{项目管理项目报告}某某某年郑州正弘集团航空港项目前期

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1、郑州正弘集团航空港项目前期思路研讨报告,引言,航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。 在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。 应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。,项目理解,远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强,3,“项目区位”项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域 “规模优势”项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万 “规划方案调整空间”容积率具有操作调整

2、空间，产品组合灵活 “商业配套”地块性质可以调整成居住兼容商业 “生态资源”项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园,项目/特征 城郊大盘属性 航空港区特殊的“地理位置”,中原城市群发展战略构想：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓； 郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。,城市站位,郑州,“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展,新区地位,郑州新区重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布,“

3、两轴两带八组团”的发展格局 “两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东航空港经济发展轴； “两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带； “八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、教育、先进制造业、 郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。,沿黄生态旅游度假带,郑 东 | 航 空 港 经 济 带,郑汴一体化产业带,中牟国际 物流枢纽,生态农业产业带,航空港区定位,国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城,航

4、空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域； 郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区； 郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城,航空港区功能布局,“一核两区” 按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。 “一核”指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽 “北区”北部16平方公里的物流商贸区，以

5、航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主 “南区”南部26平方公里的临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等,“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区,航空港区交通结构,对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强,“三纵四横” “三纵”由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成 “四横”龙中公路、登封机场商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成 “公共交通” “BRT” 目前处于规划阶段，没有具体实施计划 “轨道客运交通” “航城大道航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主

6、体形成网络系统,航空港区生态环境,本案地块内部拥有350亩市政公园,南水北调生态走廊,8大主题公园,国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；,港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；,地块内350亩中央公园,南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境,城市/基因 “中原城市群”城市发展战略 航空港区未来现代化生态航空新城,城市东部、北部以及中心城区属于第一梯度，成交价格在8000-8500元/平方米； 城市西部、南部城区属于第二梯度，成交价格在5800-6600

7、元/平方米。 郑州航空港区、新郑、中牟等城市外围区属于第三梯队，成交价格4500-5000元/,西南市场格局,第一梯队,第二梯队,第三梯队,航空港区为房地产发展断裂带、价格洼地，未来具有较强的升值潜力,内部市场格局,在售,待售,已售,区域市场处于起步阶段，在售项目屈指可数，商办项目占据半壁江山,区域土地供应,2010年10月至2012年5月，航空港区供应土地27幅，供应面积2014890万，其中居住用地12幅，供应面积 231956.4，商业金融用地10幅，供应面积216035.8 ，工业用地10幅，供应面积1566898 ；,2010年10月至2012年5月，航空港区成交土地22幅，成交面积

8、1319739，其中居住用地13幅，成交面积 381197.1，商业金融5幅，成交面216035.8，工业用地4幅，成交面积722506.4；,数据来源：航空港区管委会,数据来源：航空港区管委会,航空港区土地供求活跃，住宅用地占比30%，后期供应量庞大,区域客户,动迁人口已配给相应保障房，市场需求偏弱，区域市场容量基本为“0”,合村并城项目涉及36个自然村； 拆迁居民共计5.6万人； 政府计划建设16个安置区域。,区位：偏远区域，陌生区域 规模体量：150万规模体量 基础配套：周边基础设施薄弱 区域市场容量：市场容量基本为“0” 产业基础：富士康、统一等入驻，初具规模,城市站位：“中原都市群”

9、国家级发展战略 产业发展：规划能级高，辐射能力强； 市场潜力：价格洼地、价值高地,核心问题,我们要导入什么样的新客源？ 我们凭什么导入？ 我们什么时间导入？,寻找核心驱动因素 站在土地运营商的高度催熟土地 使土地属性产生变化，土地价值提升,国家规划 持久战线,高起点+重大规划 未来的高土地价值与高溢价,0阶段起步+持久规划实施 短期的低土地价值与客户认知度,矛 盾,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向 B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园 B。商业，从生活配套到区域商圈,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向 B。交通，

10、缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园 B。商业，从生活配套到区域商圈,产业驱动案例,上海“一城九镇”之一，政府重点发展项目，新镇发展趋于成熟,2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城 规划面积100平方公里 总投资已达人民币700亿元 政策优惠 嘉定区促进文化信息产业行动方案（20092012年 嘉定区现代服务业发展五年行动计划（2011-2015） 嘉定区优秀人才住房优惠实施意见 嘉定区促进总部经济发展若干意见 基础配套 快速道路交通进行改善及新建 轨道交通发展后期通车 其他生活配套进行改造及新建,安亭 新镇,研发区,教育 园区,核心 贸易区,汽车

11、 制造区,零部件配套园区,产业驱动案例,产业园以高新技术为导向，导入大批高知、高层次人才，产城融合,发展目标 发展方向： 产城融合宜居城市/汽车研发、设计之都 发展产业导向 支柱产业：汽车整车、零部件制造 新兴产业：新能源汽车研发、制造 特色产业：汽车金融、新能源汽车租赁 产业客户层次 集聚各类高素质人才10.3万人 外籍及海归人才1.02万人，入选中央人才19名，上海 人才14名,政府KPI：基础配套建设/相关优惠政策/近期实施计划 产业KPI：明确的产业发展导向，导入匹配的产业客户 产居结合：产业发展支持居住开发，居住开发支持产业发展,产业驱动KPI,产业驱动因素,目前发展处于初级阶段，产

12、业初步形成规模效应,2012年,初级阶段,2020年,2008年,大力发展基地航空公司，形成以航空物流为先导的发展格局； 建设北部片区和南部片区各9平方公里； 加快项目引进和基础设施建设，初步形成功能完善的工业新区。,2035年,发展阶段,成熟阶段,航空港地区（不包括机场核心区）用地规模为34.93平方公里人口控制在33万人； 临空经济三个功能园区框架基本形成，协调管理机制完善； 经济总量在全市比重明显上升，成为推动郑州及周边地区发展的重要引擎。,航空港地区用地规模为94.1平方公里，人口（不包括机场核心区）控制在43万人； 郑州机场旅客、货邮吞吐量分别达到7000万人次和200万吨以上，成为

13、全国大型枢纽机场和国际货运枢纽。,产业驱动因素,道路配套仍处于建设阶段，其他配套设施薄弱,四 港 联 动 大 道,机场高速,快速道路 四港联动大道初步完工，与原有机场高速，形成二条主要快速道路,内部道路 航空港内部道路体系大部分处于施工阶段，北部区域道路相比南部区域，趋于成熟,产业驱动因素,产业发展导向明确，台商、浙商工业园、富士康、中航电动汽车入驻,保税区,中航电动汽车,富士康 宿舍,富士康厂区,北部产业分布,北部物流商贸区,南部临空 产业区,浙商 工业园,航空制造业 发展区,产业驱动因素,产业规模效应导入大量产业相关人口，形成良好的客户支撑,合村并城项目涉及24个自然村,省林业厅、给水厅、

14、海关、省卫 生厅、省人社厅,1万人,南方航空、中国联通、中石油等,导入人口规模,相关村落政府企业,行政人口,拆迁人口,产业人口,5.6万人,45万人,富士康 中航电动汽车,国企人口,1万人,同策观点,基础配套建设相对滞后，相关优惠政策未出台 产业发展导向明确，已经导入部分产业客户,产业发展处于初级阶段 政府主导，可控制性弱,产业客户,富士康中高层管理人员具有相应购买能力,保税区,中航电动汽车,富士康 宿舍,富士康厂区,本案,备注：按照400:10:1计算中高层管理人员数量,按照人均30计算，得出66万的消化面积,产业客户,富士康在岗中高层管理人员预估22000人； 依据2010-2012河南省

15、住房建设规划规定，人均住房面积30； 本项目12块土地，总建筑面积150万。,同策建议,产业客户在发展初期为项目主要支撑 中后期必须导入外部客户作为补充,项目策略思考,寻求契合 优势竞争,A。产业，顺应区域发展大方向 B。交通，缩短与城市核心距离,A。公园，从景观绿化到城市公园 B。商业，从生活配套到区域商圈,交通驱动案例,保利叶上海位于外环以外，55万平方米规模体量,保利叶上海位于传统偏远地区，外环以外，周边配套基础薄弱，产业支撑处于空白，,交通驱动案例,刚性需求市区客户通过轨道交通7号线导入,轨道交通 7号线,轨道交通7号线全长35公里，从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角，其中还辐射

16、至淮海、静安等商务商圈。 同时7号线也是连接世博会园区的重要线路。 该线计划于09年9月底通车，保利叶上海于2008年11月开盘，借助轨道交通7号线未来开通利好以及公园生态资源优势，一炮而红。,延伸区域：公共交通配套能够贯通市区关键节点 规划时间：与土地发展契合，形成预期价值释放,交通驱动KPI,交通驱动因素,道路交通配套完工，公共交通配套滞后，中后期能够导入市区客户,同策观点,轻轨六号线通过地铁网络能够轻松连接市区各个关键节点 整体规划未落实，细节方案正在规划，价值释放有抗性点,交通配套薄弱，前期驱动有限 后期驱动力主要依靠政府推进,购买公寓产品的客户置业目的为投资居多 购买低密度产品的客户置业目的多为改善需求,市区客户,裕鸿世界港以投资性吸引郑州市区客户，多看重未来区域规划发展。,由于蓝天商务花园产品类型为低密度产品，大部分客户来自郑州市区，置业目的多为改善兼顾投资。,同策观点,项目开发初期建议引入 低密度及低总价产品导入市区客户,