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1、海南之心整合营销推广方案,没有赶上海南疯狂二个月， 对于新埠岛而言应该是幸运的 经过二三月份的冷静， 让我们把握海南2010的走势 开启新埠岛的机会,第一章：市场分析 海口别墅市场地图 第二章：项目分析 1、地段 A、地域特质 B、板块特质 C、宗地周边 2、项目 A、整体规划 B、示范区 C、一期产品 第三章：客户分析 购买动因和需求差异 第四章：整合营销 1、品牌价值 2、营销战略 3、年度营销目标 4、营销执行策略 第五章：广告推广,MENU,第一章：市场分析,海口与三亚互选，海口可以度假，可以生活，海口因国际旅游岛战略进入发展加速度，是中心城市，置业成长上升空间较大。 新埠岛整岛开发，
2、一个项目支撑一个版块，在海口只有产品竞争，而无项目竞争。,让我们看看海口的别墅市场,上次提案我们达成共识：,海口市整体住宅供求一览,单位：,虽然2月成交面积环比下挫近35%，但今年以来新增供应面积不足，后市以待观察。,海口别墅市场供求一览,海口别墅11月份集中上市，后几个月市场新增供应短缺，而需求稳步增加，总的来看抗风险性更强,海口市场普通住宅和别墅均呈稳步上升，别墅价格上扬更快,海口普通住宅、别墅成交均价,通观前5个月的数据，发现海口楼市属稳步增长，并没有大起大落， 尤其是别墅市场更是供不应求。,海口在售别墅对比,海口待售别墅项目一览,海口别墅产品供应相对稀少，西海岸是热点无大盘，盈滨半岛和
3、滨江板块有大盘潜力股，市中心、海甸岛板块，几乎为零。 本案起步区小别墅产品，低层、低密，是性价比很高的市场稀缺产品。 就新埠岛整体看也是潜力股，但起步区是现在就可以出手的蓝筹股。,国际旅游岛政策出台，海南楼市去年年底今年年初创造奇迹，特别是三亚，价格透支，二三月的回落是市场正常的； 中国楼市是政策市场，以后，抑制投资需求的政策如何发酵，四、五月的走势决定是全年楼市方向。支撑海南楼市主要是投资需求，政策敏感极高； 后博鳌国际旅游论坛给海南再次加温，再次刺激海南楼市，四五月海南热或将再现热潮；海口别墅是稀缺的，很多人拿钱还没买到房子。,小 结,第二章：产品分析,从外到内，深度解读产品，挖掘项目卖点
4、,区域价值,1、地域特质：海南之心在海口。 海口在海南的中心城市地位，因国际旅游岛建设而增强。,海南首府，宜居、宜业、宜学、宜游的品位之城； 海陆空交通枢纽，中国连接东南亚的桥头堡，城际高铁让海口到三亚仅需80分钟； 国际旅游岛先行实验区，旅游体制创新示范市，生态文明示范市； 政治经济、科教文化、休闲娱乐、商贸物流、金融保险、医疗保健等现代服务业中心； 北部湾、泛珠三角和10+1东盟自贸区经济中心。,海口价值地位提升，也意味着项目价值上扬，在整个海南更具竞争力和投资性，海口也无疑成为海南中高端理性投资置业的天堂。 如果你看好海南，实力雄厚，三亚、海口都该买；如果初试海南，海口应该是首选。,2、
5、板块特质：海口之心新埠岛。 新埠岛位居海口城市T型发展轴交汇点，肩负“中强”大任，市中心稀缺地位不可复制。 市政府迁西海岸，省政府居中心城区，国贸属中心商务区，海口城市格局不是CBD、省政府、市政府地位之争； 按照市政府规划“中强、西拓、东优、南控” ，新埠岛位居海口T型发展轴交汇点，肩负海口“中强”大任，完善、提升海口市中心城市功能的核心地位不可替代。,海口是海南的中枢，新埠岛离海口中心最近处女地。西海岸太热，机会少成本高；盈滨半岛太远，滨江组团不太熟，海口之心新埠岛应该是你国际旅游岛的第一站。,3、宗地周边：繁华都心 左右逢源 新埠岛与中心城区、中心商务区、海甸岛等城市核心板块一水之隔，享
6、有成熟市中心的便利和发展前景。,新埠岛整岛开发前景无限，起步区繁华都心，左右逢源，不用等，既可以把握现在，也可以拥有未来。不仅可以享受海口中心城市的成熟配套和潜力，随着岛内交通改善，新埠岛更是环岛度假的理想栖息地、出发地。可以度假、可以生活、可以商务。,项目价值,1、整体规划 一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际旅游岛概念的实践。,新埠岛，位居海南第一大河南渡江入海口，东临滔滔南渡江，西绕旖旎横沟河，北对浩淼琼州海峡，海南岛上之岛，岛内河湾交互。市中心的“世外桃源”，具备国际旅游岛 “复合功能”，是一座原生岛城。 国际旅游岛的理想就是海南之心的理想，不拷贝，坚持本土原创，坚持原生自
7、然，承载新亚洲海岛休闲文明之使命。 【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住”为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。 【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。 【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区 起步区埠北迎宾港。,2、起步区 是新埠岛核心功能区、标志
8、区，与海甸岛一桥相连，未来比海甸岛更现代、更国际、更时尚、更休闲，游江，玩海，居岛，逛街，能看海，也能出海，亦度假，亦生活。海口旅游度假城市新名片。,【起步区定位】以海口城市发展目标为依托，以提升城市功能为原则，以为岛内居民和岛外游客提供宜人的高品位休闲娱乐场所为目的，最终打造成为海口的旅游度假城市新名片。 【起步区地位】新埠岛核心位置，紧临海新大桥，与成熟的海甸岛一桥之隔，起步区南侧即为未来东西向城市交通干线福海大道，可快速到达东海岸，左右逢源，其巨大商业和居住价值将直接拉动整岛的开发建设。 【起步区功能】包括五星级商务度假酒店、游艇俱乐部、冰雪乐园、民俗文化展馆、水岸商业街区、高档居住示范
9、区，强调多功能、多业态互动体验，将未来全岛生活面貌和生活品质全面展现，成为整岛生活场景的浓缩。项目已于2007年11月28日正式启动，今年完工。,3、一期产品 新亚洲游艇别墅：二层，低密，前庭后院，游艇开到家门口。,高尔夫别墅、海景别墅、江景别墅、公园别墅，你听说过的，新埠岛都有。新亚洲游艇别墅新埠岛独有，由设计过北京奥林匹克公园、上海世博会场馆的中国青年建筑设计大师周凯担纲设计。 【新亚洲风格】极受国际建筑界推崇的一种理念，主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让
10、亚洲传统文化得以传承和发扬。 【新亚洲游艇别墅】高挑檐，二层低密度，前庭后院，共享院落组团，独立院落，滨水临湾，简约方正，赭石面砖与天然石材有机组合，内敛不张扬。 【建筑参数】总规划97317 ，总建筑面积40315.8 ，容积率0.414，建筑基地面积19608 ，总建筑密度20%，绿化率45，院景（150-184 ）、双拼（282 ） 、联排（229-233 ） 、独栋407多样选择。,区域价值,项目价值,【地域特质】海南之心在海口，国际旅游岛第一站。,【板块特质】海口之心新埠岛，海口T型发展轴交汇点，肩负“中强”大任。,【宗地周边】繁华都心，左右逢源，不用等，可以把握现在，也可以拥有未来
11、。,【整岛】环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，国际旅游岛实践示范。,【起步区】新埠岛核心功能区、标志区，海口旅游度假新名片,【产品】原创新亚洲游艇别墅 低层，低密，高性价比。,海南之心价值,第三章：客户分析,海南楼市第二居所，投资需求是主流客户，这种类型的客户最关注地段和总价，其次是产品，单价决定档次，总价决定购买，新埠岛起步区面对中高端客户。 地段：海景、前景、交通、配套 总价：公寓还是别墅，大户型还是小户型，根据经济能力，不仅看单价更看总价。 产品：使用功能和空间设计是基础，从竞争角度客户心理标准不断提升。,海口增值潜力大：三亚是高端主场，三亚一线海景单价已经两三万以上，海口则一两万之间，是
12、中高端置业的理想选择，海口门槛低，潜力更大。 市中心稀缺资源：新埠岛在海口市中心，海景不占优，“市中心+江+海+岛+城”的稀缺资源价值不可再生，有绝对投资优势。 总价低置业成本低：示范区小别墅主流，200多万起，院景、联排、双拼到独栋，总价决定购买力，客户层级逐步上升。,起步区产品的差异,示范区是未来的镇中心，核心功能配套区，距海甸岛最近，占据新埠岛最好的位置； 海口因国际旅游岛城市价值提升，示范区是新埠岛的起点，后劲更大，机会难得； 4万平米，203套，二层低密度小别墅，200多万起，市场稀有。 最具成长性的城市，最具发展力的中心板块，最受欢迎的低层、低密、高性价比、原创新亚洲游艇别墅，20
13、10投资置业海南的第一选择。,第四章：整合营销,品牌价值系统,品牌命名：海南之心 品牌战略：国际旅游岛第一站，国际旅游岛实践与示范工程 开发理念：新亚洲海岛休闲文明 项目定位：环岛度假栖息地 泛游艇岛居水城 生活方式：海岛玩家新境界 产品概念：原创新亚洲游艇别墅,2010年度营销目标：,完成“新埠岛”向“海南之心”的华丽转身！ 使“海南之心”真正成为海南投资的“心”方向！ 实现一期4万平米的别墅热销。,2010年营销环境分析项目条件：,5月销售许可证下来 5月底销售中心可以使用 6月示范区及170平米精装样板间呈现 10月1日游艇码头完工,2010年项目营销环境市场特征：,海南卖房投资性买房旅
14、游季卖房反夏季销售特点 每年10月次年5月是海南的旅游旺季，这一时期是旅游投资人群集中到达海南的时候，也就是项目销售的最佳时间段。,2010年项目营销环境结论,按照往年海南旅游及置业高潮的时间特性与项目工程进度与最佳销售档期有偏差，要有心理准备，控制推广力度； 虽然年度销售压力不大，但面对市场走势不确定，早预热、早拦截、早试探市场、争取主动是必要的。 按照工程节点，无论七月还是十月开盘，在四五月份传统旺季正式亮相机会不容错过，但准备要充分。,推广策略： 始终以整岛为第一价值传播，整岛是面，起步区是点，虚实远近结合，相得益彰。 充分把握产品优势低总价切入市场，凸显低层、低密、高性价比投资价值和原
15、创新亚洲游艇别墅产品高附加值。 合纵联合打通旅游到达通道、增选二级分销渠道商。,2010年项目营销策略总纲：,2010年项目营销战术组合：,立体营销+环境营销+事件营销+渠道营销,立体营销,网络+海陆空拦截是重头,重要节点搜房网首页通栏、新浪、搜狐门户网站链接，腾讯msn弹出广告； 泛珠三角自驾游拦截，汽车轮渡DM派单、船票套票； 美兰机场、凤凰机场出站通道、航空杂志（海南航班）、机场巴士、出租车DM； 海口三亚的高速路、汽车、火车车站户外拦截； 海南五星级宾馆DM、房卡广告； 三亚、海口旅游地图广告。,看房通路岛内拦截广告建议：,海新大桥线现场引导：世纪大桥五东路五西路海新大桥新埠岛示范区，
16、该条线路如同新埠岛专属； 新埠桥线现场引导：围堤路新埠桥新世界新埠岛示范区,环境营销,硬环境让岛上成为环境艺术的博览会,以建设旅游岛为名，邀请美院环境艺术工作者参与，留下永恒的美丽，让社区标志性景观也成为海口一景。,硬环境让岛上成为大地艺术的秀场,以建设旅游岛为名，邀请有影响力的大地艺术工作者参与，新闻炒作，岛内外传播,软环境案场布置、人员培训、高端俱乐部化情景营销,游艇展示中心俱乐部化的情境营造 给投资客提供租售4S服务（给投资客前置后期物业服务举措，譬如和豪生酒店的代租合约） 整岛及示范区沙盘、感染力的3D效果图（整岛、产品渲染）、多媒体宣传片 项目销售说辞（参考卖点解读）,事件营销,海口有2000多辆出租车，正值新旧交替之时，可免费为出租车换椅套，让第一时间接触来岛游客的出租车司机成为我们的销售员；出租车拉客来看房送10元 。 方式：以旅游岛城市文明建设的名义免费发放。,1、新埠岛为海口出租车换椅套,线下活动制造热点建立影响力、好感度,2、海南之心岛服热遍海岛 海南之心精心设计的岛服成为海南的一道时尚风景，景点销售岛服。 海南所有重大活动我们都赞助岛服 方式：公益和商业
