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1、房地产企业纳税战略管理,主讲人：李舟,房地产企业运营循环图,现 金,建设 施工,取得 土地,销 售,债权人,股东,政府或 其他企业,税务局,客户,人力资源,流动,固定,权益,负债,销售收入 销售成本 运营费用 利润,建筑商 及供应商,现金流入 现金流出 现金留存,房地产行业特点,一、国民经济支柱行业 1、对国民经济发展贡献高：房地产业每年为GDP贡献超过2个百分点； 2、对其他行业关联度高；（钢材、水泥、建筑、装修、家具、电器）2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” 3、对政府财政贡献度高：在各城市政府的财政收
2、入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。 4、对提高就业率的贡献：全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构有利于大量接纳就业人员。,二、不规范的行业 1、作为一个较新的，正在蓬勃发展的行业，规范度较低； 2、行业布局尚未完全形成； 3、行业发展稳定性较差； 4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不规范。,房地产行业特点,三、监管力度日益加强的行业,房地产 企业,行业监管,金融监管,税收监管,房地产行业特点,房地产行业特点,四、独特运营模式的行业 1、经营体系的独特性；房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划
3、、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。 2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。 3、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。,房地产项
4、目开发流程,可行性研究,取得土地,国有土地使用证,立项审批,建设用地 规划许可证,房地产 开发项目手册,建设工程 规划许可证,建设工程 施工许可证,招标评标定标,施工管理,项目竣工验收,项目预售与销售,物业导入,办理业主产权证,施工监理,总包或分包,房地产企业财务管理特点,一、以项目为核心 二、独特的成本科目 土地征用费及拆迁补偿费 出让（转让）金；配套费、契税等税费；拆迁补偿与安置费用。 前期工程费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 建安工程费 建筑（基础、土建）；安装（水电气、消防、空调、暖通、电梯）；装饰 基础设施建设费 各项基础设施
5、支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 公共配套设施费 会所、车库、幼儿园、物业用房等 开发间接费 项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等,房地产企业财务管理特点,开发间接费,土地及拆迁补偿费用,前期工程费,基础设施费,公共配套设施费,建安工程费,期间费用,房地产企业财务管理特点,三、独特的收入确认标准 期房与现房；预收与收入 四、独特的税收体系 营业税 土地增值税 所得税 契税 土地使用税 房产税 印花税,土地增值税 土地增
6、值税关键点在于增值额的计算。 增值额收入扣除项目,扣 除 项 目,开发成本,开发费用,土地费用,税金,加计扣除,开发间接费,前期工程费,基础设施费,公共配套设施费,建安工程费,期间费用,利息,房地产企业财务管理特点,所得税 所得税的关键点在于应纳税所得额的计算。 应纳税所得额收入扣除项目,扣 除 项 目,计税成本,期间费用,税金,开发间接费,前期工程费,基础设施费,公共配套设施费,建安工程费,土地及拆迁补偿费,房地产企业财务管理特点,房地产企业财务管理特点,五、独特的资金体系与财务杠杆 1、现金流的不平衡 2、高财务杠杆,房地产企业财务管理特点,六、纳税管理的难度与潜力共存 1、经营收入透明
7、2、严酷的监管形势和税收形势 3、无处不在的涉税风险 4、超重的税负负担 房地产财税管理潜力何在？,房地产企业纳税战略思维框架,房地产企业土地获取 与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。,购买土地,收购土地持有方,合作开发模式 （合作建房）,城中村改造,买卖楼花,代建,转让土地,Text,划拨土地,出让土地,房地产企业土地获取与涉税风险,房地产企业土地获取与涉税风险,一、购买土地
8、模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 案例： 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 年限延续，使用性质延续 原土地使用权出让合同规定的权利和义务
9、城市房地产管理法 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 （3）会计处理 （4）凭证附件 营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税
10、风险,营业税差额征税风险,土地增值税加计扣除风险,契税征税风险,土地使用税征税风险,拆迁补偿涉税风险,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 案例 甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？ 国家税务总局态度；
11、重庆、广东、海南、大连政策,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？ 案例 某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价? 国家税务总局态度；青岛、吉林政策,土地获取阶段财税处理,某公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价? 国税总局答复：根据财政部、国家税务总局
12、关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定： 二、关于适用税目问题 （ 七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 三、关于营业额问题 （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地
13、使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？ 案例 我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房
14、产转让，请问能否享受营业税差额征税？,土地获取阶段财税处理,国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）文件中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第二十项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额”。 2011年年初颁布的国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）文件中已将国税函200583号列入失效文件目录。,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、
15、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？ 案例 我公司2008年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题 案例 我公司于2009年购买写字间2000平方米，总价为3000万元，契税3%为90万元，各项交易费用共40万元，请问再次转让时营业税差额征收的扣除项目应该包括哪些？,土地获取阶段财税处理,新疆维吾尔族自治区关于转让土地
16、使用权计征营业税营业额确认问题的批复 新地税函（2008）300号 乌鲁木齐市地方税务局：你局关于转让土地使用权计征营业税是否扣除土地出让金等其他费用的请示（乌地税发2008117号）收悉。根据财政部、国家税务总局财税200316号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。”,土地获取阶段财税处理,一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？ 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110
