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1、张家港市皇家 首座商业配套项目,敬呈: 张家港市新城置业有限公司,-商业策划提案报告,项目认知,商业市场分析,项目SWOT分析,项目总体定位,市场存在空间,外部环境分析: 宏观经济指标分析 发展规划,商业布局,业态组合,业态规划及配比,主题定位,售价研判,商户租户访谈,项目分析: 地块分析 项目规划剖析,周边商业市场分析: 商业市场分析 商业业态分析,竞争项目分析: 供应分析 项目特性分析,策丰招商团队意见,业主及设计部门意见,项目定位研究思路,目 录Contents,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市地
2、区生产总值连续三年增长超过18%,超越了全国平均增长率, 是发展相当迅猛的城市。,576.2,705,1250,841.62,1050.02,亿元,国内生产总值,19.4%,17.8%,18.5%,19.1%,19%,地区生产总值,张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元,连续2年 增长率超过18%,高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。,亿元,82.08,95.87,112.2,133.18,约157,16.7%,16.8%,17%,18.7%,22.5,18%,社会零售品消费总额,张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.,房地产开发投资额(亿元),开发房
3、屋施工面积(万平方米),903,43.48,51.55,893.1,房地产开发投资,张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元,在全国县城经济百强县(市) 中列第三位,人均GDP达142000多元,反应了居民非常的富裕了.,人均可支配收入比较,(元),21927,21013,22001,24800,市域总体规划:,1.市区规模:近期市区城市人口60万,其中杨舍城区36万人,金港城区24万人;远期市区城市人口87万,其中杨舍城区55万人,金港城区32万人。 2.结构布局:杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区,形成七组团结构。
4、3.杨舍城区近期发展方向:是以现状建成区为中心,主要向西、向南发展,适度向东发展。 4.近期建设:杨舍城区近期建设重点:城市核心区以完善城市功能为主;城西组团突出购物公园建设;城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设;暨阳湖建设全面展开;城北组团严格控制。,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势,但商业发展现状还比较滞后。目前,张家港市的商业圈就是以步行街 为中心,老商业中心商业面积约20万方,其中包括大约300家临街商铺
5、,约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下:,商业市场现状分析:,步行街业态配比:,服饰45%,餐饮16%,鞋帽11%,娱乐5%,沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主,休闲购物占整条街的八成,餐饮占到16%。,通讯数码8%,食品5%,百货8%,金银珠宝10%,杨舍西路商业街业态配比:,杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主,饰品、银行配套 及其他等所占比列相近,以及形成特色街区,人气比较足。,服饰50%,鞋帽20%,银行等配套15%,饰品10%,其他5%,杨舍东路,杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街,经过 一段市场培育,已经形成 了一定规模的特色街区, 培育了一批忠实的消费群
6、。,整条街区的夜市商业气 氛浓厚,是张家港特色 餐饮行业的代表。,杨舍东路商业街业态配比:,餐饮70%,其他20%,娱乐10%,杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成,是张家港初具规模 的餐饮一条街。,沙洲中路,沙洲中路是步行街的一个延续,其业 态也较丰富,其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。,沙洲路以西大多是商业配套的业态, 相对家居布艺比较聚集。,沙洲中路业态配比:,家居10%,餐饮25%,其他20%,娱乐45%,沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主,以西还有 一定比例的布艺家居店,属于市区的成熟商业街区。,香港城,规模:建筑面积18万平米
7、整体定位:国际级全业态一站式商业中心 功能定位:集购物、餐饮、休闲、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置:东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯,同时 提出前三年返租78,并有统一经营管理 价格:预售均价为1.71.8万/平米(沿街)、 1.51.6万(内街) 实际实现均价:发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较大招商力度,由于欧尚租金 相对低廉,整体实际销售价格为11.2万元 。,欧尚超市,奥特莱斯,(一站式综合性购物商业城),1.整体定位: 张家港城西新区的商业中心 2.项目功能定位: 服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”(城市名片)是“长三角
8、首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。 3.占地面积: 21万平米 4.建筑面积: 15万平米,购物休闲公园,功能分区和业态规划: 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能:包括高档购物中心、特色超市、大型主题店; 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能:主要由品牌专卖店构成,是一个小型 的Shoppingmall; 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能:引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能:由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、 豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成; 5.温泉酒店-以城市度假为主体功
9、能:由桑拿、SPA组成。,区域租金分析:,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,本项目位置:,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,3C数码连锁,客户访谈名单:,保留意见55%,意向强20%,意向弱25%,被访谈的20家品牌商户中,有20%的商家表示有明确意向,25%的商家 表示明确意向弱,55%的商家保留意见,表示需待实地考察后再谈。,现招商的重点是与意向强的客户谈判,争取早日签约。同时预备谈保留 意见的客户,商家进驻意向分析:,宏观经济
10、指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,目标消费客群,张家港本地中高端收入人群及家庭型消费;,新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群;,本市电脑数码消费群体。,客群定位:,在主题定位上,重点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性,引发更多的关注 在商业规划上,重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础,皇家首座,集休闲购物、精品家居为一体的商业项目,定位方案:,业态定位,打造张家港商业新地标,引领张家港商业新消费,推广语,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局
11、与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,方案一,方案二,- 销售部分模拟定位,让投资者对项目未来发展更看好。 引进两至三家品牌店,可以增加投资者的投资信心。 剩余块状面积,开发商持有,全部定向招商,引进主力 店可以带动整个商业项目的商业气氛,创造价值最大化,-打造张家港市婚庆主题街,可以最大的提升本项目的认 知度,且容易被年轻消费者接受,带动商业人气。弥补 张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。,业态布局方案分析:,店面规模 副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上 区域商圈4000平米以上 大型社区3000平米以上 地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能
12、力商业中心3000平米以上 县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市 内陆省份发展较快的县级市(百强县优先) 副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 产权:独立、清晰的产权 区位:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利 面积:3000平方米以上 楼层:从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼 广场:物业距街道的距离在6米以上,有开阔的停车场地和门前广场 设施:合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统, 空调系统、扶梯和货梯(两层以上),五星电器选址要求,家居旗舰店大体分为:商业街店、特定市场店、高档社区店和交通枢纽 店等几种,根据市场
13、容量,家具店店面的使用面积在15003000平方米 左右;在适当的城市,将开设概念店或饰品店,店面的使用面积在 150500平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档 商圈外侧的临街商铺,或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域 (高档汽车)专业市场或附近的临街商铺,或位于机场等交通枢纽处且已 经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等;附近或地下有足够的停车场 所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面,可以修建或 改建成标准门头,门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位,或在 建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。 店面选址的物业以长方型为佳,门面宽度最低不得低于20米,
14、内部纵深 应不小于20米;物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的重要商业 街面;对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现,一楼最小的使用面积为 不得小于400平方米,其他面积可以在二楼甚至或三楼体现,但必须保证 内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯;物业前部交通方便,以车可以直接 到门面为佳;店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品 的商场或专卖店为最佳。,家居旗舰店选址要求,迪卡侬商场根据多项标准来进行选址,以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适 、快捷地进入商场购物。1拥有免费的快速公路或主干道路网络(临街一线位,良好可视性)2位于人们外出度假的必经之路上3周边地区
15、拥有质量较高的住宅社区4周边地区有质量较高的商业环境(临近著名大型卖场)5进入商场/停车场交通便捷畅通6拥有良好的公共交通网络抵达商场(公交站,地铁等)7商场前设置大型停车场,并拥有一定的绿化基本参数:1组成部分:商场、停车场、运动场2经营面积:4000m2、8000m2,12000m2三种 (目前开发重点为4000m2)3建筑形式:单层单体商业建筑(自建或租赁),商业建筑首层物业(租赁)4用地面积:15000-20 00m25建筑层高:6.5m (可根据实际情况适度调整)6柱间距:10.0m (可根据实际情况适度调整)7地面荷载:活荷载 800kg/m28停车位:1个/20m2 经营面积9顺
16、畅的交通组织(客流、物流)10良好的可视性(户外广告位等)合作形式:1购买商业用途土地,自行设计建设用地需求:15000-20000m22租赁商业物业(由发展商按照迪卡侬的标准建设,迪卡侬长期租赁),迪卡侬标准店选址要求,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,销售方式:采取直接销售,带租约但不返租。,开发商把商铺直接销售给业主,开发商回款快、 流程简单、操 作方便,销售实现难度大,开发商找到商铺租户 并带此租约与商铺业 主签定买卖合约,提高商铺对业 主的吸引力, 相对减低业主 的风险,操作较繁琐,投资者在与发展商签订 商铺销售合同后发展商 许诺在未来的三到五年 内每年给与投资者一定 的租金回报,将业主风险减 到最低,对商 铺销售有一定 帮助,操作、手续 最为繁琐,