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1、青城山研发社区项目 发展概念规划报告,Title,开发背景条件,成都，西部新特区,成都 新特区,京津 总部经济区,中国第四城 中国新特区 GDP名列中国西部省会第一 中国西部第一大城市带,广深 总部经济区,沪宁 总部经济区,西部四大核心旅游资源： 峨眉天下秀 青城天下幽 九寨天下奇 剑门天下雄,发展中国西部经济.发展旅游产业.成都创建旅游城市.主推环保产业,成都核心环保产业： 发展软件产业链经济,成都创建最佳旅游城市 主推环保产业,成都最近最核心的旅游资源 世界双遗产旅游资源都江堰之,成都将以电子信息、机械、医药、食品四大主导产业,推动工业集中集群发展，加快建设以高新技术产业为先导、现代制造业
2、为基础的新型工业基地 电子信息产业将加快建设西部信息产品制造业基地和西部信息服务业基地，推动形成以芯片设计、制造、封装、测试为支撑的集成电路产业集群。争创国家级软件出口基地 ,代表型产业园区,信息来源2006年成都市市委、市政府联合下发关于加快产业发展年工作的意见,电子信息成为成都主导产业之一,成都青城山软件产业基地,武候科技园产业发展带,成都软件产业集群则着力构建以成都高新区为主要聚集区，连接武侯区、成都青城山软件产业基地。重点发展软件外包、集成电路设计、信息安全、数字娱乐、行业应用软件和嵌入式软件六大领域。,高新技术产业南部及西部园区发展带,成都三大软件集群带,青城山软件产业基地位于都江堰
3、中国唯一拥有世界双遗产城市,世界级自然旅游资源青城山风景区 独一无二的人文内核千年古堰 两条快速通道，直达成都、车程约40分钟,成都青城山软件产业基地,成都青城山软件产业基地属于成灌高新技术产业发展带，是成都都江堰市在青城山规划建设的，集IT教育、产业和配套服务等功能为一体的新型软件产业基地 规划总面积4平方公里，一期占地1平方公里，其中东软软件产业园占地600亩，其中，教育用地400亩，产业用地200亩；规划总建筑面积20万平方米，容积率为0.5，其中，产业区建筑面积77000平方米（包括：产业用房建筑面积57000平方米、公寓20000平方米）。 规划分为西部、中部、东部三个经济综合区，同
4、 时以青城山镇区为中心，以川西旅游环线省道106（S106）、景区道路为轴线，形成“一核、二轴、三区”点、线、面结合的产业空间布局结构。,产业园区,青城山软件产业基地规划,2005年9月29日正式成立，2006年11月建成并投入使用。园区规划占地总面积100万平方米，其中教学、研发和IT会所占地60余万平方米，规划建筑面积25万平方米。园内设有成都东软信息技术学院，并能提供超过5000人的就业岗位。,青城山软件产业基地的建设,东软信息技术学院,东软逸园,成都东软信息技术学院规划总投资5亿元，分三期建设，目前已经完成一期工程，可以满足近3000-6000人同时在校学习。,东软现象之启示,打与政府
5、合作开发之需 行开发商自主开发经营之实 招商现状不佳,占面1800余亩，集教育、产业和配套服务等功能为一体 目前奠基的项目包括东软软件园成都园区产业设施、教师及软件工程师公寓和为基地配套的高档社区青城归谷 初次投资超过3个亿，年经营收入规模达到30亿元左右。,东软印象,东软现象分析,东软产业园VS川苏工业区,盈利模式的矛盾 投资商风险控制的本能与政绩需求的矛盾 企业必须面对的高回报与低风险的市场运作规律 政府与投资商即成事实的尴尬 投资规模资金注入周期的矛盾,政企运营思路错位,软件开发园区演变成软件人才培养基地 民办职业高校 投资者成为招商者，政府成为概念的宣传推进者， 协议出让土地后使政府不
6、具备绝对控制性,导入概念与实际概念偏离,青城山软件产业基地现状,产业园发展处初步阶段，各项配套设施不完善 产业链较为单一，赢利及整合能力较弱 片区整体开发力度较弱，建设速度较慢,三大产业集群地对比分析,项目位置图,青城前山,青城后山,项目位于青城山镇，紧邻绕镇路与东软大道，距离青城前山约2公里。,芒城遗址,本案位置,地块经济指标,总用地面积540 （亩） 其中: 科研用地180亩 商业用地180亩 居住用地180亩 容积率 : 科研用地0.8 商业用地0.8 居住用地0.63 建筑密度: 科研用地60% 商业用地60% 居住用40% 道路退让：主要道路红线退让10-15（米） 次要道路红线退让
7、6-8 （米）,动漫基地,电子科大,绕镇路,地块周边 邻里状况,青城山绕镇线以东，东软大道以北1、2、3、4号地块用地红线图,本案位置,地质地貌-矩形/田地/树木/水渠,项目地块大致呈矩形，北侧长度约为397米，南侧长度约为517米，东侧长度约为747米，西侧长度约为810米。地块高程从北侧到南侧呈下降趋势。地块下降趋势较均匀，且东西侧高差不大。,地上覆盖着农田、树木和村庄地块东边与南边有水渠。,交 通,项目通过东软大道与106省道（青城大道）相连。东软大道虽然已经规划，但目前仍未通车,东软大道,至 成 都,106省道,绕镇路,成青大道,通过106省道直达青城山前门脚下。接着便可到达都江堰。同
8、时经由106省道连接刚刚通车的成青大道，开车40分钟便可达成都,至 都 江 堰,文化价值,世界文化遗产青城山 项目南侧有公元前23世纪左右修建的芒城遗址,与核心环境资源有一定距离,地块距青城山山体资源约2公里，离核心环境资源较远。,106国道作为重要交通干道，进一步区隔项目与青城山的心理距离，更降低地块环境价值。,核心环境资源,边 缘 环 境 资 源,普 通 环 境 资 源,本案,项目紧邻东软软件基地、动漫基地用地和电子科大用地,科研产业已规划/发展中,软件工业的氛围正在逐步形成,但目前软件基地仍处于缓慢的初期发展阶段，产业聚集尚未形成，目前地块产业成熟度仍然很低。,项目周边东软动漫基地及电子
9、科大地块， 虽然现未面市，但潜在威胁，仍需关注,地块处于青城山风景区边缘地带，距离本案较远，场地风景资源以及周边产业价值严重不足。在本项目规模和资源有限的情况下，若不进行产品打造的“大动作”，整体地块国际化、高品质的开发将无法进行。,如何充分发挥南京新城整合高水准开发技术力量的资源优势？ 如何移植与复制南京新城（吉山基地）成熟产业开发运营模式？ 如何做到在现实当地环境中找到开发的个性成为本次概念规划的核心？,以产品带动产业 以产业整合城市资源 用城市发展推动产业发展,学术研发为核心，整合区域IT、教育、软件、旅游、 休闲等产业，形成城市产业竞争合力 开放之“城”、独立成“城”，提供工作、居住、
10、休闲社区，满足研发社区生活之需的同时，辐射大成都,形成吸引力,解决之道本案核心定位,研发社区创造一流的人才聚集及交流平台!,城市价值分析,研发社区,城市形象,城市文化,城市凝聚力,城市地位,城市精神,城市环境,城市魅力,城市GDP,城市就业,城市旅游,提升城市价值,拉动经济价值,关联产业,5+2,研发社区概念思路1,新,生活模式,南京新城吉山基地成功运营模式,传统城市型研发园区 生活模型,产业园区一般只承载研发商务生产功能，并不具备生活、商业、休闲配套功能，更无法享有人文、自然资源 园区人们必须回到城市中生活/休闲 需要付出较大的交通、生活、工作成本,传统研发园区欠缺点,工业化打造，人文自然资
11、源缺少 注重产业纵深发展，跨产业整合力弱 产业单一，缺少生活休闲配套,市场条件,新型研发社区,产生的根本原因,满足的根本需求,产业结构变化智力密集型企业日益增加,脑力资源成为首要资源,员工创造力价值的凸现,个体的价值被充分挖掘和重视,对员工个性的充分释放；对创造力的极大激发；对智力资源的有效培育,形态特征,内涵特征,冥想的境界,灵感的源泉,智慧的启迪,位于城市边缘,低密度物业,花园式环境,新5+2生活模式,人文自然资源型研发社区 新5+2生活模型,研发社区为第一居所，人脉、事业、社交场均在社区内，上班日（5天）均在社区内工作/生活/休闲 城市为第二居所，周末（2天）返回城市 三个“8小时”生活
12、方式，山水如画，花园式办公，享受生活，享受工作，享受自然,新5+2生活模型,研发楼工作,商业区/文化休闲区娱乐,花园式住区休息,总体功能布局,青城山研发社区定位,功能构成：创意研发产业+生活居住+公共活动中心及服务配套设施,产业,配套,居住,产业配套,生活配套,生活,工作,社区,生活与工作有机结合,公共活动中心,国际学术交流中心,研发社区概念思路2,高科技产业孵化园区成都青城山软件产业基地 创建国际化高科技软件学术交流平台国际学术交流中心 推动软件产业链经济聚集高科技人才 打造新型的具有西部特色的： 汇聚（人才资源效应.旅游资源效应.文化资源效应.高科技资源效应）的 资源型研发社区模式， 运营
13、新型产业链经济模式,开创首脑经济：国际学术交流中心 进驻成都青城山软件产业基地 构建新型：研发社区 串接产业经济链,完美平衡树立核心竞争力： 整合现有6大产业链资源,东软资源（现有的规划与投入资源） 旅游资源（世界双遗产） 环保资源（政府较大的环保建设投入） 品牌资源（南京新城） 人力资源（高校人才资源） 城市资源（完成与成都特区总部经济的对接）,树立都江堰.青城山特有的产业基地形象！,国际学术交流中心整合撬动力展示,学术 产业,学术研究交流 主题展览带动 教育产业带动 培训拓展带动 主题会议承接 ,多产业整合联接 城市经济发展 城市形象提升,以“学术产业”整合IT、软件、教育、休闲、旅游等产
14、业， 带动城市经济发展,亲水文化主题科技休闲区,研发社区概念思路3,以九寨天堂的水疗中心为建筑意向，在其中用都江堰水利模型作为水疗中心的水景效果，使人们能够在“都江堰”里嬉戏,山景休闲与水景休闲,亲水文化主题科技休闲区 产业整合撬动力展示,亲水文化主题科技休闲区,旅游产业带动 户外产业带动 娱乐餐饮业带动 酒店业带动 养生保健带动 ,多产业整合联接 城市经济发展 城市形象提升,“古堰再现”模型为核心 代言千年都江堰亲水文化城市形象 城市有水休闲中心,都江堰首个亲水文化主题科技休闲区， 为项目注入文化品牌附加值，为城市提供旅游兴奋点， 为社区提供休闲配套，拉动多产业共同发展,城市价值分析,亲水文
15、化 主题科技 休闲区,国际学术 交流中心,研发楼,花园式 生活住区,传统商 业配套,研发社区,核心概念,产业规划架构,主产业,主产业,研发楼（现代简约风格）,会议中心,学术交流中心高水准的物业品质，满足国际会议需求,多样功能会议室。提供各种论坛、培训、会议场所,注重多媒体演示、智能化控制、同声传译系统等科技配套。,亲水文化主题科技休闲区,具有互动性的水休闲作为载体,具有互动性的水休闲作为载体,会议酒店配套,会议酒店配套,打造人性化、服务化高端会议酒店,Onging Style,客制化专属服务，以尊贵稀有的形象，成为企业商务贵宾级招待活动的最佳场地。,运用绿色环保的本地材质，融入当地环境，充分考虑地域情结与生态气氛。,经济型酒店/酒店式公寓,商务配套与经济便捷性相结合的经济酒店、可以引入国际国内连锁品牌。,商业配套,花园式生活住区现代简约中式风格,时尚与自然相融和，低密度花园式的生活住区,突破单一化的原有产业格局，充分考虑现代产业和现代社会的多元化、全方位需要。,打造汇聚（人才资源效应.旅游资源效应.文化资源效应.高科技资源效应）的资源型研发社区模式,创造新型产业链经济模式,2007年南方新城股份有限公司研发社区项目将成为青城山软件产业基地重要的组成部分,它将带来新的产业发展方向和理想的人居模式，让工作与生活、传承与创新和谐共
