全，它们互相配合，营造商气，提升价值,装修造价越来越高，成为商业物业的重要组成部份 装修类型、风格影响商业物业价值,区域性大商业有长期投资前景 一般用年时间便可进入最佳经营期，并可保持年左右，此时价值最大。 之后则须进行重新装修，价值降低 “运用之妙，存乎一心”，善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可
8、以使商业地产项目更具增值潜力,时间因素,五、构建价值增值体系,“搞地产卖完就是硬道理”的想法存在很大问题 尤其作为商业地产开发商，这种提法、想法和做法都是不合适的 商业地产除要看是否有投资者把物业买走以外，更重要的是看他的后续经营管理 投资商业地产的人得到商业物业后，要有责任感。,六、必须承担社会责任,本项目的开发也是由多个环节组成 开发、销售、经营、管理，是一个链条,六、必须承担社会责任,第一个是开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，不给第二个、第三个环节留下利润空间，第二个、第三个环节没有利润空间，经营管理不成功，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。
9、 商业地产经营应该是由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应，本项目也不例外。,不得不思考 什么优势能使本项目在市场竞争环境中立足？,七、商家的选择要具有科学性，了解商家需求,1、在定位中必须要考虑的问题,商品线的宽度和深度 服务机构和店铺的数量 顾客服务的范畴 顾客服务的质量 主流生活方式及发展趋势 价格竞争性及敏感度 所处区域（社区）的标志及特性 环境及气氛营造,七、商家的选择要具有科学性，了解商家需求,2、市场战略审查,专业市场团队构成的精锐性 市场团队在项目团队中的级别区分 市场团队的推介质量/团队的专业技术 专业市场顾问的输入 解决好市场顾问相对开发商的利益冲突,八、
10、零售商业面临的问题参考,1、商业发展面临的困境,困境一：客流分享 困境二：租户难求 困境三：管理乏力,主观原因：投资者缺乏对商业发展规律的认识 行业原因：正面临着一场综合性的零售革命,2、面临困境的原因,八、零售商业面临的问题参考,3、确定并遵循两个重要的指导原则,一是国外经验与中国实际相结合 二是稳步发展与适时调整相结合,如何进行开发决策？ 如何进行营运管理？,第二部分 市场分析,市场情况分析,宏观分析 商业物业分析 消费情况分析 典型商圈分析 典型竞争项目分析 市场分析结论,宏观市场分析,长三角地区已经成为中国经济最重要一极； 江苏经济势头强劲，GDP总量位列第二； 苏南地区经济继续高速增
11、长； 苏锡常经济增长迅猛，尤其苏州无锡令人侧目； 苏南的县域经济发达，人民生活富足； 江阴、张家港、常熟都位居百强前列。,社会消费品零售总额达821亿元，比2000年增长了1.4倍，年均增长18.7%； 城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显加快，形成了以汽车、住宅、IT相关产品为主的新的消费热点； 全市私家车拥有量已突破30万辆大关,约为南京、无锡的总和； 贸易业经营形式发生巨大变革，超级市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展； 假日休闲娱乐消费逐渐成为新的消费时尚，假日消费为零售市场带来了巨大商机，成为“十五”时期一道新的亮丽的风景线。,苏州商业经济
12、分析,十五期间苏州社会消费品零售总额趋势图,十五期间苏州通讯产品零售总额趋势图,十五期间苏州个人住房消费总额趋势图,十五期间苏州餐饮业零售总额趋势图,2006年无锡国民经济持续快速发展。全市实现地区生产总值2805亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1； 私营个体企业20.74万户，从业人员110.99万人，注册资金1150.84亿元，分别增长21.0、28.2和30.2。私营个体企业实现增加值1210.39亿元，占全市总量的43.2，完成工业总产值3602.18亿元，实现社会消费品零售总额351.55亿元，上缴税金108.04亿元。私营个体固定资产投入495.91亿元，增长40.8； 社会
13、消费品零售总额824.11亿元，增长16.3，其中，城市消费品零售额695.49亿元，增长17.6；农村消费品零售额128.63亿元，增长9.7； 居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资25602元，增长15.7。市区城市居民人均可支配收入16005元，同比增长17.8。农民人均纯收入8004元，增长12.5。,无锡商业经济分析,让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 美国著名城市学家伊里尔沙里宁,印象张家港,百强前列 苏南四小龙,人居经典 环保模范,独具魅力 张家港精神,经济发达 人口少 能量小,张家港社会经济及房地产分析,2005年1-9月，张
14、家港市国民经济继续保持了健康、快速发展的良好势头，实现GDP520.69亿元，增长18.1； 外资，私企，规模经济，三者均衡发展，形成了苏南小城市的特有的富民结构。,城市 发展框架,中心城区的“一中心五组团”城市发展框架 所谓“一中心五组团”，即中心商务区、东部物流市场区、城西生活片区、南部暨阳湖生态园区、城北居住片区。 目前，张家港市区人口23.5万人，市区建成区面积30平方公里，城市化率达52%。按照城市发展规划推算，每年将有2万人左右进城。而从老城区现有的容量和承载能力来看，已无法满足这一需要。加上张家港城区人口集中在老城区，交通、环境、停车等问题已日益突出，未来人口也将向西、南与东面逐
15、步迁移。,张家港：商业大片争相上演,本案,香港城,步行街 老商业区,购物公园,传统的商业旺区，目前张家港唯一的商业核心， 代表和引导着港城的消费潮流， 张家港商家最密集、人气最旺的商业中心区。 ,步行街,在张家港人心目中，要购物就去步行街,步行街业态整体分析,步行街掠影不止1家的KFC，代表了步行街国际化的快速步伐。,消费者分析,年龄多集中于2030岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴而行； 根据现场调研发现，一些折扣店业务相对较为火爆，而特别高档 的商品相对而言，其营业状况稍逊一筹，反映出目前步行街消费心态 为价格主导性； 对比步行街与杨舍西街人流，步行街流动性明显慢于杨舍西街， 步行街更多地吸
16、纳休闲人群，反映消费者对新环境更有期待； 对于目前消费者而言，逛街的主要目的还是以购物为主，休闲的 潜在消费暂未被挖掘； 消费者品牌意识尚未有效建立，对比国际运动品牌和国内二线运 动装消费，国际品牌并未获得预期关注。,目前核心商圈整体分析,现有步行街缺乏互动性和时尚引导性，偏重购物，弱于参与； 现有步行街缺乏新奇性和消费体验性，偏重实际，弱于理想； 现有步行街缺乏更多时尚业态，多数原因在于现有租金过于高 昂，产租能力不高，单凭跑量的业态进驻本无可能； 凯丽百货、第一商场等高档百货经营日渐成熟，步行街及周边 商场购物功能将有可能进一步弱化，本区域内高档商品经营将受到 更大的冲击； 现有步行街表象看其经营产品已趋完善，但是业种分配上还存 在诸多缺陷，本案商业将有弥补该空缺的空间； 因现有步行街其规模有限，导致部分业态无法进驻。,张家港楼市经过近4年的发展，住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式，智能化物业管理，高档小区配套，景观营造等都达到了同类城市中上水平。 由于港城商业项目原本开发较少，加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因
