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1、XX项目定价报告模板,商业管理部,以下内容中所涉及到的数字及文字近作为模板使用，各项目需要根据实际情况填写。 完成ppt后删除此页即可。,2,第一部分：本体分析,项目整体： 商铺： _万 公寓： _万 住宅： _万 总建筑面积： _万 已推未售： 住宅：_套_亿 公寓： _套_亿 商铺: _套_亿 小计： _套_亿 本次新推： 住宅：_套_亿 公寓： _套_亿 商铺: _套_亿 小计： _套_亿,1,取证：2013年12月23日 开盘：2015年9月20日 产品： 4#住宅 面积：14400平米 套数：100套 均价：16500元/平米； 总价：1.5亿,取证：2013年11月15日 开盘：2
2、014年6月28日 产品：1#写字楼 面积：42000平米 套数：280套 均价：14000元/平米； 总价：5.88亿 目标：2.8亿 ，48%,取证：2013年12月23日 开盘：2014年7月26日 产品： 2#住宅 面积：14400平米 套数：150套 均价：16500元/平米； 总价：2.4亿 目标：1.6亿 ，67%,取证：2013年11月15日 开盘：未推 产品：3#写字楼 面积：40267平米 套数：276套 总价：5.6亿,年度推盘计划,2,4,3,推盘计划,新推产品,货量情况 : 此次预推出盱眙雨润广场新推盘商业B，共259套。其中沿街外街7套，总面积*；内铺252套，总面
3、积，*。 开盘目标：本次开盘预计沿街去化*，内街去化*套。,新推产品,项目存货,西侧商铺,同类产品存货梳理,总结：新推产品自身现状结合之前类似产品销售现状，对目前新推产品做一个市场评估。,第二部分：定价机制,价格策略,影响因素,市场政策,供求特点：整体湖州住宅市场成交体量走低。 量价关系：整体市场量价齐跌，其中西南区市场跌幅接近10%。 存量风险：整体湖州住宅市场存量风险巨大，其中西南片区存量去化周期与市区持平。,市场分析,若推出的为住宅产品，只需提供住宅市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。若推出的为商业产品，仅需提供商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。
4、 若推出的为公寓产品，需提供住宅以及商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。 表中所列的数据项必须要体现，不可删除，特殊情况请线下沟通。,整体市场供求,市场分析,项目若无18个月内数据，至少需提供6个月以上成交、价格、存量数据。,成交量价走势,市场竞争,竞争分析分析,竞品分布,亿丰赛格数码城,2014年去化量8000方,总价100-150万，销售难度大,竞争分析,重点竞品分析,客户摸底,客户摸底,目前蓄客数量，客户主要抗性，解决措施 价格测试情况,蓄水分析,主力价格区间在，占全部比重的， ,比例设置：根据地产市场一般规律，蓄客数量的10%可以转化为成交。开盘解筹率在0.6-0
5、.7之间。,成本制约,项目成本,成本测算表,均价推导,根据市场比较法，本案商铺推导均价为*元/.,市场比较法法,均价推导,东坡路：投资回报率2-3%,港南路：投资回报率3-4%,红丰路：投资回报率3-4%,投资回报率2-3%,雨润广场,沿街单层：30000元/，租金75元/月，投资回报率3%左右； 内街（单层）：15000元/，租金45元/月，投资年回报率3.6%， 内铺（一层）：只租不售，租金约50元/月，按照投资回报率3.6%测算，预计内铺一层售价在1.67万元/。 在这种投资回报下，五洲经营惨淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再续租。主要原因除了招商运营问题，租金的收益也难以支撑； 而
6、市场上，一般沿街商铺投资回报率能达到5%左右。,收益还原法,均价推导,按市场上投资回报率5%水平测算 根据租金反推价格测算公式：月租金*12/投资回报率 根据市场分析得出本项目租金预计50元/月，根据公式计算商业内铺价格：50 X12/0.05=12000元/,结合营销实现，上幅15%，建议内铺1F售价在14000元/。 预计盱眙雨润广场一层内铺均价14000元/，结合市场楼层系数1：0.55：0.45，结合自身情况，得出二层内铺均价7700元/，三层内铺均价6000元/。,根据收益还原法，本案商铺推导均价为*元/.,收益还原法,均价推导,综合测算：考虑到开发成本及当前房地产市场状况，市场比较
7、法与收益还原法比较贴近市场，所以权重各占40%。客户价格测试符合市场供需，作为辅助，所以权重占比20%，相结合得出均价：,核心价格测算,综合考虑，本项目定价*元/，预计开盘完成去化*%。 结合项目前期推盘策略，综合考虑营销价格策略制定的六个方面因素，沿用项目整体高开低走的定价策略：,24,销售策略,表价制定,1.项目销售由原先底价控制改为表价控制， 2.综合考虑各种折扣体系，制定总体折扣率， 3.通过已推导核心均价以及总体折扣率制定表均价。,表均价=推导核心均价/综合折扣率,销售策略,优惠策略,1、正常销售优惠方案,2、大客户优惠方案： 一次性购买在600平米以上的(可自行组织)，在规定时间内
8、付清首付款的，可享受优惠6个点；（以上3重优惠不再享受） 3、公司内控优惠审批方案（考虑社会关系及政府关系维护，根据本地行业现场优惠通则） 1）项目营销部负责人优惠权限：1%； 2）区域营销副总优惠权限：2%； 3）城市公司总经理优惠权限：控制不超过底价的最高优惠幅度（92折）；,第三部分：推售策略,销售指标,为完成开盘各阶段指标，按照成交与来访1比10的比例，需要通过线上线下渠道多种途径完成*组客户到访，以完成开盘强销期以及续销期的销售指标。,目标分解,补充说明 强销期：新推房源开盘一周内，强销期来访量指开盘前的客户需水量。 续销期：强销期后至完成约90%去化所需要的时间（根据开盘完成比例不
9、同有所差异）,推广策略,推广主线,以什么样的形象重新推向市场，打开客户心智？ 公寓产品、学区房、精装、综合体、市中心五大优势,中心繁华之上，学区精装小户,推广策略,只需要在蓄客期及强销期的推广铺排,推广铺排,重要节点,营销思路,推广渠道,精装小户开盘,销售节点,5/8,5/20,5/1,推广筹备期,精装小户 推广启动,精装小户 认筹启动,6/21,中央华宅续销 中央金街推广,6/12,开盘密集推广,5月8日：精装空间，十分享受 5月20日：中心繁华之上，学区精装小户+认筹,6月21日，盛大开盘,新形象入市，全面、深入的渠道拓客、精准营销；以新产品推广带动余货去化,集中性爆发推广，迅速积累客源,
10、户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,渠道外拓,中央商场、起亚4S店电影专场、有能集团/鼎盛集团/亿龙集团/威腾母线/银行/餐饮协会/河豚协会/大型餐饮店、学校、社区、商场、乡镇、商铺、办公楼等密集拓客,阶段主题,活动执行,河豚节赞助冠名、起亚车主电影包场活动、财富人生雨润先行股票讲座、五一购房节、母亲节主题活动暨认筹启动、财富中央，博乐雨润暖场活动,推广渠道,效果预估,蓄水期：项目为新推房源做的各项推广的开始日期至开盘 开盘销售期：新推房源开盘内一个月,媒体推广,推广
11、执行,第一阶段(蓄水至认筹） 围绕产品定位，整体多种媒体资源，考虑费效比前提下展开有效推广。,媒体推广,第二阶段（认筹至开盘） 围绕销售节点信息，根据认筹情况、客户关注点等展开针对性推广。,第三阶段（开盘后热销） 围绕开盘热销信息，整合多种媒体资源展开有效推广。,活动执行,推广执行,蓄水期以“客群针对性、目的明确性、费用经济性”为活动宗旨，在主要的时间节点展开不同类型的活动。,营销活动,推广执行,开盘活动以“包装效果充分、动线设置合理、气氛烘托到位、费效比最佳”为活动宗旨，促进客户成交。,3、xx活动,营销活动,渠道拓展,推广执行,渠道拓展,以中央商场为据点，通过中央商场、起亚4S店、企业、银行、餐饮协会/河豚协会、大型餐饮店、学校、社区、商场、乡镇、专业市场等拓客，拓展不同的圈层客户。,内外场包装,推广执行,内外场包装,外场：利用项目地理位置的特点，实施“占领扬中市中心”的策略，利用现有条件不断强化外场包装；内场：根据销售节点强化内场包装，烘托项目销售氛围。,开盘目标,谢 谢,20.8.511:28:2311:2811:2820.8.520.8.511:28,11:2811:28:2320.8.520.8.511:28:23,2020年8月5日星期三11时28分23秒,
