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1、,工业地产乎？产业地产乎？ 商住综合体乎？商业综合体乎？ 产业综合体乎？,第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房。 2001年，武汉数码港,第三代工业地产：产研办流通一体化的园区 2002年，光谷软件园,第四代工业地产：多功能公园式的产业集群 2003年，武汉国际企业中心,18年来，光谷工业地产已历经第一代到第四代的成长与扩张！,第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房 1993年，关东科技园、关南科技园,2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级,光谷金融港：金融企业总部基地,光谷芯中心：高新企业总部基地,光谷生物城：生物科技总部基地,光谷：国家自主创新示范基地,光谷是与中关
2、村并列的、仅有的两个国家自主创新示范区 光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业,大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成,在建产业地产,已建成产业园区,在建产业基地,在建在售办公项目,目前在售产业地产三个，总体量44万方； 芯中心、金融港、总部国际 在建在售写字楼2个，光谷时代广场9万方 光谷新世界4万方。,从厂房到基地 从总部到综合体 光谷工业地产 在变化中成长 在成长中变化,本案核心问题是定位， 定位的核心问题是脱颖而出， 欲脱颖，必先脱变,要变，就变的无与伦比的精彩！,关键词：脱变；善变；
3、速变,目 录,第一章定位基本原则出发点,第二章定位总体方向大方向,第三章定位规划建议千机变,第四章定位形象表现C.CPU,关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则,第一章 出发点,第一章 出发点,一、四个基础依据认识自己,二、一个中心目标利润最大,三、四个基本原则多快好省,工业用地，37年产权； 地处光谷产业分布的核心区； 发展需要依托光谷的产业体系；,工业用地，产业核心区产业政策分析,一、四个基础依据认识自己,可做什么城市关，能做什么政策关，想做什么产业关,光谷大道与武大铁路线交汇处，紧邻三环路； ； 距离鲁巷车程15分钟，距离金融港5分钟，距离最新的东湖高新管委会3公里； 周边有产
4、业基地国际企业中心，商务中心福星总部国际，居住社区丽岛花园，集中商业光谷天地；,光谷中央，三环交汇点区位地段分析,一、四个基础依据认识自己,工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际,鲁巷广场,光谷金融港,三环线,光 谷 大 道,熟地、大厂、产商住兼顾地块本体,一、四个基础依据认识自己,经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键,地块规整，地面平整，用地成熟； 两面临路，临街面广、企业聚集； 地表绿化植被丰富，环境幽静； 地块已有3层大平层工业建筑一栋,光 谷 大 道,三环线,关南园路,开发主体住宅专家、产业受益者。,一、四个基础依据认识自己,光谷住宅大地主，借势产
5、业很成功，开发转型的问题,36万，现代森林花园，开启光谷地产之路,30万，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位,2010年，金融港，开启多元化开发之路,2011年，挺进工业园建设,集团愿景： 以武汉为核心，不断深耕的同时， 稳步进行外埠扩张， 预计五年内集团“健康住宅”的开工量将达到200万平方米。,二、一个中心目标利润最大,所有的物业产品都可以创造价值，且需要所有的物业都可以实现高售价、高收益。,减少前期投入，挖掘自身资源，因地制宜，利用原有的建筑,1,快速投入运营，尽快实现价值，缩短时间成本。,经济、社会、资源和环境保护协调发展； 带动型的区域的发展，塑造产业品牌。,2,3,4,时间不长,价值够
6、高,投入不大,生存持续,三、四个基本原则多快好省,计价面积最大：可售、可实现收益的面积最大，实现满额容积率； 价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强； 去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款； 风险抗性最强：客户认可度高，符合区域需求，风险系数最低。,本案定位的出发点： 不应是推倒重来 否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费 因地制宜、与时俱进 利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源 以变求利,结 论,那什么奉献给你，我的光谷,第二章 大方向,第二章 大方向,一、选择一工业基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,第二章 大方向,一、选择一工业
7、基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,一、选择一：工业基地方向,国际企业中心,产品类型： 国际化多层标准厂房多功能高层商务底层街铺园区公寓 赢利模式： 厂房先量、商务保值、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,类武汉国际企业中心、光谷软件,基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心,一、选择一：工业基地方向,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,去化速度较快 满足光谷产业发展要求：国企之后、芯中心之前、核心之中,风险抗性较强 承接光谷核心扩容要求：产品复制、产业链复制、聚变裂变,目标客户承受力不高
8、 企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投,计价面积不大 工业厂房设备功能要求：低容/低密/空高/层少/大面/小摊,优劣比：2:2,一、选择一：工业基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值不高 07年3月份：国际企业中心：3200元/ 光谷坐标城：4500元/,投入不大 拿地成本低，建设成本低,时间略长 国际企业中心20万规模，销售期达5年,生存可持续 现代准备做工业地产专家吗？,一、选择一：工业基地方向,结论,工业基地为主导的定位方向 有市场空间，有经验借鉴，可保障生存 但价值不高、时间略长 在争取产业政策等方面，存在不确定因素 不建议,二、选择二：总部基地方向,产品类型： 国
9、际化高层标准商务低密度总部底层街铺公寓 赢利模式： 商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,类光谷芯中心、光谷总部国际,基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区光谷中央。,光谷芯中心,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大 高层商务建面大,价格承受较高 光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。,去化速度较慢 东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱 光谷商务核心区不同于产业核心区,优劣比：2:2,二、选择二：总部基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值较高,投入较
10、大,时间较长,生存可持续 现代准备做商务地产专家吗？,二、选择二：总部基地方向,二、选择二：总部基地方向,结论,采用以总部基地为主导的定位方向 有利润空间，有经验借鉴，有经济环境 但投入较大、时间略长 且竞争压力较大、政策扶持较难争取 不建议采用,三、选择三：产业住区方向,类丽岛漫城,基础依据：光谷中央，产业核心区、住宅专家，工业观众,产品类型：低密度多层独立商业街高层投资型公寓 赢利模式：低密拔高、公寓保量、商业增值、中短线开发、期房回款,丽岛漫城,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大 高层公寓建面大,价格承受较高 公寓产品价格升值快，
11、承受力强。,去化速度较快 东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱 政策风险不可控,优劣比：3:1,三、选择三：产业住区方向,可行性分析,利润最大化,价值较高,投入较大,时间较长,生存可持续 能转型吗？,三、选择三：产业住区方向,去化速度快： 2010.6.18：开盘销售280套，售罄。2010.11.12：开盘销售228套销售93%,结论,采用以产业住区为主导的定位方向， 有利润空间，有经验借鉴，有市场空间 但土地变性难、政府许可难，不建议采用,三、选择三：产业住区方向,四、选择四：类综合体方向,类北京798、海上海（武汉欠缺）,基础依据：工业用地，产业核
12、心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家,产品类型：创意商居LOFT(SOHO)+创意商街+住宅+创意工坊 赢利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款,海上海,SWOT分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大,价格承受较高,去化速度较快,风险抗性较弱 光谷没人做过，存在市场开发风险,优劣比：3:1,四、选择四：类综合体方向,1、武汉的创意产业没有组织； 2、武汉的创意产业没有根据地； 3.、武汉的创意产业缺乏完整性；,武汉市场缺乏一个功能完整的创意产业基地。,四、选择四：类综合体方向,1、创意、动漫已经形成规模；
13、 2、高校集中，创意最密集的区域 3、政府扶持，支持创意产业发展。,光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。,四、选择四：类综合体方向,四、选择四：类综合体方向,结论,采用以类产业综合体为主导的定位方向 有利润空间，有市场先机，有政策倾斜 但有本地无成功案例借鉴， 需有操盘成功经验与独特客户渠道 建议采用,让宅男宅女也能在光谷创业,第三章 千机变,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,二、开发理念与产品打造,三、开发进度与营销策略,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,项目定位,业态配比,业态组合,建筑指标,创意产业综合体：以创意产业为主题，多功能、多业态的产业综合体,1.1
14、项目定位,业态组合的选取的三大原则：,1.2 业态组合,有人气,有潜在需求客户，即“有人用”。,有市场,有客户认可，愿意出现购买，即“有人买”。,有速度,市场需求热点或空白点，能够快速出手，即“卖得快”。,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊,1、光谷需要创意产业基地。 根据统计武汉市从事创意产业的机构近500家， 人员超过1万人，当目前没有真正的创意基地。 2、有人气自然有人买。 前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。 3、自持不销售,1.2 业态组合,1.2 业态组合,创意总部,1、成长的需要、聚集的效应。 2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；
15、社区内原有的发展壮大的企业。,1.2 业态组合,水馆,1、用途：社区活动的大舞台 、企业展示的平台。社区的显示创意展示平台。 2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区活动的平台。,1.2 业态组合,商业,1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域内企业员工中午2小时的商业所需。 2、辐射范围：半径两公里内 3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主，基本无相应的商务、餐饮配套； 区域有集中性商业中心光谷新天地，不易在做大型集中式商业。,高层LOFT,1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少量的loft产品，目前区域供应空白。 区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业
16、园中供应面积多在200 以上，区域中小面积办公供应稀缺。 2、市场畅销。水岸国际LOFT开盘销售270多套，销售率90%，价格与区域公寓相当。 汉商银座LOFT开盘4个月售罄，价格几乎与区域高端公寓相同。,1.2 业态组合,高层SOHO,1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品房需求最旺盛的区域。 2、市场畅销。世界城的SOHO几乎开盘售罄；龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出80%。当代国际花园的精装公寓，售出了8000元/ 的售价，高出普通公寓15%。,1.2 业态组合,会馆,1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更无商务会谈场所。 2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。,1.2 业态组合,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊：,目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位 目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织 盈利模式：前期以低价租
