《城南世家小区要求成立业主委员会》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城南世家小区要求成立业主委员会（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城南世家小区要求成立业主委员会一， 成立业主委员会的法律根据中华人民共和国物权法：第三十九条 所有权人对自己的不 动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和 处分的权利第七十条 业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业 主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益第七十五条 业主可以设立业 主大会， 选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和 选举业主委员会给予指导和协助第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属 设施，也可以委托
2、物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人， 业主有 权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据 业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受 业主的监督。国务院物业管理条例：第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物
3、业服务合同；（八）对物业共用部位、共用 设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规 定的其他权利。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立 业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第四十二条 业主应当根据物 业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用
4、的，从其约定，业主负连带交 纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从上述法律法规条文中可以明显得出结论，即小区的所有权是全体业主。业主依法享有占有、使用、收益和处分自己财产的权利。新开发小区尚未出售时的业主只有一个，就是小区建设单位（开发商） ，所以规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因为只有一个业主，所以开发商这时有权聘用物业服务企业，这个物业公司不是业主委员会聘用的称为前期物业服务企业当小区开始出售并且可以交房了，购房者接收了房屋开始自己缴纳物业费，则这部分产权和使用权都转移到物业买受人处了。当大部分购房
5、者都接收小区房屋后，在小区里开发商就只是个小业主了。国家为了保护业主们的合法权益，就颁布法律由全体业主召开业主大会，成立业主委员会来行使管理小区的职责。因为这时候开发商这个小业主已不能代表全体业主的利益了。二， 成立业主委员会的法定条件江苏省物业管理条例：第十三条 符合下列条件之一的， 应当召开首次业主大会或者 业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。物业管理区域的概念是这么规定的：江苏省物业管理条例：第八条 新建物 业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向
6、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将 经备案的物业管理区域在商品房 买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物 业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由 县（市、区）物 业 管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域江苏省物业管理条例：附则中还规定：本条例规定的面积和人数，按照下列方式 计算：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时 按照房屋买卖合同记载的面
7、 积计算；建筑物总面积，按照前 项的统计总和计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个 专有部分按照一人 计算。但建 设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上 专有部分的，按照一人 计算；总人数，按照前项的统计总和计算。无锡市物业管理条例第十条 划分为一个物业管理区域的分期开 发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委 员会。首次 业主大会会议应当根据分期开 发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增 补业主委员会委员的办 法。可以上无锡房地产市场网查一下，本小区已出售和满足交房条件的建筑面积大大超过了百分之五十，由于开
8、发商这个业主只能算一人，入住户数的条件也早已经满足了。所以我们小区是满足了成立业主委员会的法定条件。三，成立业主委员会的流程江苏省物业管理条例：第十五条 符合成立 业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十一条 业主委员会由 业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的 业主担任。 业主有损坏房屋承重 结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物 业服务费或者专项维修 资金、
9、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任 业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。无锡市物业管理条例：第七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建 设单 位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道 办事处（镇人民政府）指定人 员担任， 业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。业 主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政
10、府）协调解决。筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体 业主。城南世家小区已有 64 位业主联名于 15 年 10 月 2*日向金星街道送交了成立业主委员会或者物业管理委员会的申请，但金星街道没有在 60 天法定时间内来组织成立首次业主大会筹备组，也没有就此事给与我们业主正式答复。我们认为该行政不作为行为违法。四，成立业主委员会的迫切性1， 小区前期物业服务企业体系混乱职责不明国务院物业管理条例：第二十五条 建设单位与物业买 受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在我们业主的购房合同里没有明确的前期物业服务合同内容，连前期物业服务企业名称、物业服
11、务等级都统统忽略掉了。小区一、二期业主的购房合同里，只在车库管理项目上出现了金科物业无锡分公司的名字，给业主们发的律师函是用了金科无锡分公司名义，业主与物业对簿公堂也是由金科物业无锡分公司出面应诉。据此我们推定一、二期前期物业服务合同中约定的物业企业是金科物业无锡分公司。但是在本小区三期业主们收到的律师函却用了金科南长区分公司的名义，在三期的交房材料里出现了金科南长区分公司的名称。据此我们推定三期的前期物业服务合同中约定的物业企业是金科物业南长区分公司。可以看出一、二期与三期的前期物业合同是分别签订的，也就是说明一、二期和三期都可以是独立的物业管理区域。可笑的是目前物业出具给一二三期业主的发票
12、都是金科南长区分公司抬头，说明目前小区物业只有一套班子，从公司法可以看出分公司都不是法人企业，相互之间也没有上下级关系，这套南长区分公司班子来对小区一二期实施管理有违反前期物业服务合同的嫌疑。开发商用自己的物业公司来做前期物业本身就会产生不少弊端，而用分公司在外地接收新小区的前期物业服务，更是与江苏省物业管理条例第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务 企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。有相冲突的成分。一般分公司的资质均直接采用总公司的资质，问题在于，当分公司本身具有的各项条件不符合总公司已取得的资质要求时，分公司的服务质量
13、如何得到保障？所以目前无锡市住建局锡建物业（2015）5 号文件第四条规定：“外地物业企业来无锡开展业务的，应按规定办理备案手续，在无锡建立分公司的，不得以分公司名义接管项目。”2， 物业收费标准和服务等级都应当调准 江苏省物业服务收费管理办法 第六条 物业 服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指 导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务收费、物 业管理区域的汽车停放 费、 车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。第七条 价格主管部 门应当会同物 业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅
14、度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评 估结果适时调整。已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的， 应当依据本条 规定制定、 评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。新的无锡市物业服务收费管理实施办法也已出台 2 年多了，第一批业主入住以超过 3 年了。我们的物业费是属于执行政府指导价的，按规定应该每三年调整各项物业费用。由于没有业委会，这些政府出台的规定在我们小区无法得到实施，各方的利益都得不到保障。3
15、， 物业与业主严重对立由于前期物业是依据跟开发商签订的前期物业合同进驻小区的，跟我们业主没有建立合同关系，所以他们只对开发商负责，对业主则是有恃无恐，很多违法行为得不到制止。无锡市物业管理条例：第三十一条 物业服务企 业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公示并及时更新：物业服务企业的资质证书， 项目经理的基本情况、联系方式，物 业服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服 务标准、收 费项目、收 费标准、收费方式等；（三）电梯运行维护费、公共能耗 费等分摊情况；（四）其他应 当公示的信息。我们入住小区几年了，从未在小区显著位置看到任何上述依法应公布的信息，导致业主对物业极端不信任。
16、物业不择手段在小区实施“统治”，有殴打业主，扎业主轮胎，断业主家电源，半夜敲业主门制造恐怖气氛等现象，生活在我们小区的业主始终提心吊胆。综上所述的问题，本小区只有成立业主委员会才能迎刃而解。五，法律救济国家颁布法律来保护公民的合法权益，政府机关必须承担依法维护公民合法权益的义务。我们小区已经满足了开业主大会成立业委会的法定条件，业主们也已经根据流程向金星街道递交了申请书，我们认为金星街道没有在法定时间内来组织成立首次业主大会筹备组，是行政不作为行为，侵犯了小区业主们的合法权益。由于金星街道没有给与我们任何正式答复，使得我们成立业委会的合法请求遥遥无期，我们不得已只能依据中华人民共和国行政诉讼法在法定时效内提起行政诉讼，使我们能够在金星街道范围内能过上安心的生活。
