{项目管理项目报告}珠江琶洲项目定位及可行性分析报告

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1、珠江琶洲项目定位及可行性分析,世方物业 成就铺王,世方商业地产顾问机构,目 录,前 言 一、项目整体定位 二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析 三：广州优势小商品市场租金情况分析,前 言,珠三角和义乌是中国两个小商品产业聚集地，义乌的强势产业是针织袜业、饰品、文化用品、玩具等。珠三角的强势产业是玩具、工艺品、针织内衣、文具、饰品、钟表眼镜珠宝等，可以说是势均力敌。 义乌中国小商品城在充分发挥产业及义乌市场集群效应的前提下，吸纳了国内、国外优势小商品的入驻，才有939家常年设在义乌的国际贸易采购机构，外交部驻外机构小商品采购中心、联合国难民署商品采购中心。已经形成了巨大的外贸市场。 而广州小商

2、品市场各自为政，如国际玩具礼品城、黄沙谊园文具市场、华南国际小商品城等市场，虽然个体规模比较大，但是经营分散，整个市场还属于混乱经营。致使广州的市场仍然是以内贸为主，外贸的份额还只是很小的一部分。 在拓展外贸作为市场突破口的今天，广州建立珠三角一站式小商品市场是必然的趋势。,一：项目整体定位,1：市场定位： 业态定位：打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心 打造类似于义乌中国小商品城的一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等于一体。 经营定位：外贸为主，内贸为辅 小商品市场包括外贸和内贸市场，目前国内小

3、商品消费市场是一个相对既定的市场，拓展潜力有限，而巨大的外贸市场已成为重要的业务拓展方向。本市场经营定位外贸为主、内贸为辅，突破广州现有市场的贸易格局。 规模定位： 由于项目地块大小有不确定性，现建议两种开发规模， 一种是采取类似于义乌中国小商品城的大规模开发，规模可能达到用地1000亩以上，另一种是在现有375亩土地的基础上，吸引优势小商品品类进驻市场。,方 案 一：打造一站式国际小商品采购中心，用地规模突破1000亩,业态组合：形成一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等一体。 用地规模预测：义乌中国

4、小商品城目前规模已达到260万平方米，按照同样标准开发，预计本项目用地指标将突破1000亩。,方 案 二：在用地规模375亩的基础上，吸引优势小商品品种进驻,业态组合：甄选具有含金量高的小商品类别产业：针织内衣+工艺礼品+文具+玩具+饰品等。 用地规模：现有375亩用地。,经过与发展商初步沟通，项目极有可能扩大用地规模，为此，我司倾向方案一。,2：经营目标：,本项目以义乌中国小商品市场作为参考对象，以打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心为目标。 本项目在产品上，将以珠三角特色小商品为主，以国外、国内其他小商品为辅，形成自己的市场特色。 本项目在贸易定位上，将充分发挥广州的国际化大都市的城市

5、特色，利用琶洲会展特征，以及广交会的巨大影响力，将项目的定位成国际化更高的层次。 项目在市场竞争上，在与浙江义乌中国小商品城的竞争中，项目将逐步分流义乌中国小商品城市场，并逐步在外贸和内贸上超越义乌；在与广州同类市场的竞争中，项目将凭借一站式小商品采购优势，以及琶洲会展和外贸商机，形成广州的小商品采购中心。,城市影响力优势：从城市的文化和历史底蕴上来看，作为国际化大都市的广州，在国际国内都比义乌更具影响力。 地理位置优势：项目地处琶洲国际会展中心，广交会迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会。可以为本项目提供一

6、个不可多得稀有的会展资源、商品进出口贸易平台。 产业基础优势：广东省具备优势的小商品产业基础。相比浙江义乌，珠三角的小商品产业品种更齐全，生产规模更大。,对比义乌，珠江琶洲项目具备建造更高层次国际化小商品采购中心的条件：,广州小商品散乱的市场，亟需更高层次的国际化小商品交易平台：广州现有的小商品市场都存在经营分散、建筑陈旧、交通消防等诸多隐患，无法满足国内外商户的一站式采购，更不能很好的实现业态互补和客户资源共享。广州小商品市场亟需更高层次的国际化小商品交易平台。 陆路、航空、海运等物流优势：从外贸方面看，广州素有“海上丝绸之路”的美称，黄浦港、南沙港两个深水港以及广州白云国际机场等多种物流方

7、式，为广州提供了更高的货物吞吐量，能够很好的实现商品的外贸物流运输。而义乌的小商品市场必须借助宁波、上海的港口来实现外贸物流运输。广州的物流、交通、港口是义乌难以望其项背的。,义乌的国际小商品城，是以浙江及义乌本地产品为主导的，国外、国内的产品为辅的一种产品结构组合。而本项目的定位是以广东省的优势小商品产业为主导的，国外、国内小商品为辅的一种产品结构组合。具有强大的本地产业资源支撑。,二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析,1、国内轻工产业进入“出口增长时期”。 发达国家的产业一般都走过了“进口当地生产开拓出口出口增长成熟逆进口”的阶段，我国的小商品产业目前是处于“开拓出口”的阶段，有关资料表

8、明，我国在20世纪80至90年代发展之后，已经主导了全球轻型制造业的生产和市场，在21世纪头10年中，我国将进入另一波的出口扩张期，也就是进入“出口增长时期”。,目前珠三角的小商品市场平台比较有限，如一德路玩具市场基本以经销商为主，所承接的外贸订单量一般都比较小，而美容美发化妆品用品外贸几乎为零等等，此外深圳的礼品、揭阳的五金等珠三角产业，基本上都存在着拓展外贸的需求。 而义乌小商品产业在强大的市场催动下，相比珠三角产业，已经提前进入了“出口增长”的阶段，据了解，义乌中国小商品城商户，有相当的比例是以外贸为主，甚至部分企业只做外贸单。,2：广州小商品市场分散，亟需小商品一站式采购中心,广州市场

9、的市场个体各自为政，如万菱、国际玩具礼品城、黄沙谊园文具市场、华南国际小商品城等市场，虽然市场个体都达到了一定的规模，但是经营分散，批发展贸参杂、贸易商和厂商参差不齐，经营分区不清晰，整个市场还属于混乱经营，远远不能够满足国内国外商户的一站式采购需求。致使广州的市场仍然只能是以内贸为主，外贸的份额还只是很小的一部分，难以突破。,广州市场分散，外贸市场薄弱,国外贸易采购机构需要一站式采购：通过对义乌的国外贸易采购机构的调查分析，他们的采购不只是针对一、二类小商品，他们需求产品的类别、品种往往是多样化的。要想满足他们的需求，就必须提供一个涵盖所有小商品种类的一站式采购市场。 国际零售巨头需要一站式

10、采购：家乐福、沃尔玛、易初莲花、麦德龙等国际零售巨头在对小商品进行采购时，同样倾向选择一站式的采购市场。在义乌中国小商品城，上述的国际零售巨头都设有采购机构。,一站式大规模小商品采购中心，有利于拓展外贸市场,国内下游市场需要一站式采购：下游市场商户的高度集中化形成了对采购的一站式需求，目前全国各地的省级小商品市场已经集群化，如湖南高桥大市场、山东临沂大市场、安徽大市场等，这些下游市场的代理商在对上游市场选择都倾向于一站式采购。 国内大型零售商需要一站式采购：新一佳、人人乐等国内的大型零售商同样倾向选择一站式的采购市场。,一站式大规模小商品采购中心，有利于拓展内贸市场,一站式小商品采购市场将形成

11、集约效应：各种小商品扎堆经营，形成一站式采购中心，从市场信息、采购、资金、商圈半径等，都达到最大限度汇集，最大限度的扩大。,3、从琶洲区域竞争来看，打造一站式小商品采购中心，具有较强的不可复制性,目前琶洲区域已形成了庞大的会展建筑群，众多项目都想充分结合琶洲中国商品进出口会展平台，定位会展概念，在众多竞争对手商业定位不清晰的情况下，本项目打造一站式小商品采购中心，将具备规模的不可复制性和经营定位的不可复制性，在琶洲区域形成独有的强大的竞争优势。,（1）琶洲区域情况,地理位置及规划面积：琶洲地区位于广州市中心区东南部的琶洲岛，行政区属海珠区，琶洲岛东西长约8.5公里，南北宽约1公里，规划总用地面

12、积约10.47平方公里。 功能规划：琶洲地区以会展业为核心，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链和主导功能。 区域商业情况：琶洲板块是广州市海珠区的开发热土，国内多家大型品牌地产商已介入该区域的开发，商业目前处于开发前期状态。,（2）琶洲区域在建商业项目调研,项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心的二期相接，将以近 40 米隧道相通，东有广州主干线科韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是 120 米宽的新港东路。 市场规模：项目占地面积11.4万平方米，地上建筑面积36.4万平方米，总建筑面积约50万平方米。实际可供小商品常年经营面积约9。

13、36万平米 业态初步规划：以小商品类型的国内外生产企业厂家及经销商进驻。,保利世界贸易中心,项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心的二期相接，将以近 40 米隧道相通，东有广州主干线科韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是 120 米宽的新港东路。 市场规模：占地面积约 11 万平方米。总建筑面积 25 万平方米，实际规划常年商业经营面积约123666平米 业态初步规划：引进工艺礼品、家居饰品厂家进驻。,琶州国际采购中心,二项目都处于会展中心核心地带，零距离分享广交会带来的人流。 二项目都可以通过地下层与地铁二、四号线相连，具有优越于本项目的城市交通通达体系。 二项目用于小商品常

14、年经营面积达217266平米，与本项目业态定位存在冲突，目标商户有一定的分流。,对本项目威胁分析：,本项目竞争突破口：不可复制的小商品采购中心，巨大的规模和一站式小商品聚集业态。,4、本项目与义乌国际小商品城竞争分析,小商品产业基础对比 珠三角一带小商品产业具有品种更全，规模更大，质量更高的特性。义乌小商品产业除了一些大品牌生产企业外，绝大部分还停留在原始的小加工、作坊式的加工生产，生产能力、新产品研发及品牌培育等都落后于珠三角企业。 小商品市场贸易对比 义乌中国小商品城经过多年的发展,目前外贸已占市场总贸易量的70%以上。而广州目前小商品行业的市场外贸量只有2030%，广州小商品市场具有大幅

15、的外贸提升空间。,市场基础对比 义乌中国小商品城一、二期的经营商户大多来源于市区的临街商铺及篁园市场，待建的三期也计划引进宾王市场的商户。广州由于城市发展的原因，现有市场还属于典型的单兵作战型，整体的市场都存在着交通、消防、业态分散、物流等多方面的制约，难以实现业态互补及信息资源共享。广州现有小商品市场庞大的商户规模，是本项目有利的商户保障。,5、珠三角小商品市场、行业协会及厂家访谈情况,市场情况：主要集中在广州市越秀区一德路、黄浦区国际玩具礼品城，二处经营总面积逾二十万平米。以珠三角一带的厂家商品为主导，国内其他地区产品为辅。内外贸比例约7：3。黄浦区国际玩具礼品城经营失败对广州现有经营玩具

16、商家的影响比较大，对重新选址开店比较谨慎。 玩具协会访谈总结：建议本项目对现有市场的资源进行整合，对产业进行升级，业态要与现有市场进行互补。并对项目未来发展看好，认为项目前期需要有优惠政策。 玩具厂家访谈总结：厂家选择以进驻市场的模式来拓展产品营销渠道已成为行业发展趋势。通过对15家进驻市场的玩具厂家的访谈总结，其中有3家明确表示进驻意向，有6家表示到时可以考虑，有6家无进驻意向。市场的厂家接单多数通过门市、展会、互联网等方式。,玩 具,市场情况：主要集中在一德路与文德路，与玩具、文具等多种业态混合经营，工艺礼品类总经营面积约三万平米。其中内贸约占75%；外贸约占25%。 工艺礼品协会访谈总结：传统工艺礼品市场份额较少，外贸几乎没有，现代工艺礼品具有很强的外贸需要。协会秘书长看好珠三角现代工艺礼品外贸提升空间。 工艺礼品厂家访谈总结：近年来外贸出口量呈增长趋势，商户对市场看好，对项目也有较高的进驻意向。,工艺礼品,市场情况：集中分布在黄沙后道谊园文具市场、一德路朗能文具市场、国际玩具文具礼品城、万菱广场，面积总共约为34000平米左右，其中黄沙后道谊园文具市场经营