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1、第三章 用益物权,第一节 用益物权概述 一、用益物权的设立 （一）我国现行用益物权的类型 依据我国民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、水资源法等法律，现行用益物权的类型包括： 城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农村土地承包经营权，宅基地使用权及水资源使用权等，还包括渔业权、采矿权等准用益物权。,（二）我国物权法中的用益物权的设立 以土地的合理利用为中心，用益物权应包括以下类型： 1农地使用权 2基地使用权 3邻地利用权,第二节 农地使用权 一、概念和特征 是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。 其特征：
2、 农地使用权是在农用土地上设立的用益物权。 农地使用权，是当事人之间为实现农业目的而设立的用益物权。 农地使用权的设立，不以有租金为要件。 农地使用权有期限。,二、农地使用权的期限及限制 （一）期限 物权法（草案）第二百三十六条规定： 农地使用权的期限为五十年。既存的农地使用权，其期限短于五十年的，延长为五十年。 （二）限制 1、目的限制 2、转让限制 3、分割限制,三、农地使用权的取得 （一）农地使用权的设定。 （二）农地使用权的出租。 （三）继承。 （四）取得时效。,四、农地使用权的内容 （一）农地使用权人的权利 1、土地的使用收益权。包括对土地的耕作、养殖、畜牧的权利，并获取土地收益。
3、2、对土地上其投资的财产、收获物享有所有权。 3、出租权。应与设置于土地上的农用工作物一同出租。 （二）农地使用权人的义务 1、支付地租的义务。 2、依约定方法和用途使用土地。 3、保持土地肥力的义务。,第三节 基地使用权 一、基地使用权的概念及特征 （一）概念。是指以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。即传统民法上的地上权。 （二）特征 基地使用权是对他人所有的土地为占有、使用、收益的权利，因而是他物权。 基地使用权是限制物权。 基地使用权是以利用土地的使用价值为目的的他物权。 基地使用权以对他人土地实施占有为权利实现的必要条件。,（三）与农地使用权的区别 1、基地
4、使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的，农地使用权则是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权利。 2、基地使用权不以地租为必要，而是一次性支付代价。而农地使用权则一般以支付地租的的形式负担使用权的代价。 3、基地使用权人即使因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免租金的支付，而农地使用权人因不可抗力而导致收益减少或全无时，可以请求减少地租的支付。,二、基地使用权的形式与取得 （一）城镇国有土地使用权 1、城镇国有土地使用权的出让、出租 （1）出让 （2）出租 以出租方式设立基地使用权与基地使用权出让的区别是：基地使用权出租的原因关系是租赁；而基地使用权出让的原因关系实质上是基地使用权买卖。
5、基地使用权出租，土地所有人向基地使用权人定期收取地租；基地使用权出让，土地所有人向基地使用权人一次性收取出让金，出让金实质是基地使用权出让的价金。,2、城镇国有土地使用权的划拨取得 基地使用权因行政划拨而设立，是指县级以上人民政府根据法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地划拨给符合法律规定条件的基地使用权人使用，基地使用权由此设立。 其范围有特定规定，包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。,（二）宅基地使用权 宅基地使用权的目的在于解决居民私有住房的用地问题，一般实行无偿
6、取得，并按批准程序取得，即可以是集体所有的土地，也可以是国家所有的土地。,其取得应注意以下几点： 1、城镇居民建筑房屋需要使用国有土地的，须向所在地、市、县土地管理部门申请，经批准取得宅基地使用权。 2、农村村民建筑住房需要使用集体土地的，须向村民委员会提出申请，并由其报人民政府批准。其中需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的报乡级人民政府批准。 3、城镇非农业户口居民建筑住房需要使用集体所有的土地的，须先取得所在单位或居民委员会的同意，然后按土地所有权的归属关系向村或乡农业集体经济组织提出申请，
7、由其审查同意后，再报县级人民政府批准。 4、回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部，以及回家乡定居的华侨等，要使用集体所有的土地建筑住房的，享受村民的待遇。,三、基地使用权的内容 （一）基地使用权人的土地使用权。包括： 1、对土地的使用权 2、基于基地使用权的物上请求权 3、基地使用权的出租。 4、基于相邻关系而发生的权利与义务。 （二）基地使用权的处分。包括： 1、基地使用权的让与 2、基地使用权移转时，建筑物或其他工作物，原则上应同时移转。 3、基地使用权的担保设立。 （三）基地使用权人的义务 主要表现为支付地租的义务。（地价）,第四节 邻地利用权 一、邻地利用权的概念和特征 （一）概
8、念。即外国民法上的地役权。是指土地所有人、基地使用权人或农地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利。 （二）特征 1、邻地利用权是以限制供役地所有权为内容的他物权 2、邻地利用权是以他人土地供自己土地利用的权利。即是一种“便利权”，只要不违反法律或社会公共利益，可以由当事人自由约定。如修渠、通道。 3、邻地利用权具有从属性和不可分性。 4、其内容不得违反法律强行性规定或有背于公序良俗。,二、邻地利用权的内容 （一）需役地人的权利和义务 1、权利。表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。 2、义务 （1）善意行使权利。即邻地利用权人应选择对供役地人损害最小的方法利用他人
9、土地，在完成工作后，应及时恢复原状，并补偿损害。 （2）妥善管理修建物的义务。若其修建物造成供役地人的损害时，应承担过失责任。如修建的水渠年久失修，而造成水灾并损坏供役地人的土地或其他财产。,（二）供役地人的权利与义务 1、权利 （1）供役地人在不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利。 （2）供役地人在不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内。在一定条件下，可以使用邻地利用权人在供役地上修建和设施。 2、供役地人负有不作为的义务。,第五节 典权 一、典权概述 （一）概念和特征。是以支付典价而占有他人不动产并由此而取得对他人不动产的使用收益的权利。在典权法律关系中，包括出典人、典权
10、人和典物三个要素。 具有以下特征： 1、典权为不动产物权 2、典权是以支付典价而成立的物权。“典”是“卖”的一种变态。 3、典权是用益物权。 4、典权为有期限物权。,（二）关于典权的存废问题 我国民法理论上有两种观点,二、典权的内容 （一）典权人的权利和义务 1、权利 （1）占有、使用、收益典物。 （2）处分典物。 （3）优先购买典物的权利。 （4）重建或修缮。 （5）费用偿还请求权。 2、义务 （1）妥善保管典物。 （2）分担风险。 （3）返还典物。 （二）出典人的权利和义务 1、权利 （1）让与典物所有权。 （2）设定担保物权。 （3）回赎典物。 2、义务 出典人负有典物的瑕疵担保义务，包
11、括权利瑕疵和质量瑕疵担保义务。,三、典权的消灭 （一）回赎。1、典权附有期限的，出典人应当在期限届满后的一定期限内回赎，亦可约定“到期不赎，即为绝卖”。2、典权未定有期限的，出典人可以在出典后的一定时期内随时回赎。 （二）找帖（留买）。找帖是指在典权关系存续期间，出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额。留买，是指典权人与出典人约定，在典权关系存续期间，出典人转让典物时，典权人就典物保留有先买权。 （三）作绝。在有期限的典权中，附有“到期不赎，即为绝卖”的，因期限届满而由典权仍取得典物的所有权。 （四）别卖。典权附有到期不赎，听由典权人他卖典物条款时，因典物别卖于第三人而使典权归于消灭。,
