《{项目管理项目报告}遵义中天遵义商业街项目评审稿整体定位》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}遵义中天遵义商业街项目评审稿整体定位（228页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中天遵义商业街项目发展战略与整体定位,谨呈：贵州中天置业,2020/8/5,项目研究顾问工作的阶段划分,第一阶段 项目基础 资料研究,第二阶段 整体定位与 发展战略,第三阶段 项目启动区物业 定位及发展建议,第三阶段 项目营销战略及 启动区营销策略,2006/11,2007/1,2007/3,2007/4,本项目的整体定位是什么？ 需要怎样的发展战略来支持整体定位的实现？如何规划来实现整体定位？总体规划和区域功能布局原则是什么？核心区如何选择？ 经济测算和投入产出估算？,遵义市场各类产品供应总体状况研究 遵义市场各类客户需求研究 成功案例启动策略研究 本项目启动策略分析 本项目物业发展建议研究
2、,工作,最终成果,整体定位与发展战略 各个功能区的定位与发展策略,整体启动策略，启动区选址 启动区物业构成和布局建议,营销战略的制定 营销策略的制定 成功综合体营销案例研究 媒体策略 启动区营销策略,地块属性界定 地块价值解析 及价值排序 市场供求调研 及消费者访谈 协助规划局完成规划方案和景观设计方案,基础资料研究 整体市场判断,整体营销战略 启动区营销策略,2,报告思路,项目问题界定,案例借鉴,项目发展模式判断,相同发展模式成功案例总结与启示,整体定位,功能布局,经济测算,发展模式,地块解析,目标分解,功能定位,分期开发,项目解析,项目发展模式研究,项目定位、布局与分期开发,3,项目解析,
3、项目地块基本情况及技术指标 项目地块周边交通情况 项目地块自然 交通可达性好，紧临主干道或者交通枢纽,以酒店为核心的综合体,以酒店为核心的综合体的成功条件,50,complex =hotel+office+shopping+apartment+,香港太古广场,北京华贸中心,模式四：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式,51,北京华贸中心是东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。 作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，打造了一个领先产品。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群成为了沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，
4、确立了CBD的商务地标。,北京华贸中心,构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,北京华贸中心构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体,52,华贸中心由以下部分组成： 3座高达百米以上的超5A级智能写字楼 20万平米的水世界商城 20万平米国际公寓 总面积超过13万平米的超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）,北京华贸中心,功能配比：各功能比例均衡，没有明显处于核心地位的功能,53,华贸中心的成功依托于两个条件：北京作为国际大都市的大环境&自身良好的区位条件,北京华贸中心坐落
5、于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。 北京借助奥运这一催化剂正在全力创建具有中国特色国际大都市,北京华贸中心,54,太古广场总占地3.44万平方米，于1990年落成，包括四座大楼及一个购物中心，总建面近54万平米，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场一座,太古广场二座,太古广场三座,香港太古广场,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+公寓,香港太古广场香港最顶级的综合体物业,55,香港太古
6、广场,功能配比：各功能比例均衡，没有明显处于核心地位的功能,56,太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点； 太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；,香港太古广场,太古广场的经营非常成功，是香港人流量最大的购物中心，同时，20多万的写字楼接近全部出租。,位于国际大都市香港的核心地带、紧邻交通枢纽是太古广场获得成功的前提条件,57,出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑 优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD 良好的交通环境 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实
7、的“城中城”,各种功能均衡发展的综合体,各种功能均衡发展的综合体的成功条件,58,项目发展模式研究,综合体的不同发展模式 本项目发展模式的选择 与本项目相同发展模式成功案例总结与启示,59,四种模式KPI体系的总结,60,项目可塑性较大，但考虑到城市属性、地理位置、项目规模等因素，经初步判断，以商业为核心的发展模式与本项目最为相符。,四种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析,61,综合四种模式与项目条件和要求的拟合分析，初步判断本项目可选取模式一作为发展方向。,模式一：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment ,
8、本项目发展模式方向的判断,62,项目发展模式研究,综合体的不同发展模式 本项目发展模式的选择 与本项目相同发展模式成功案例总结与启示,63,初步考虑案例 美国纽约洛克菲勒中心 （Rockefeller Center） 加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center） 加拿大蒙特利尔玛丽城广场（Place Ville Marie） 日本东京的阳光城 法国巴黎德方斯新城（DeFence） ASEM会展中心 日本福冈博多运河城 深圳华润中心 深圳中信城市广场 北京东方广场 常州莱蒙购物中心 ,案例选取原则 位于城市商业核心 商业驱动型综合体 大规模 经营或销售成功,着重分析了其中的三个 华润中心，深
9、圳 中信城市广场，深圳 莱蒙购物中心，常州,我们研究了30多个国际知名综合体的成功案例，从中总结以商业为核心的大规模综合体项目成功的关键因素，为本项目提供可借鉴的经验,64,深圳华润中心以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”,定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 时尚购物中心 5A甲级写字楼+商业步行街+超五星级酒店+酒店式公寓高尚住宅,地王大厦,华强北商圈,东门及华 强南商圈,深圳两大核心商圈之间，地王广场正对面，深圳金融中心核心位置，深南大道中心地段，地铁大剧院站出口,深圳华润中心,65,一期开发运营成功的商业和顶级写字楼树立了强势的高端形象，
10、为二期酒店、住宅和公寓等物业的成功奠定了良好基础,深圳华润中心,一期,二期,一期,二期,五星甲级写字楼,万象城集中商业,万象城街区+五星级酒店+高档公寓+住宅,华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字楼 万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念,君悦酒店：超五星级酒店是“君悦酒店”，深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦酒店”的城市 公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。 住宅：城市中心的顶级豪宅 商业街：被誉为未来深圳 “新天地”,在开发商
11、强势品牌的带动下，以大型颠覆性的集中商业万象城为驱动华润中心成功启动，负一层月租金水平达到1000元/平米，出租率97%,66,围绕商业核心的超前规划设计保证各功能空间的相对独立，同时又相互连通,深圳华润中心,商业连廊成为区隔和联系各功能空间的主要手段,深圳首创立体停车场：独特的立体停车设计将人流直接导入上层空间，提升整体租金水平,大尺度的空间设计：层高高（5.6米至6.8米不等），使用率达到60%,入口下层式广场设计,88部电扶梯与直梯纵横交错,67,华润中心成功的关键驱动因素：,外因： 地处成熟的蔡屋围商业金融中心； 深南大道核心地段，直接与地铁大剧院站相连； 内因： 超大规模，形成建筑集
12、群效应，成为名符其实的“城市名片”； 利用高档次的写字楼高档时尚购物中心填补市场空白，树立强势的市场形象，以保证二期其他物业开发的成功； 超前的规划设计、领先的业态设计成为深圳一大旅游参观景点； 资金雄厚、资源丰富的开发商背景； 围绕商业核心的超前规划设计保证各功能空间的相对独立，同时又相互连通,深圳华润中心,68,中信城市广场总建面19万平米（商业面积为15万平米）的以商业休闲广场为特色的城市综合体,深圳中信城市广场,东门与华强北两大商圈之间，位于深南路市政府南侧，毗邻深圳国际商场、岁宝百货等，背靠深圳著名的老城区巴登街及南园路的商业一条街，未来还将通过地下商业街的形式，与地铁科学馆站和上步
13、地下通道相连,定位： 以商务休闲、购物为特色的“城市广场” 中信大厦+以西武百货、吉之岛为主力店的购物中心3万平米的星光广场,69,功能分区明确，但又相互连通；3万平米的“城市广场”成为该项目独特,深圳中信城市广场,商业区,写 字 楼,3万平米的城市广场成为城市记忆的一部分：圣诞聚会、露天酒吧风情街、广场表演活动等 写字楼、购物区、休闲区相互独立有相互联系,独特的建筑形态： 写字楼：号称深圳第一剪，独特的建筑形态成为地标建筑 集中商业：弧形环抱的建筑形态与广场形成一个整体 3万平米的星光广场：独特的城市景观,70,SEIBU、JUSCO两大主力店带动商业发展，星光广场的酒吧街成为时尚消费主体,
14、深圳中信城市广场,整体只租不售，保证集中商业统一经营是其成功经营的一大前提 开发商勇于牺牲，敢于放弃3万平米的广场空间而赋予了该项目独特地浪漫气质,71,中信城市广场成功的关键驱动因素：,外因： 地处城市主干道，公共交通便捷 位于城市两大核心商圈之间 内因： 开发商雄厚的资金实力支持，项目只租不售，保证经营权的统一 知名主力店（SEIBU、JUSCO）的入驻成为项目的定海神针，并奠定了高端形象 3万平米的“星光广场”赋予项目城市空间的特质，也是项目的最大魅力所在 商业为主体的综合体特征鲜明，各功能空间均以其为核心,深圳中信城市广场,72,莱蒙购物中心城市核心商圈内的占地10万平米建面58万平米
15、的城市综合体,常州莱蒙购物中心,雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点，交通条件便捷，二十多条公交线路通往城市的各个角落，火车站、汽车站、机场、码头都有专线直达,定位： 集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、 康体、商务、居住等多功能于一体的超大商业群 28万平米商业+13万平米住宅6万平米办公酒店,73,以商业为核心，用单一动线串起相对独立的各功能空间，充分共享项目人流；超前的建筑形式领航市场,商业区,商住区,办公区,常州莱蒙购物中心,规划设计： 由于整个地块缺乏较好的联系性，因此规划成三核心、三内街，在项目的北部、中部和南部各设一个广场，突出核心空间的凝聚力；沿三条城市主要街道形成三个沿街立面，
16、将所有的商业空间连为整体；,建筑设计：简洁、时尚的现代建筑风格打破市场原有的沉闷局面，成为城市亮点,项目分A、B、C三个区域进行分期开发，以 “人”字型曲线主街贯穿了8个商业单体建筑，在两端主入口及中轴处分别建有三个大型商业广场；西侧以住宅、商业、办公、酒店等为主，总建筑面积达30万平方米，规划包括四幢33层、二幢11层的高层景观住宅、高达50层的5星级酒店、写字楼、购物中心,74,分期开发以商业先行，主力店标准定制成为成功招商运营的基础,常州莱蒙购物中心,商铺面积：目前A区商铺，面宽4.5米，进深9米，一层商铺层高5-5.8米，2层以上商铺3.3米； 价格：一层商铺售价47万元/，二层商铺售价23万元/；,定单地产商业，为主力店量身定制大卖场的一种商业地产开发模式。目前，中国普遍存在的商业项目基本上是先投资建设，再招商经营，产生大量因违背市场规律而失败案例。定单地产商业最大特点就是根据已确定的
