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1、伟业顾问 2006/06/02,亚华地产红螺湖项目 定位汇报,2006年6月,1页,沟 通 框 架,定位原则,项目主题定位,项目档次定位,项目整体定位,项目功能定位,用地评价,规划前提,物业配比,用地功能分布,用地功能分布,经 济 测 算,2006年6月,2页,项目整体定位,定位原则,功能定位,档次定位,主题定位,2006年6月,3页,文化创意产业为主体产业的 旅游休闲度假区,锦标级高尔夫产业带动的 体育休闲旅游度假区,定位方向回顾,2006年6月,4页,锦标级高尔夫带动的体育休闲产业及 健康旅游休闲商务度假区,高尔夫健康休闲商务,锦标级球场,会议会展,垂钓/水上乐园,养生/SPA,探险/拓展
2、,网球场,五星级酒店,培训中心,高尔夫别墅,山地别墅,高尔夫产权酒店,高尔夫学校,定位方向回顾,2006年6月,5页,本项目定位原则,定位原则, 从客户需求出发，并参考北京市场情况进行定位, 项目特色通过建筑与自然的结合及未来面向的客户群来体现，而非单纯的体育或文化的务虚概念, 项目定位与项目营运模式相结合，利于项目的合理化多元性的灵活开发,2006年6月,6页,客户需求客户群特点,定位原则客户需求, 高端企业客户世界500强、中国500强公司在中国北方地区的度假基地，进行会议、培训、度假、低密度办公等，突出企业品牌的高档化和国际化；国投自身需求培训、会议、住宿、度假, 休闲度假客户中国北方地
3、区的顶级高尔夫、休闲商务、旅游度假客户, 别墅客户高端客户的第一、第二居所,2006年6月,7页,定位原则客户需求,访谈Fesco驻新西兰首代（原中金公司HR）,2006年6月,8页,访谈Fesco驻新西兰首代（原中金公司HR）,定位原则客户需求,国内会议、培训市场现状：供应多，但大多数档次低，高端会议、培训非常少，市场的空白 经营方式：可以采用会费（购买会员资格）形式，也可出租，对外企来讲整售可能性较弱 客户方面：先从国外知名品牌大公司入手，头一、二家很重要，一定是顶级的、有号召力的企业，有了国外企业的入驻，国内的企业也会相应的跟进 产品方面：注重舒适性、专属性、文化内涵等 管理、服务方面：
4、提供高端、高质量服务，高素质服务业从业人群,2006年6月,9页,案例GE培训中心,定位原则客户需求,GE培训中心，即克顿维尔管理发展中心，位于纽约州哈得逊河谷，占地52英亩（合计316亩），创立于1956年，是世界上第一个大公司的管理学院； 投入了4500万美元用于克顿维尔管理发展中心的建设； GE每年投入培训的费用高达10亿美元； 宿舍楼有188间客房，供参加从一天至三星期课程学习的学员住宿。,500强公司的会议、培训需求大，且有较强的企业文化特色,2006年6月,10页,案例GE培训中心,定位原则客户需求,GE培训中心有着明确的使命：创造、确定、传播公司的学识，以促进GE的发展，提高GE
5、在全球的竞争能力，为GE员工的成长与发展提供培训，向GE各业务部门传播最佳实践、公司的举措以及学习的经验，传播公司的文化与价值观 每一年，在克劳顿村接受培训的GE高级经理人员都达50006000人，他们分别来自GE在全球的业务部门； 财富杂志称之为美国企业界的哈佛。,2006年6月,11页,案例波音领导培训中心,1996年10月，波音公司获得了圣路易斯密苏里河以北约24公里处的一块约700公顷的地皮，为公司的现任和未来的领导人建立一座灵活机动的、专业化的培训中心。 这座现代化的培训中心已于2000年竣工并交付使用。 它有宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。,定位原则客户需求,500
6、强大公司的培训中心多在郊区、自然环境好的地方设立，低密度多功能且注重交流空间,2006年6月,12页,案例波音领导培训中心,从这座石灰石结构的、法国复古式的货运大楼，可以看到景色优美的河流、农田和湿地; 培训中心安装了一流的通讯设备，家具和设备的选择符合流动和对多种任务适应性的原则。,定位原则客户需求,2006年6月,13页,案例波音领导培训中心,在原乡村式环境的基础上，创造一个现代的、富有活力的工作场所 在这个地方各层次的领导可相互学习、交流思想与最好的实践经验,定位原则客户需求,2006年6月,14页,市场情况度假会议市场,定位原则市场情况, 目前北京远郊的度假会议市场档次较低，有特色的相
7、对较小，很难满足高端会议培训需求, 怀柔的会议培训中心档次参差不齐，主要位于雁栖湖东岸，修建时间较早，多为大型国资单位的培训中心，缺乏特色, 与自然景观密切相结合的会议、度假中心很少，且规模相对较小，不能带动综合开发,2006年6月,15页,北京度假会议市场概况,定位原则市场情况,北京市目前有约170家大中小会议中心可召开各种会议 会议中心一般与度假村、酒店等在一起，可提供约17000间客房，近4万个床位 代表性项目有：九华山庄、稻香湖景酒店,2006年6月,16页,案例北京九华山庄,定位原则市场情况,位于昌平区小汤山的综合型四星级度假酒店 目前建筑面积30万平方米，以后要扩大到100万平方米
8、； 每年的客户有70万人次，2005年达到100万人次 于1997年开业，开始以体检起家，后来慢慢发展到住宿、医疗保健、温泉、餐饮、运动、会议等经营内容,规模大，以规模取胜；功能多样，面向大众化；未来规划有大量室内主题娱乐设施,2006年6月,17页,定位原则市场情况,1997年9月，九华一期工程：五大殿及汤泉行宫建成并正式营业。,2006年6月,18页,定位原则市场情况,2001年，九华二期工程：九华会议中心、会展中心和国际运动中心建成。,2006年6月,19页,定位原则市场情况,2002年，九华三期工程：九华国际体检中心投入运营。,2006年6月,20页,定位原则市场情况,2002年底，九
9、华四期工程：九华大饭店建成。,2006年6月,21页,定位原则市场情况,2005年，九华五期工程：16区国际会展中心大酒店开业，她是中国最大的单体酒店。,2006年6月,22页,九华山庄营业额增长示意,定位原则市场情况,2006年6月,23页,九华山庄未来规划图,定位原则市场情况,九华环球之旅主题公园 九华展览中心,九华健康疗养中心 九华银贝水上世界,2006年6月,24页,案例北京稻香湖景酒店,定位原则市场情况,位置：海淀区北部，地处稻香湖自然湿地公园内 档次：5星级 沿革：为承办2004年8月24-26日亚洲教育北京论坛而由泰跃集团建造，现被海淀区政府收购 占地规模：600亩（不含稻香湖畔
10、酒店140亩） 建筑规模：6万平米（不含稻香湖畔酒店2万平米）,由会议带动客房及其他配套；建筑与自然结合较好；娱乐康体设施采用外包方式将经营风险转嫁给专业公司；走高端化路线。,2006年6月,25页,案例北京稻香湖景酒店,定位原则市场情况,与湖景融于一体的建筑物,大面积窗体采光,2006年6月,26页,定位原则市场情况,连接会议区与住宿区的观景长廊,客房外的景观效果,2006年6月,27页,定位原则市场情况,直接采光的天窗、走廊连接客房的桥,丰富的建筑细节,2006年6月,28页,定位原则市场情况,垂拔下的休息、座谈空间,四层高的观光塔,2006年6月,29页,案例北京稻香湖景酒店,定位原则市
11、场情况,客房总数：291间，包括228间豪华间、18间高级豪华间、36间豪华套房和9间行政套房 室内配套：多频道卫星电视、宽带接口、国际国内长途直拨、迷你酒柜、独晾浴、保险箱等,客房,房间具体情况一览表,2006年6月,30页,案例北京稻香湖景酒店,定位原则市场情况,会议,会议室总数：一个大宴会厅、十四个中小型多功能厅及一个剧院 会议室面积：43-1620平米。其中大宴会厅使用面积1620多平方米，可容纳1000多人的大型会议，大厅可分割为四段，根据要求可任意组合；另有2个VIP贵宾休息室，配单独卫生间 容纳人数：10-1300人 布展区：室内走廊部分，780平米 会议主要客户：政府机构：海淀
12、区政府、规划局等；国外知名企业：IBM、MOTOROLA等；机关单位：国家投资银行等 使用情况：全年使用率达到80%以上,2006年6月,31页,定位原则市场情况,会议,2006年6月,32页,定位原则市场情况,餐饮、娱乐、康体设施,餐厅：酒店拥有4个餐厅及酒吧，分别为锦宸中餐厅、临溪咖啡厅、廊桥茶苑、临汀大堂吧、东方苑风味餐厅 娱乐权金城经营的金沙俱乐部功能：桑拿洗浴、SPA水疗、泰式按摩、指压、足底、VIP房（淋浴、干蒸、棋牌室）等，自负盈亏 康体设施：室内外网球场、游泳池、保龄球等,2006年6月,33页,定位原则市场情况,玛雅小岛,建筑：3栋低层拱型建筑，夜晚灯光下呈现两种颜色。外部运
13、用粗坯外墙，拱型的门廊等，用料为手工砖，色彩热烈浓厚的实木，未经打磨的板岩等 主题策划：借鉴玛雅文化题材，建筑、餐饮、生活环境等，如有墨西哥风格手工制作的陶器，室内外的雕塑，铸铁的栅门、灯饰等手工艺品装饰 岛租：50000元/天（含10人的餐费） 可承受人数：20人 环境：尊重乡间自然并且富有创意的国际设计理念园中的庭园雕饰、观景高台、沙滩垂钓、室外烧烤，以及数不清的灌木、乔木、各种花卉等 主要客户：实力派公司的高级董事会等,2006年6月,34页,定位原则市场情况,湖光滟潋下的小岛,夜晚的小岛，呈现的是两种颜色,小岛的入口，保安、浮桥,玛雅小岛,2006年6月,35页,定位原则市场情况,岛上
14、餐厅,奢华室内,环境与建筑的结合 人性化设计走廊宽尺度、顶窗自然采光 四层观光塔 玛雅小岛奢侈场所 稻香湖景 & 稻香湖畔有机互补 教育论坛的带动 会议主要盈利点 强政府背景的引导,2006年6月,36页,怀柔度假会议培训市场概况,定位原则市场情况,怀柔区作为北京理想的会议、旅游、度假发展建设区，会议培训市场供应较多，但档次均较低； 本项目所在的红螺湖及雁栖湖周边区域目前已有30余家中央、北京的单位落户建度假、会议、培训中心； 年接待会议近千个，20多万人次、7000个床位； 代表性项目有：北京法官进修学院,2006年6月,37页,案例北京法官进修学院,定位原则市场情况,北京市法官进修学院位于
15、怀柔区雁栖湖东岸，靠山临水，优美的自然环境，是本项目的最大吸引点 北京市法官进修学院又名雁栖建国度假酒店，据称为五星级，共有190套客房，大、中、小型会议室18个；餐饮方面有同时容纳300人就餐的中餐厅；康乐设施有保龄球、游泳馆、桑拿洗浴中心、室内网球馆、中医保健按摩等活动项目,怀柔较高端的会议培训酒店，但规模较小，建筑缺乏特色,2006年6月,38页,北京法官进修学院：会议、康体,定位原则市场情况,议设施有功能齐备的大、中、小型会议室18个； 最大的会议室为报告厅，576平米，可容纳300多人； 草坪会场，是会议区域的一个亮点，可容纳100人左右； 除了司法系统内部的会议之外，对外经营，如接
16、待国企等会议 康乐设施有保龄球、游泳馆、桑拿洗浴中心、室内网球馆、室内篮球馆、室外网球场、台球、乒乓球、沙弧球、射箭、健身房、棋牌室、壁球、模拟高尔夫、电子狩猎、美容美发、中医保健按摩等活动项目,2006年6月,39页,北京法官进修学院：客房、餐饮,定位原则市场情况,酒店客房包括“标准客房”、“高级套房”和“豪华套房”等共190套，每一间客房都有独特的山水景观 湖景房、庭院房、山景房均按五星级标准配备各项硬件设施，免费款待上网 餐饮分为中餐厅、咖啡厅和BaBQ； 中餐厅300个餐位，6个包间，主营川菜、鲁菜、粤菜等，最低用餐标准68元/位，600元/桌； 咖啡厅提供咖啡及各式西点、西式自助，西式早餐58元/位，西式自助158元/位； BaBQ，主楼顶层、湖畔码头，优美的湖光山色，烧烤、啤酒，150元/位,2006年6月,40页,定位原则,定位原则建筑特色, 保持一定的整体风格前提下，尽量将体量打散，以小体量建筑为主，避免出现超大体量的建筑, 强调组合关系，组团之间有非常紧密的联系，同时保证每个主题组团形成一个相对可独立的自生长系统, 强调建筑与自然的融合，同时强调组团之间
