《{项目管理项目报告}烟台张郑刘项目立项讲义0118e》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}烟台张郑刘项目立项讲义0118e（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,烟台张郑刘项目立项资料,北京区域本部 烟台工作组,2010年01月18日,SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断,SECTION1：项目所处片区概况,地块隶属烟台市芝罘区，是烟台城市的核心行政区，是以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区，08年全区总人口约100万人，占烟台市区总人口53%，为市区贡献90%左右的财政收入。,张郑刘项目,根据地理因素、居住特征等特征，芝罘区房地产市场可分为7个片区，本地块项目处于南城片区。,目前芝罘南城片区主要以首次置业以及首次改善为主，主力户型供应面积为70-90、100-120平米；改善类产品品质不高缺乏优质改善类产品供应。这也是本案的机会
2、所在,SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断,SECTION1：项目所处片区概况,项目概况 项目初步判断、获取方式与后续工作 初步产品配比及基本经济指标判断,张郑刘项目地处老居住区，毗邻鲁东大学周边青山环绕自然环境优越，属上风上水之地。现状居民多为地缘性客户及年轻人群体；项目周边生活、教育、医疗等配套齐全；同时距离城市中心较近，交通便利，未来发展潜力较大。,南城片区包括世回尧及黄务街道办2个街道。 片区总面积约为35.65平方公里，总人口约9.5万多 08年底经济总量约32亿元 区域内葡萄酒制造、制药、汽车销售、物流配送等为主,张郑刘项目,世回尧街道办事处,黄务街道办事处,鲁东大学,卧龙工
3、业园,项目北至魁玉路，东西南至用地边界,项目北面紧邻魁玉路，向东连接南北交通要道青年南路，魁玉路西延工程及魁玉南路工程有望在2010年开工。地块内部不涉及到拆迁，均为果树，地势较为平坦。,刘家,魁玉路,魁玉路,地块一属于烟台老城区范畴，位于南大街的延长线路，通过南大街可在20分钟内到达市区各商圈以及CBD区域,宗地,百盛 商圈,南大街 商圈,约20分钟,南大街商业,南大街商业,汽车站,火车站,飞机场,魁玉路机场路,蓁山屯路青年南路,魁玉路西延化工南路,魁玉南路夹河河滨路,地块周边路网较为发达，但公共交通较为薄弱，三公里范围内的教育、医疗、商业配套都较完善。,区域09年共有3宗土地出让，出让面积
4、为14.6万平米，总建面约29.8万平米，距离本案有一定的距离，但预计短期供应可能性不大。,中正山庄，均价4900元，存量约40万平米，容积率1.0左右，产品类型为多层,阳光上城，均价5200元，存量约3万平米，容积率1.55，产品类型小高层,富甲小区，均价4400元，存量约8万平米，容积率1.46，产品类型小高层,宗地,山语世家，均价6200元，存量约23万平米，容积率1.08 产品类型为多层、小高层、高层,所在区域在售项目主要有5个，总供应量约109万平米，市场存量约76万平米（均为品质一般项目），主流供应为70-80平米二居，90-100左右的三居。总价集中在31-45万之间，客户构成以
5、周边地缘客户为主，及市区客户,富顺苑，均价5300元，存量约2万平米，容积率1.4，产品类型多层,位置：芝罘区青年南路黄务中学西侧 开发商：烟台千乐置业有限公司 产品类型：多层、小高层 总规模：约20万平方米 容积率：1.4 绿化率：44.3%。 开盘时间：2009-09-06 开发周期：四期 内部配套：小学、幼儿园、青少爷、老年活动站 项目优势：产品规划设计比较新颖，独特的中式风格，坡地景观等。 物业公司：深圳瑞伯怡高物业管理有限公司,一期,二期,三期,周边典型项目：山语世家，为篆山旧村改造地块，该项目于06年12月8日摘牌获取，成交价格1.05亿元，楼面地价约524元/平方米,一期共22栋
6、合院式洋房，共4.3万平米，约400套房源。目前推出13栋，接近300套房源，开盘当天释放价格，多数客户认为价格过高，纷纷退房，当天只销售5套。,一层12000元 /平米，二、三、四层6000元 /平米，5层8000元/平米,项目初步判断与后续工作：,项目初步判断 土地属性为典型四季类项目 由于与城市中心有一定距离，公共交通不是十分便利。区域其他项目入住后，配套逐渐丰富，居住价值会得到明显提升 地块位置与交通条件具备实现6000-6500价格段产品的基本素质，相对高品质的产品足以吸纳市区消费能力较强的改善类客户 通过产品品质的提升，项目可实现的市场均价可在7000-7500元/平米 后续工作 深入了解片区客户属性，以及市区其他区域客户对片区认知 探讨不同产品线客户对总价、产品的需求，寻找平衡点，深入挖掘土地价值，提升竞价能力 做好政府公关工作，规避竞价获取,根据现有产品设想及售价判断，在满足12%净利情况下，项目可承受楼面地价1320-1680元/平米,08. 03. 26 Page 18,
