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1、资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议,金网络地产顾问成都分公司 二0一一年十二月二日,目 录,PART1： 项目属性界定,PART2： 城市背景研究,PART4： SWOT分析及市场策略,PART6： 整体规划及物业发展建议,PART3： 市场竞争环境研究,PART5： 项目总体定位,区位属性：区域代言着资阳未来发展方向，是新型的行政商务区，规划中城市交通与城际交通发达且逐渐呈现，区域后发优势明显。,老城区,沱东新城,项目所在区域为沱东新区，是处于资阳新城发展阶段的区域，也是规划发展的副中心； 区域交通网络初步成型，已经逐渐形成网状的交通网络，城市交通与城际交通发达； 区域为雁江区政府新址，
2、规划商业较浓厚，是规划中的行政商务区； 区域规划利好及交通便利，未来对老城区和世纪广场区域具有较强吸附力,南区,世纪广场,规划配套：项目地处规划中的行政商务区，周边具备较好的教育医疗配套，但生活配套短期内较为匮乏,项目规划 用地面积：78039平方米； 容积率：2.5-3.0； 建筑密度25； 建筑限高100米 周边配套 与项目毗邻的在建配套有：资阳市中医院、职教中心，九年义务校，幼儿园 与项目毗邻的待建配套有：五星酒店，停车场、文化艺术中心、派出所、影剧院。,地块四至：项目四周为规划道环围，目前公共交通还未呈现，但未来通达性好,项目北侧临通资路北段，在建双向道，路对面为商业金融用地，规划待建
3、； 项目西北角为资阳市中医院，规划在建； 项目西侧临中环三路，待建双向道，路对面为规划住宅用地 项南侧临市政主干道中环路，双向四车道已建好； 项目东南角为职教中心， 项目东侧临市政规划道，待建双向道，路对面为泥河风光小区,地形地貌：地形呈山丘状，且与周边道路形成较大高差，地质松软，整体直接利用程度较低,项目内山顶,临中环路缓坡,开挖后的地质,地形地貌描述： 项目地貌呈山丘状，高差约15米； 项目地质以沙土为主，地质较为松软； 项目主要以杂草覆盖，辅以少量的灌木。 地形地貌评价： 地形与周边道路高差较大，且地质松软，将造成较大的土方开挖量。,项目属性界定：处于新城发展阶段，行政商务性质规划片区，
4、中等规模，缺乏外部景观资源与配套，地形地貌利用难度较大的项目,7,有利因素 新城发展使城市形象相较资阳老城区更优； 行政商务片区的规划定位将加快区域的成熟，居住物业投资潜力巨大 不利因素 没有可利用的外部景观资源； 缺乏生活配套体系，使得居住氛围并不浓厚； 规划交通未完善，目前形象较差； 地形地貌利用难度较大大。,项目属性：,四周为住宅，医疗，教育等用地，缺乏外部景观资源,缺乏外部景观资源,占地78093平米，20多万建筑面积在区域市场属于中等偏大规模,中等规模,整个区域缺乏生活配套，开发项目较少，难以依靠外部形成相应生活配套,缺乏生活配套体系,区域属性：,项目地形为山丘，地质松软，直接利用程
5、度底,地貌直接利用程度低,目 录,PART2： 城市背景研究,PART1： 项目属性界定,PART4： SWOT分析及市场策略,PART6： 整体规划及物业发展建议,PART3： 市场竞争环境研究,PART5： 项目总体定位,经济环境,房产发展水平,城市发展规划,经济总量经济增长势头强劲，年度平均增幅近20%；其中第二产业贡献突出，成为资阳经济增长的主导力量,从2006-2010年资阳市GDP年度走势来看，4年内GDP年均增值89亿元，经济增长速度较快。2010年资阳市GDP总值达657.9亿元，年度平均增幅近20%。,从2006年-2010年各产业生产总值及其所占比例来看，第二产业生产总值占
6、据了资阳市产业结构的主导地位，并且其所占比例不断攀升，2010年达到53%；工业以造车、医药、食品、纺织及建材等为主要产业。,从2006-2010年资阳总人口年度情况来看，4年内年均人口增加3.3万人左右，人口增幅较缓；2010年资阳市总人口为502.7万人。,2010年城镇人均可支配收入15298元，环比增幅13.32%。,消费能力人口增幅较缓；可支配收入增长明显，但整体水平相对较低,目 录,PART2： 城市背景研究,PART1： 项目属性界定,PART4： SWOT分析及市场策略,PART6： 整体规划及物业发展建议,PART3： 市场竞争环境研究,PART5： 项目总体定位,房产发展水
7、平,经济环境,城市发展规划,2006年开始，雁江区房产开发投资额逐年走高，2011年前三季度投资总额已达23.8亿元，超过2010年投资额约4.15亿元；其中住宅投资额占绝对比重约92%。从物业类型看，房产开发以住宅为主导，2011年占比达到92%；而写字楼市场基础极为薄弱。,从2006年开始，雁江区房产新开工量逐渐震荡走高，2010年达到134.18万；受国家政策及宏观金融调控影响，2011年1-9月新开工量仅66.84万，相当于2010年的新开工量的50%左右。,雁江区房地产发展从2007年开始，雁江区住宅市场进入快速上升通道，而商业、办公物业发展相对缓慢,备注：2011年数据统计时间为1
8、-9月,自2006年开始雁江区商品房销售量逐渐震荡走高，2010年销售量达到89.72万，创5年来销售新高。2011年1-9月商品房销售量为49.94万，与2010 年销售量相比，占比约56%。,自2006年开始雁江区各物业交易均价呈震荡上扬态势，其中商业营业用房涨幅最为明显，2011年交易均价达13335元/。住宅均价从06年的1085元涨至3216元/，涨幅达196%，年均涨幅达39%。,雁江区房地产发展从2007年以后住宅量价实现了快速增长，2011年住宅价格涨至3216元/,备注：2011年数据统计时间为1-9月,目 录,PART2： 城市背景研究,PART1： 项目属性界定,PART
9、4： SWOT分析及市场策略,PART6： 整体规划及物业发展建议,PART3： 市场竞争环境研究,PART5： 项目总体定位,城市发展规划,经济环境,房产发展水平,城市发展方向城市发展战略为“东拓南延，拥江发展”，本案所处的沱东新区处于城市重点发展区域,以下是资阳城市总体规划（20102030）对城市的规划定位： 城市性质：成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明的生态宜居江城。 城市发展战略： “东拓南延，拥江发展”，加快发展中心城市，加大城市建设与经营力度。 城市规模：规划近期（2015年），城市人口达到46万人，建成区面积44.6平方公里；规
10、划中期（2020年），城市人口达到61万人，建成区面积60.6平方公里；规划远期（2030年），城市人口达到77万人，建成区面积76.8平方公里。,沱东新区城市占位城市副中心、城市新的经济增长极，新区建设在政府强有力的引导下实现快速推进,两心，即以高铁站场为主的北部商业服务中心和以行政中心为主的行政金融办公中心； 二轴，即以中央大道为主的南北发展轴和以迎宾大道为主的东西发展轴； 一带，即滨江路堤景观带； 三廊道，即沿北部纬三路、大地沟谷底和黄泥河谷地的三大绿色廊道； 四片区，即北部商业服务发展片区、字库山生态片区、中部商贸片区和南部产业片区。,沱东新区开发定位为：拓展城市发展空间，培育新的城市
11、经济增长极。 基本布局为：总体规划面积50平方公里，首期开发建设30平方公里，规划打造“二心、二轴、一带、三廊道、四片区”。,沱东新区产业功能打造成雁江区行政办公、商业金融、休闲娱乐中心，占据高端优势产业,沱东新区共分三期开发，一期规划定位为资阳东部城市副中心，资阳向东拓展的主要区域，集行政办公、商业金融、休闲娱乐、居住等功能为一体的综合性城市功能组团。,城市背景研究小结,目 录,PART3： 市场竞争环境研究,PART1： 项目属性界定,PART4： SWOT分析及市场策略,PART6： 整体规划及物业发展建议,PART2： 城市背景研究,PART5： 项目总体定位,参照区域项目集中度、区位
12、可比性等要素，本次市场环境分为三大板块研究，研究对象主要涵盖以下项目：,市场竞争环境板块划分,市场竞争环境世纪广场,政务服务中心,资阳体育馆,资阳国土局,世纪广场板块的开发动力主要来自政府相关部门的入驻，对区域价值起到了较大的支撑作用，同时该板块也是目前资阳房地产开发相对集中的一个区域；但大型集中性商业的缺失制约着该板块价值的进一步提升。,市场竞争环境世纪广场,区域住宅整体余量超过9000套，其中以四海国际社区、优品上城为最；竞争压力较大。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是老城区首置及改善型客户；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目以高层为主，兼有
13、部分多层。高层产品主力面积段为80-88套二、100左右的紧凑套三以及110-120的舒适套三；多层主力面积为120左右的套三。,目前高层价格在3800元/左右；多层（无电梯）价格在4500元/左右，比高层高出700余元/。,产品特征,价格水平,该板块的发展动力主要来自市政单位、事业单位的入驻，该板块价值未来依然有较大的增长空间。,未来竞争态势,市场竞争环境老城区,摩根时代,达高国际,老城板块是发展较早的区域，大致范围界定为九曲河、沱江、成渝铁路围合的区域；该区域发展较早，配套已较为完善但档次偏低，且整体环境较差，目前老城内可供开发的土地较少，房产开发已形成了世纪广场、沱东新区两个方向齐头并进
14、的开发趋势。,江南半岛,老城城市面貌,市场竞争环境老城区,区域住宅整体余量在2000套左右，其中以摩根时代余量最大，余量1000套左右；而江南半岛3期入市时间尚未确定。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是城区工作及外地在资阳生意人；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目均为高层，产品主力面积段为83-86套二、87-98左右的紧凑套三以及110左右的舒适套三。,目前高层价格在4200元/左右。,产品特征,价格水平,该板块发展已较为成熟，区域内可开发地块已稀少，预计未来住宅开发节奏将有所放缓，多以零星地块的开发为主。,未来竞争态势,市场竞争环境沱东新区,
15、中交锦湾,沱东新区是资阳的新兴区域，在政府的大力度推动下新区建设得到了快速推进，目前城市构架已基本建成，各项大型配套工程正加紧建设，区域价值正处于快速上升期；随着各项高端配套设施的呈现落地，未来价值将会进一步跃升。,本案,市场竞争环境沱东新区,仅中交锦湾的住宅余量将近100万，该项目将长期左右沱东新区的竞争格局。,从构成看，周边事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是老城区首置及改善型客户；另外少部分周边郊县客户。,余量,客群构成,目前区域内在售项目仅中交锦湾一个项目，该项目规划有电梯洋房、高层两种建筑形态，洋房的主力面积段为112套三，高层的主力面积段分别为90舒适套二、100-110 紧凑
16、套三、127 舒适套三。,目前高层价格在4200元/左右；洋房去年价格在5200-5300元/左右，比高层高出1000余元/。,产品特征,价格水平,随着沱东新区建设的推进，区域内未来将不断有新项目涌现，一方面将提升整个区域的吸附力，另一方面区域内竞争也将逐渐加剧。,未来竞争态势,市场竞争环境小结,世纪广场高层为主、辅以多层。高层3800的价格月均去化10-20套左右，多层4500左右 老城区均为高层产品。4200的价格月均去化20套以上，去化速度领跑其他区域 沱东新区高层为主、辅以洋房。高层4200的价格月均去化20套左右，洋房去年售价5200左右,产品特征及量价匹配关系,客群特征,余量及竞争态势,三个板块客群构成重叠度高，差异不明显。资阳城区事业单位、公务员目前占有较大比重；其次是企业白领阶层；另外少部分周边郊县客户。置业目的以自住需求为主，投资需求极少。,世纪广场及沱东新区均有巨大的余量，后续竞争压力较大；而老城区余量在2000套左右，竞争环境相对宽松。但由于各版块客群具有
