《{项目管理项目报告}商业项目前期市场研究定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}商业项目前期市场研究定位报告（140页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、盛泽舜湖西路商业项目 前期市场研究定位报告,苏州策源房地产投资咨询有限公司 2010-9,目 录,第一章 前 沿,盛泽千年丝绸古都 盛泽镇位于江苏省吴江市，是我国重要的丝绸纺织品生产基地和产品集散地，历史上以“日出万绸、衣被天下”闻名于世，有“绸都”的美称。地处太湖流域，沃野平展、湖荡密布、气候温暖、雨量充分，宜稻麦、宜蚕桑，是著名的鱼米之乡、丝绸之都。全镇总面积150平方公里，其中城区面积逾30平方公里。盛泽镇是吴江市的经济重镇，尤其是工业经济在全市占较大份额。,1、盛泽概况,地理位置优越 盛泽长三角经济圈核心 发展前景广阔 商机无限 盛泽镇位于江苏省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，东连上
2、海，西濒太湖，北依苏州，南接浙江，地理位置非常优越。苏嘉杭高速公路、227省道和江南大运河穿境而过，与沪宁、沪杭、沪苏浙高速公路、318、312国道和太浦河相衔接，交通十分便捷。,1、盛泽概况,纺织业盛泽经济的支柱命脉 盛泽作为中国最大的纺织产业基地，其丝绸纺织业已成为盛泽经济的支柱，占据全镇工业经济总量的90%以上，行业吸纳了20万从业人员。镇区30多平方公里集聚了2300多家纺织企业、5300多家纺织商行。 优质投资环境 盛泽自古以来就有重商务实的独特民风，共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的上万名纺织客商常驻盛泽经商，其中广东、福建等部分地区的客商还建立了多个商会，他们同时
3、也是盛泽私营企业主购房主力军。,1、盛泽概况,城区不断扩大 人口迅速增长 盛泽镇作为世界级的纺织品加工贸易中心，也是吴江重要的经济中心、商贸中心。近年来，随着盛泽城市化建设的快速发展，盛泽现已发展成一个30万人的特大型乡镇，镇区面积已经扩充到30多平方公里，预计在35年内城区面积将要扩展到50平方公里，发展成为一座产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美、有水乡文化特色的现代化中等规模工业城市。 盛泽截至2009年底，常住人口已经超过30万，其中在册人口约13.7万人；外来经商、务工人员约17万人，在人口的职业构成上，主要为私营企业主、商贩、工厂务工人员、公务员等,其中年平均收入
4、在12万以上的白领以及私营业主等高收入人群已经超过2万，本地居民以及私营企业主为主要购房置业、投资客源群体。 盛泽近年因城市建设加快，努力重点打造城西开发区等重点项目建设，短期内城区扩张带来新城区集聚效应，创造了新的房地产市场契机，但同时造成了楼市短期内供给量的大幅增长、局部区域内楼盘集中，使得整体房产市场竞争趋于激烈。,1、盛泽概况,严厉政策使得房产市场遭遇“滑铁卢” 今年自3月份以来，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，一系列抑制房价的“组合拳”也是将整体房地产市场击入了一个低谷。 住宅市场的暴风雨过后 迎来商业地产的彩虹 随着号称“史上最有力”的楼市调控政策的不断收
5、紧，不少投资者纷纷退出住宅市场，转而投资其他领域，在建筑行业，虽然住宅地产销售日渐冷清，但是商业地产转瞬成为投资者的“香饽饽”， 正可谓牛市之下，一般住宅被人们视之为拥有财富前景的上品；而逆市下，商业地产则彰显出其避开国家政策的优越性。 一轮新的商业置业风潮随之卷起 在绸都盛泽，一场商业风暴正在酝酿，我们热切期待！,2、房产市场背景综述,第二章 项目情况特征综合分析,1） 项目经济技术指标,1、项目地块条件分析,1、项目地块条件分析,1、项目地块条件分析,2）项目整体规划特征 项目由东、西2宗地块组成，因此项目东西较长、南北较窄，整体形状为狭长型；项目容积率较高，达到4.0，可以规划建成为两幢
6、高层L型围合，做成透天中庭设计，各自有独立大堂；项目底层为商铺。本案处于盛泽镇区主干道舜湖西路和西环路交界处，是新老城区之间的中心枢纽，地理位置十分优越，是未来新城区的CBD核心。 本案将来可以建设为集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、国际化管理公寓式酒店、大型百货商城、科技影院、高端休闲娱乐城、大型地下停车场为一体的综合性商业中心，打造为盛泽地区首席高端城市综合体。,1、项目地块条件分析,新城区第一站,2、项目地块周边配套与区域规划分析,1）区域板块分析 项目地块处在盛泽镇区东西向商业、景观主轴线舜湖西路和南北向交通、商业主干道西环路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段开通后，城西、城中两大板
7、块真正实现了无缝对接，而本案位置就处在两镇区板块交接处核心地段，是盛泽城区要塞枢纽，东连盛泽城中成熟商业生活区、西接政府重点发展规划城西新城区，繁华中心商圈与宁静高雅住宅生活在这里瞬间转换。地理位置得天独厚，发展前景十分看好。 盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整”是整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地；“西拓”是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优”是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。 本案为“西拓”城区发展规划的第一站，所在区域为老城区向新城区发展过渡的重点枢纽，其拓展优化进程
8、直接影响到城西板块的发展，此区域发展也受到政府相关部门足够重视。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,盛泽城区城区规划布局为“东整、西拓，南延、北优”,1）区域板块分析 城市结构形态： 盛泽城区目前主要为五大片区：老城片区、城中片区、新城片区、城南片区、城西片区。老城片区作为城区东北部的居住生活片区。城中片区以商贸市场为主带动周边发展。新城片区规划于运西路两侧布置盛泽城区行政、文化、体育中心。城南片区是城区工业集中片区。城西片区作为城区西部相对独立的工业、居住组团。 城区用地布局 规划将盛泽城区居住用地分为8个片区，分别为城东居住片区、里安居住片区、城中居住片区、目澜居住片区、郎中居住片区、新
9、城居住片区、运西居住片区、南麻居住片区以及其他分散居住区。 行政办公用地：于运西城西、市场路北，建设路东规划建设新的盛泽城区行政中心。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,2、项目地块周边配套与区域规划分析,2）项目周边配套分析： 本案位于舜湖西路与西环路交叉口，项目前即为刚修建完成的城区中心主干道舜湖西路，道路宽阔，一直连接城西新城区和老城中心商圈，车流、人流量很大，有着很大的商机。 本案东面接连即为盛泽中心城区，商业配套完善、成熟，人群聚集，商业业态较为丰富，以商铺店面房为主要商业格局;中心广场东盛步行街作为城中中心商业区已经较为成熟，国际大厦写字楼、学校、银行等商业设施配套环伺左右，形成
10、较为成熟、稳定的商业氛围。 项目地块西望便是城西工业、居住板块，目前是一片新兴建设发展的蓬勃态势。从本案延舜湖西路向西步行约15分钟即是城西新兴的高端住宅区，皇家领誉、东方花园、盛泽财富中心等大型住宅社区纷纷集中于此，为城西居住板块的核心位置，区域已经初步成熟，入住率都达到60%以上，形成稳定的消费人群，居住气氛浓厚。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,城西核心居住区咫尺距离,镇区商业、景观主轴线舜湖西路提供城中区域成熟商业配套,1.2公里半径辐射成熟生活商圈 本案项目周边1.5公里辐射范围内各类商业设施完善成熟、人流量大。城西、城中的交通枢纽位置堪称是盛泽最为稀缺的黄金地段，舜湖西路、西环
11、路两大主干道交汇形成绝佳的便利交通；南边接连成熟的住宅小区，西接新城区，皇家领誉、盛泽财富中心、东方花园等大型高端住宅社区也逐步成熟；城中商业聚集地吸引着巨大的稳定消费人群，使得自本案为中心步行15分钟半径范围内，能有近10万常住人口及消费人群，并且形成每天不间断的巨大人流。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,宽阔的舜湖西路西延使得城西住宅区与城中商区无缝对接，成为盛泽市东西向中心主轴干道。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,西环路是盛泽城区重要的环线道路，物流运输集中、车流量大、交通密集繁忙，从而为本案区域带来巨大商业人群消费，商机无限。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,3）交通未来
12、规划与区域未来功能定位： 盛泽城区规划道路网络为“方格网”形式，形成“四横四纵”主干路网，“四横”为市场路东方南路、南环路、三江路南环二路和南三环西路南三环路，“四纵”为珠江路、西环二路、东方北路盛泽路和东环路。 舜湖西路苏州干将路、上海淮海路 城区的商业、景观中轴线为：市场路、舜湖路、舜新路，东方大道和城区环路作为城区交通廊道。舜湖西路作为城区东西向主干道，商业业态丰富、成熟、人流量聚集，也是盛泽未来发展的高端中心商业街、景观主轴线，其于盛泽城区的重要性相当于苏州的城市中心主干道干将路、上海的中心商业街淮海路。 西环路南北交通主干道 本案东侧同时接连西环路，西环路是盛泽中心城区南北向交通主干
13、道，北可延接227省道、南可连中心大道以及南环路，拥有优越的地理通达优势。交通的便捷性使得此区域地段物流、运输非常发达、保证了较大的车流量和人流量。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,3）交通未来规划与区域未来功能定位： 本案所在区域依据盛泽城市规划发展定位，将来将成为盛泽镇城市副中心，城西新城区的住宅、商业、办公一体化的CBD区域核心。 本区域作为盛泽城西西拓发展的第一站，将成为城中板块与城西板块的桥头堡要塞。东西延舜湖西路承接城中成熟商圈和城西新兴高端住宅综合社区；南北延西环路承接城北河道生态片区和城南工业集中片区，同时也是北通苏州、东南接浙江以及其他乡镇的省级大区域主干道的枢纽。 此区
14、域得到盛泽政府等相关部门足够重视，一些破旧仓储、厂房以及老住宅小区已经拆迁，新城区的规划逐步开始实现，发展前景非常看好。,2、项目地块周边配套与区域规划分析,盛泽新城区CBD 镇区副中心,3、项目地块SWOT分析,3、项目地块SWOT分析,1）S：项目的竞争优势分析:,1）S：项目的竞争优势分析: 黄金地段，奠定衍生财富基础 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”在谈到房地产投资价值的因素时，华人地产大亨李嘉诚提出过这条著名的理论。遵循此条法则，无数开发商和地产投资者在这里赚得盆满钵溢。与住宅项目更多讲求环境、配套、房型等元素不同，纯商业项目更加强调地段和人气。 城市的土地是具有稀缺性的，
15、而位于临近市中心、处于交通枢纽的土地更是寸土寸金，本案地处城西板块、城中板块交汇核心区域，舜湖西路与西环路交汇处，南边为城区成熟生活住宅区，学校、医院、超市等配套一应俱全；北边连接政府规划的城北河道生态景观片区，同时也是仓储物流基地，物流运输非常发达；西边便是连接城西新城区，东临城中成熟核心商业圈，本案处在真正的“黄金十字路口”。,3、项目地块SWOT分析,1）S：项目的竞争优势分析: 便利交通，引发无限投资潜力 对于商业发展来说，交通的便利、道路的通畅都将带来巨大的投资潜力与发展契机，本案处于盛泽2条主干道舜湖西路与西环路交汇处，与城西核心住宅区域只有步行15分钟距离，与老城区中心商圈只隔一
16、条西环路，舜湖西路两边的商业氛围和人流量直接辐射到本案；紧靠西环路城区环线主干道，向北5分钟车程即可上227省道，北去苏州、南下浙江非常方便。项目向西步行不需20分钟，也可辐射城南核心工业区和郎中荡生态区；项目周边有多条公交车线路，四面出行也非常方便。 本案是连接城西开发区与市中心区域的核心枢纽。,3、项目地块SWOT分析,1）S：项目的竞争优势分析: 密集人群，提供巨大人气消费 稀缺的黄金地段，交通的便利，城西新城区板块开发带来的集聚效应和周边成熟的住宅小区等商业聚集地都将会吸引到巨大的消费人群。西距本案15分钟步行路程的城西核心板块住宅楼盘众多，皇家领誉、盛泽财富中心、东方花园、星月翡翠半岛等近70万平方米高品质居住小区已经部分成功入住，社区日臻成熟；项目的物流运输通畅繁忙，老城区几万名常住人口以及周边商业店面带来的人气也提供了密集的消费人群；舜湖西路商业街上云集国际大厦
